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(再)咲洲コスモスクエア地区複合一体開発事前確認実施要領

2015年9月15日

ページ番号:285588

咲洲コスモスクエア地区複合一体開発に関する事前確認について

更新履歴

平成27年9月15日(火曜日) 「応募と対話」を追加(ページ下部を参照)

事前確認の主旨

 咲洲コスモスクエア地区では、平成23年に関西イノベーション国際戦略総合特区に、平成24年には特定都市再生緊急整備地域に指定され、環境・エネルギー産業をはじめとする次世代産業等の企業集積による拠点形成をめざすとともに、国際会議、展示会、ビジネスツアーの実施等のMICE機能の強化に向けた取り組みを進めています。
 また、コスモスクエア駅前では、平成16年の地区計画変更による居住機能の導入以降のマンション立地により居住者が増加しており、地区利便施設の適切な導入に向けて、平成26年3月に地区計画の変更を行いました。
 しかし、単画地ごとの開発に対して、全体として一体感のない開発となっているとの指摘も受けており、今後は複数区画での統一のとれた複合開発が望まれています。
 そこで、大阪市(以下「本市」という。)では、平成26年6月から、本市及び株式会社大阪港トランスポートシステム株式会社が所有する咲洲コスモスクエア地区の複数区画の土地について、開発プロジェクトの市場性の有無について確認を行う「事前確認」を実施しました。
 その結果、募集期間中に1者から提案応募がありましたが、本市と応募事業者との「対話」を行った結果、応募事業者が提案を辞退することとなりました。
 しかしながら、事前確認の期間において複数の事業者から問合せがあるなど、関心を抱く事業者が他にもあると思われることから、事業者の最終意向を見極めるため、複合一体開発の市場性の有無を確認する「事前確認」を再度実施します。
 本件対象地は、大阪都市計画・咲洲コスモスクエア地区地区計画におけるF地区及びH地区であり、地区計画に土地利用方針等が定められています。また、都市再生緊急整備地域及び特定都市再生緊急整備地域に指定されており、地域整備方針が定められています。これらの方針を踏まえた計画案を求めます。
 咲洲コスモスクエア地区での複合一体開発の実施を希望される方は、この実施要領をお読みいただき、各事項をご承知のうえ、計画を提案してください。
 「事前確認」の結果、本市の方針に沿った開発の意向を示す事業者が複数者あった場合は、各社の計画案を踏まえ本市が分譲画地を決定したうえで公募型プロポーザル方式による公募を実施して事業予定者を決定することとし、開発の意向を示す事業者が1社の場合は、計画提案書の内容について審査を行ったうえで、当該事業者と土地売却について協議を開始することとします。

 

事前確認の進め方

・事前確認実施要領の配布  〔平成26年10月28日(火曜日)~12月26日(金曜日)〕
  ↓ 現地見学会 〔平成26年11月10日(月曜日)~11月14日(金曜日)〕 ※要予約受付〔平成26年11月4日(火曜日)~11月6日(木曜日)〕
  ↓ 質疑受付   〔平成26年11月10日(月曜日)~11月21日(金曜日)〕 ※随時回答を、大阪市港湾局ホームページに掲載します。
・提案応募受付 〔平成26年12月22日(月曜日)~12月26日(金曜日)〕 ※港湾局事務所にて受付
  ↓
・対話の実施(予定) 〔平成27年1月5日(月曜日)~1月14日(水曜日)〕
  ↓
・公募型プロポーザル方式による土地売払いの実施 (開発の意向を示す事業者が複数者あった場合)
 ※平成27年3月      実施要領配布(予定)
 ※平成27年6月      事業予定者の決定(予定)

 

対象地の概要

咲洲コスモスクエア地区地区計画におけるF地区及びH地区のうち下図に示す区画(太線枠で囲まれた区画の全部もしくは一部)
事前確認の対象地の位置図
別ウィンドウで開く
  • 位置 : 大阪市住之江区南港北1丁目、2丁目
  • 所有 : 大阪市、株式会社大阪港トランスポートシステム
  • 現況 : 更地(暫定的に一時貸駐車場の区画あり)
  • 面積 : 約5ヘクタール(最大)
  • 用途地域等 : 準工業地域
              容積率200パーセント(一部300パーセント)(地区計画によりF地区800パーセント、H地区400パーセント)
              建蔽率60パーセント
              準防火地域
              臨港地区(無分区)
              地区計画(咲洲コスモスクエア地区地区計画)
              都市再生緊急整備地域(上図①~⑤全て含む)
              特定都市再生緊急整備地域(上図③、④のみ含む)
各画地の情報
 所在地(地番) 

