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咲洲コスモスクエア地区 複合一体開発に関する事前確認の実施

2017年4月7日

ページ番号:396234

事前確認の主旨

 大阪市では、咲洲コスモスクエア地区の複数画地での統一のとれた複合開発を促進し、地区の活性化を図るため、複合一体開発の市場性の有無を確認する「事前確認」を実施します。

 咲洲コスモスクエア地区では、平成23年に関西イノベーション国際戦略総合特区に、平成24年に都市再生緊急整備地域に指定され、環境・エネルギー産業をはじめとする次世代産業等の企業集積による拠点形成をめざすとともに、MICE機能の強化に向けた取り組みを進めています。
 また、コスモスクエア駅前では、平成16年の地区計画変更による居住機能の導入以降のマンション立地により居住者が増加しており、地区利便、地区利便施設の適切な導入に向けて、平成26年3月に地区計画の変更を行いました。また、国際観光の支援機能の導入に向けて地区計画の変更の手続き中です。

 しかし、単画地ごとの開発に対して、全体として一体感のない開発となっているとの指摘も受けており、今後は複数画地での統一のとれた複合開発が望まれています。

 大阪市(以下「本市」という。)では、平成26年に本市及び株式会社大阪港トランスポートシステム(以下「OTS」という。)が所有する咲洲コスモスクエア地区の複数画地の土地について、複合一体開発の市場性の有無について確認を行う「事前確認」を実施しましたが、事業予定者の決定には至りませんでした。

 そこで、今回、これまでの公募条件を一部見直した上で、「事前確認」をあらためて実施いたします。

 本件対象地は、前述のとおり変更の手続き中ですが、大阪都市計画・咲洲コスモスクエア地区地区計画におけるF地区及びH地区であり、地区計画に土地利用方針等が定められています。また、(特定)都市再生緊急整備地域に指定されており、地域整備方針が定められています。これらの方針を踏まえた計画を求めます。
 咲洲コスモスクエア地区での複合一体開発の実施を希望される方は、本ホームページ及び実施要領をお読みいただき、各事項をご承知のうえ、計画を提案してください。
 「事前確認」の結果、応募者が複数あった場合は、各者の計画提案を踏まえ本市が分譲画地を決定したうえで公募型プロポーザル方式による公募を実施して事業予定者を決定します。また、応募者が1者の場合は、計画提案の内容について審査を行ったうえで、当該応募者と土地売却について協議を開始することとします。

事前確認の進め方

  1. 事前確認実施要領の配布 〔平成29年4月7日(金曜日)~7月7日(金曜日)〕
  2. 現地見学会 〔平成29年4月20日(木曜日)、21日(金曜日)〕 
    ※要事前申込 〔受付は平成29年4月18日(火曜日)まで〕
  3. 質疑受付 〔平成29年4月24日(月曜日)~5月9日(火曜日)〕
    ※随時、回答を大阪市港湾局ホームページに掲載します。
  4. 応募書類の受付 〔平成29年7月3日(月曜日)~7月7日(金曜日)〕
    ※港湾局事務所にて受付
  5. 対話の実施(予定) 〔平成29年7月18日(火曜日)~7月21日(金曜日)〕
    ※変更になる場合があります。
  • 《応募者が複数あった場合》
    公募型プロポーザル方式による土地の売り払いの実施
    ※平成29年10月 実施要領の配布(予定)
    ※平成30年1月 事業予定者の決定(予定)
  • 《応募者が1者の場合》
    ※平成29年8月 計画提案審査
    (審査に合格した場合)
    ※平成29年8月~ 土地売却について協議開始

1.対象地の概要

 咲洲コスモスクエア地区地区計画におけるF地区及びH地区のうち下図に示す画地(太線枠で囲まれた1から4画地)
咲洲コスモスクエア地区の概要図

対象地を含む咲洲コスモスクエア地区の概要図です。

  • 位置:大阪市住之江区南港北1丁目、2丁目
  • 所有:大阪市、OTS
  • 現況:更地(※)
  • 面積:約4.2ヘクタール(4画地合計)(※)
  • 用途地域等:準工業地域、準防火地域、臨港地区(無分区)、地区計画(咲洲コスモスクエア地区地区計画)
  • 容積率:200パーセント(一部300パーセント)
  • 地区計画に基づく容積率の最高限度:F地区は800パーセント、H地区は400パーセント
  • その他:都市再生緊急整備地域(1から4画地全て)、特定都市再生緊急整備地域(3画地のみ)

※上図3画地に関しては、平成30年度中に北側に隣接する道路(大阪港咲洲トンネル等)の改良工事等を行ったうえで、段差などそのままの状態で引き渡す追加土地の部分があります。また、その部分の形状は平成29年8月頃に確定する予定で、上記の図及び項目の面積には含まれておりません。詳細は実施要領の10ページをご参照ください。
  また、上図4画地においては、一次貸駐車場が運営されていますが、更地にした状態で引き渡す予定です。