 地番(平方メートル)
(※1)

容積率
(パーセント) 

地区計画に基づく最高限度容積率
(パーセント) 
検討参考価格
(※2)
地権者 

 ①
(※3)

 住之江区南港北2丁目19番5、6、7 12,073.00

 200
(一部300)

 400約11万円/平方メートル大阪市
 ②
(※3)

住之江区南港北2丁目18番15、16、17

 12,443.71 200
(一部300)
 400約11万円/平方メートル大阪市
 ③
(※4)
 住之江区南港北1丁目41番6、11 14,778.46 200 800約17万円/平方メートル大阪市
 ④
(※5)
 住之江区南港北1丁目40番3、8、9 7,650.39 200 800約19万円/平方メートル株式会社大阪港トランスポートシステム
 ⑤ 住之江区南港北1丁目43番4、5 3,431.52 200 800約26万円/平方メートル株式会社大阪港トランスポートシステム
※1 今後の測量等の結果、実際に売払う面積とは異なる場合があります。
       画地③については、今後、隣接する道路(大阪港咲洲トンネル等)の形状を変更する可能性があり、それに伴い画地③の形状が変化するほか、隣接して新たな分譲地が発生する可能性があります(実施要領P10参照)。
※2 周辺の分譲実績等から計算した推定価格であり、実際に売払う際の価格とは異なります。
   プロポーザル方式の公募を実施する場合の最低価格とも異なります。
※3 画地①②の物件内に旧防波堤(昭和10年2月~昭和22年3月に築造)が現存しております。
   旧防波堤の周囲に捨石などの硬質物が現存する可能性があります。
※4 画地③の物件内において土壌汚染対策法の基準値を超過するフッ素の存在が確認されていますが、引渡しは現状有姿で行います。
   基準値超過土を区画外に搬出する場合、夢洲1区にて普通土処理相当額で受け入れます。
   また、画地③の一部〔南港北一丁目41-6(土地測量図③参照)〕において公共下水管が埋設されています。将来、当該下水管の道路敷への移設を予定しており、移設工事の際には工事に係る土地を無償で使用させていただきます。移設されるまでは本市が当該下水管の維持管理や補修工事を実施できるよう区分地上権を設定し、
   土地の引き渡しを予定しています。また、このとき維持管理や補修工事に係る土地を無償で使用させていただきます。今後、当該下水管が移設された際には区分地上権を解除します。
   また、画地③の西側において、歩道(一部)の拡幅工事(歩道幅員4.5メートルに拡幅)を予定しています。拡幅工事の際には工事に係る土地を無償で使用させていただきます。
※5 画地④の一部において公共下水管が埋設されており、区分地上権が設定されております(実施要領P11参照)。

 

配慮すべき上位計画等

計画提案の内容

計画提案に求める観点

次の観点を考慮した計画提案を求めます。
  1. 業務機能、文化機能、レクリエーション機能、居住機能等を導入した複合市街地が形成される計画(必須)
      〔計画全体における住宅以外の機能の延床面積は、建築物全体(駐車場部分を除く)の概ね3割以上とする〕
  2. 複数画地による大規模開発とし、ペデストリアンデッキやキャナル沿いの歩行者通路等を活用した歩行者ネットワークが形成される計画(必須)
  3. 「大阪の成長戦略」並びに「都市再生緊急整備地域及び特定都市再生緊急整備地域・地域整備方針」に沿った都市機能(下記例参照)を
      極力取り入れた計画
      (都市機能の例)
       MICE施設(コンベンション施設、ホテルなど)、大学、新エネルギー・先端産業の企業・研究開発施設、インターナショナルスクール等の外国人の
      居住・滞在環境整備、再生可能エネルギー等を活用した自立・分散型エネルギーシステム

計画提案書

 開発を希望する事業者は、以下の項目について提出してください。

  1. 計画主旨
     テーマやコンセプト、開発にあたっての考え方を表現してください。
  2. 主要施設の概要
     施設名称、敷地面積、建築面積、延床面積、階数、建設事業費、年間集客数(もしくは居住者数、勤務者数、生徒数など)を示すとともに、概ねの
     施設配置計画図、施設平面図、施設断面図、動線計画図、鳥瞰図、施設計画書を記載してください。
  3. 事業スケジュール
     土地引き渡しから完成までの工程表を示してください。
  4. 資金計画書
     事業全体を遂行するための資金調達を、自己資金、借入金、その他の別で記載してください。
  5. 事業実施体制
     事業全体を遂行するための事業実施体制(建築設計事務所、建設事業者、運営事業者など)について、主要施設ごとに記載してください。
     施設所有者が応募者と異なる場合は、施設所有者についても記載してください。
  6. 企業の事業実績
     過去10年間の主な事業実績を記載してください。(グループの場合は、個々の構成員の事業実績を記載してください。)
  7. インセンティブ
     計画を実現するために本市及び株式会社大阪港トランスポートシステムに求める不可欠な条件やインセンティブがあれば記載してください。
     特に、本市が所有する対象地については、本市が認めた場合は分納・延納を可としますが、分納・延納を希望する場合は、その理由及び具体的な
    返済計画を記載してください。

審査

 事前確認の結果、開発を意向する事業者が1社の場合は、本市が開催する学識経験者からなる検討会議において、提出された計画提案書について下記の視点に基づき審査を行います。(検討会議の委員の氏名は、事業予定者の決定・公表後、公表します。)
 ◆審査の視点
  〔複合一体開発〕

  • 複数機能を複数区画に配置した計画であること
  • 業務商業機能、文化機能、レクリエーション機能、居住機能等を複数区画にバランスよく適切に配置した、一体感のある市街地を形成する計画であるか

  〔導入機能〕

  • 咲洲コスモスクエア地区ひいては大阪の発展に向けた都市機能を導入した計画であるか

  〔回遊性、快適性〕

  • ペデストリアンデッキの設置は計画されていること
  • 適切なデザインや規格(幅員など)のペデストリアンデッキやキャナル沿いの歩行者通路等を活用した歩行者ネットワークを形成することで、居住者や来訪者が快適に回遊できる計画であるか

  〔事業実現性〕

  • 実現性、継続性のある事業計画であるか

応募資格

 個人、法人及び複数の個人又は法人による連合体(以下、「連合体」という。)。
 ただし、次に掲げる条件を全て満たすこととします(連合体を構成する場合は、(1)から(3)は連合体として条件を満たすこと、(4)及び(5)の項目については、連合体の構成員全員が全ての条件を満たすこと)。
 (1) 本物件において、提出した「計画提案書」に従って、自らが企画、建設、運営、コーディネートすることができる者であること
 (2) 事業実施に必要な知識、経験、技術力、資金力、信用を備えていること
 (3) 事業実施に必要な免許、許可その他の資格を有する者又は事業開始までに資格を有する見込みがあるもの
 (4) 連合体及び連合体の構成員(代表事業者を含む)に関する条件
  ・連合体は2以上の法人等で自主結成し、代表となる法人等(以下「代表事業者」という。)を定めてください。
  ・構成員は2以上の連合体の構成員となることができません。
 (5) 次に該当する方は申込みの資格がありません。
  ・地方自治法施行令(昭和22年政令第16号)第167条の4の規定に該当する者
  ・大阪市暴力団排除条例(平成23年大阪市条例第10号)第2条第2号に規定する暴力団員又は同条第3号に規定する暴力団密接関係者に該当すると認められる者

対話

 事務局は、応募書類の受付後、応募者との対話を行い、土地利用計画やその実現性について確認を行います。
 対話は応募者毎に個別に実施します。対話の結果、応募を取り下げることは可能です。
 なお、対話の日時、方法等については別途通知します。

応募手続き

  1. 募集のスケジュール
    ・実施要領の公表、配布 平成26年10月28日(火曜日)~12月26日(金曜日)
    ・質問の受付  平成26年11月10日(月曜日)~11月14日(金曜日)
    ・質問への回答の公表 随時ホームページに掲載
    ・応募書類の受付  平成26年12月22日(月曜日)~12月26日(金曜日)
    ・応募者との対話(予定) 平成27年1月5日(月曜日)~1月14日(水曜日)
  2. 実施要領の公表、配布
     本要領は、以下の通り配布します。また、本ホームページ下部に添付しておりますので、そちらからも入手できます。なお、要領配布時の質問は受け付けません。
    ・配布期間:平成26年10月28日(火曜日)~12月26日(金曜日)
    ・配布時間:午前10時から正午まで、及び午後1時から午後5時まで (土・日曜日、祝日は配布しません)
    ・配布場所:大阪市住之江区南港北2丁目1番10号(ATCビルITM棟10階) 
            大阪市港湾局 営業推進室 開発調整担当
  3. 提出様式
     「咲洲コスモスクエア地区複合一体開発に関する事前確認 実施要領 別添資料」(以下、「別添資料」という。)のとおりです。本ホームページ下部に
    添付しておりますので、そちらからも入手できます。
  4. 現地見学会(案内)
     次の通り現地見学会を行います。希望者は事前に申込書を次の送付先まで電子メールで送付又は持参してください。
     申込書には、氏名(名称)、住所(所在)、現地見学希望日時、連絡先電話番号を記載してください。なお、申込書は任意の様式で結構です。
     現地見学希望日時はご希望に添えない場合がありますので予めご了承ください。
     現地見学申込書の受付後、速やかに現地見学日時の通知を行います。
     電話等では受付いたしません。
     予約がない場合は、現地見学会を実施いたしません。
     現地見学申込日:平成26年11月4日(火曜日)~平成26年11月6日(木曜日)(必着)
     現地見学会    :平成26年11月10日(月曜日)~平成26年11月14日(金曜日)
     申込書送付先  :大阪市住之江区南港北2丁目1番10号(ATCビルITM棟10階)
                大阪市港湾局 営業推進室 開発調整担当(担当:友田、津島、太田)
                電子メール na0026@city.osaka.lg.jp
     
  5. 質問の受付及びそれに対する回答の公表
     実施要領及び別添資料の記載内容に関して、質問回答を以下のとおり行います。
    ・受付期間:平成26年11月10日(月曜日)~11月21日(金曜日)午後5時必着
    ・提出方法:質問の内容を簡潔にまとめ、「質疑書」(様式11)に記入の上、電子メールでファイル添付にて送付してください。なお、電子メールの着信確認は、
    送信者の責任において行ってください。
    ・回答方法:質問及びそれに対する回答は、随時、大阪市港湾局のホームページに掲載することにより行います。ただし、事務局が掲載に供することが
    適切でないと判断した質問事項については、この限りではありません。
    ・提出先:大阪市港湾局 営業推進室 開発調整担当(担当:友田、津島、太田)
          電子メール na0026@city.osaka.lg.jp 
  6. 応募書類の受付
     応募者は、別添資料の様式1から様式10に必要事項を記入の上、以下の通り提出してください。
    ・受付期間:平成26年12月2日(月曜日)~12月26日(金曜日)午後5時必着
    ・提出方法:持参によるものとし、郵送、FAXまたは電子メールによる送付は不可とします。前日までに事務局にその日時を連絡の上、直接持参してください。
            持参の場合の受付時間は、午前10時から正午まで、及び午後1時から午後5時までとし、土・日曜日、祝日は受け付けません。
    ・提出部数:応募申込書(様式1)1部、計画提案書(様式2~10)10部
    ・提出先:大阪市住之江区南港北2丁目1番10号(ATCビルITM棟10階)
               大阪市港湾局 営業推進室 開発調整担当(担当:友田、津島、太田)
               電話 06-6615-7776
  7. 応募の無効
     次のいずれかに該当する応募は無効とします。
    ・応募資格のない者による応募
    ・応募グループの代表法人以外の者が行った応募
    ・提出書類に虚偽の記載をした者が行った応募
    ・住所、氏名、押印等に漏れのある応募
    ・誤字又は脱字等により意思表示が不明確である応募
    ・第三者の著作権、その他の知的財産権に抵触する内容を含んだ応募
    ・その他本要領において示した条件等応募に関する条件に違反した応募
  8. その他
    ・提出書類及び質疑等における使用言語は日本語とし、単位はメートル法を、数字はアラビア数字、通貨単位は円を用いてください。
    ・応募できる計画数は1つとします。
    ・応募者が本申込みに要した費用は、全て応募者の負担となります。
    ・応募書類等の著作権は、それぞれの応募者に帰属しますが、本市が作成する出版物等には、応募書類を無償で使用できるものとします。
     また、計画提案書、その他提出された書類一切は返却しません。
    ・応募申込書類の提出後は、本市からの求めがない限り、その追加・修正はできません。
    ・応募状況、結果等については、適宜、本市ホームページ等において公表しますが、応募された内容については公表しません。

事前確認以降の事項

  • 事前確認の結果、本市の方針に沿った開発の意向を示す事業者が複数者あった場合は、各社の計画案を踏まえ、基本的に最も面積が大きい提案の対象区画を
    分譲画地として決定したうえで、公募型プロポーザル方式による公募を実施して事業予定者を決定します。
  • 事前確認の結果、開発の意向を示す事業者が1者の場合は土地売却について協議を開始します。
  • 本市が所有する対象地については、原則として、本市の標準様式によって売買契約を締結することとなります。
    なお、売買契約書には、事業者が計画提案内容を実施することの確実性を高めることを目的とした条文を追加する予定です。
  • 本市が所有する対象地の合計面積が20,000平方メートルを超える場合、地方公営企業 法第33条第2項及び大阪市港営事業の設置等に関する条例第4条の規定により、大阪市会の議決が必要となる場合があります。この場合、土地の売買契約は市会の議決後となります。
  • 画地③(実施要領P3,4参照)について、今後、隣接する道路(大阪港咲洲トンネル)の形状を変更する可能性があります。
    この場合、道路形状変更により画地③に隣接して発生する土地(面積約0.1ヘクタール、下図参照)について、買い増しに向けた協議を実施します。
道路の形状変更に伴って発生する土地の図
  • コスモスクエア地区内の土地所有者等により「コスモスクエア開発協議会」を組織し、地区のまちづくりを推進する活動を行っていますので、土地取得者は同協議会に加入してください。
  • 画地④の株式会社大阪港トランスポートシステム所有地における40番8におきまして、区分地上権設定がされております。
      区分地上権設定の内容は次のとおりです。
      <全部事項証明書より抜粋>
       所在地:大阪市住之江区南港北一丁目40番8
       地 目:宅地
       地 積:67.94平方メートル
       原 因:平成23年3月31日設定
       目 的:雨水排水設備
       範 囲:大阪湾平均海面プラス2メートルからマイナス1メートル
       地 代:無償
       特 約:1 地上権者は、地上権者の埋設雨水管の維持管理のために、本件土地に立ち入りまたは本件土地を通行もしくは使用(掘削を含む)することができるものとする。
             2 土地所有者は、本件土地で次の各号の行為をすることができないものとする。
            (1)建造物及び工作物を築造すること。
            (2)地上権者の所有する埋設雨水管に支障となる土地の形質、形状の変更及び掘削等
            (3)上記(1)及び(2)以外に、地上権者の所有する埋設雨水管に支障となる一切の行為。
              ただし、本件土地を駐車場や通路として利用するための一般的な舗装及び策の設置については、この限りでない。
              この場合、地表面に係る工作物及び設置物の荷重制限は、1平方メートル当り0.2トン以下とする。
            3 前項の規定に関わらず、土地所有者は、本件土地において、事前に地上権者と協議のうえ、その内容について、地上権者の承認を得た場合に限り、地上権者の承認する範囲内で、前項第1号及び第2号に定める行為ができるものとする。
       地上権者:大阪市

応募と対話

 平成26年12月26日(金曜日)をもって応募の受付を終了し、1件の応募を受け付けました。その後、平成27年1月5日(月曜日)から対話を実施し、対話の結果、民間事業者は応募を辞退されました。

実施要領

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様式集

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参考資料

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このページの作成者・問合せ先

港湾局 営業推進室 開発調整課
電話: 06-6615-7776 ファックス: 06-6615-7729
住所: 〒559-0034 住之江区南港北2-1-10 ATCビル ITM棟10階