各画地の概要

各画地の概要
図番所在地(地番)

地積(※1)
〔平方メートル〕

容積率
〔パーセント〕
地区計画に基づく
容積率の最高限度
〔パーセント〕
参考単価(※2)
〔万円/平方メートル〕
地権者

1
(※3)
(※4)

住之江区南港北2丁目19番5,6,712,073.00200
(一部300)
400約11大阪市
2
(※3)
(※4)
住之江区南港北2丁目18番15,16,1712.443.71200
(一部300)
400約11大阪市
3
(※4)
住之江区南港北1丁目41番5,6,1114,778.46
(※1)
200800約17大阪市
4
(※4)
住之江区南港北1丁目43番4,53,431.52200800約26OTS

※1:今後の測量等の結果、実際に売り払う面積と異なる場合があります。
   上記3画地に関しては、平成30年度中に北側に隣接する道路(大阪港咲洲トンネル等の改良工事等を行ったうえで、3画地との段差などそのままの状態で引き渡す追加土地の部分があります。また、その部分の形状は平成29年8月頃に確定する予定で、上記の地積には含まれておりません。詳細は実施要領の10ページをご参照ください。
※2:周辺の分譲実績等から計算した推定価格で、実際に売り払う際の価格とは異なります。
   プロポーザル方式の公募を実施する場合の最低価格とも異なります。
※3:画地1、2の物件内に旧防波堤が現存しております。旧防波堤の周囲に捨石などの硬質物が現存する可能性がありますが、引渡しは現状有姿で行います。
※4:画地3の物件内において土壌汚染対策法の基準値を超過するフッ素の存在が確認されていますが、引渡しは現状有姿で行います。また、画地1、2、3、4の物件内において土壌汚染対策法施行規則に規定される指定基準値ならびに大阪府生活環境の保全等に関する条例施行規則に規定される管理基準値を超過する土壌が存在している可能性(3画地は前述のとおりフッ素は確認されています)がありますが、引渡しはすべて現状有姿で行い、本市及びOTSは瑕疵担保責任を一切負いません。土壌汚染対策法並びに大阪府生活環境の保全等に関する条例に基づく土壌汚染調査及び対策費用については、本市及びOTS は一切負担しません。ただし、画地1、2、3については、建築物その他構築物の建設等にあたって搬出する建設残土(対象範囲は埋立層:海底面より上。ただし、粘土は除く)については、原則夢洲において受入れが可能です。ただし、本市受入れ基準に合致するものに限ります。
   また、画地3の一部〔南港北一丁目41-6(土地測量図3参照)〕において公共下水管が埋設されており、平成30年度中に当該下水管の道路敷への移設を予定しております。また、画地3の西側において、歩道(一部)の拡幅工事(歩道幅員4.5mに拡幅)を平成30年度に予定しています。なお、これら工事については、土地使用貸借契約を締結のうえ、工事に係る土地を工事期間中、無償で使用させていだきます。ただし、やむを得ない理由により工事の完了が延期される場合もあります。使用する区域及び期間が確定するのは、平成30年1月ごろの予定です。

2.配慮すべき上位計画等

 以下の上位計画等に配慮して応募すること

3.計画提案の内容

(1)計画提案に求める観点

 次の観点を考慮した計画提案を求めます。

  1. 複数画地(対象地4画地のうち2画地以上)に業務機能、商業機能、文化機能、レクリエーション機能、居住機能等をバランスよく適切に配置した、一体感のある複合的な開発計画(※1)であること。
    ただし、計画全体における住宅以外の機能の延べ床面積は、建築物全体(駐車場部分を除く)の概ね3割以上とすること。
  2. 「大阪の成長戦略」及び「(特定)都市再生緊急整備地域・地域整備方針」に沿った都市機能(下記例参照)を極力導入した計画であること。
    (例. MICE施設、大学、新エネルギー・先端産業の企業・研究開発施設、インターナショナルスクール等の外国人の居住・滞在環境整備、再生可能エネルギー等を活用した自立・分散型エネルギーシステム)
  3. 適切なデザインや規格(幅員など)のペデストリアンデッキやキャナル沿いの歩行者通路等を活用した歩行者ネットワークを形成し、居住者や来訪者が快適に回遊できる計画であること。
  4. 居住機能の導入にあたっては、道路との一定の離隔の確保や騒音、振動対策を講じるなど、居住環境に配慮された計画であること
  5. 事業の実施体制や資金、スケジュールなどにおいて、実現性及び継続性が確保された計画とすること
    なお、総取得面積の半分未満まで土地の転売(※2)を可能とする。
    また、画地毎の建築工事の着工及び完成期限(土地売買契約締結時点から起算)は1画地目は2年以内の着工・5年以内の完成、2画地目は4年以内の着工・7年以内の完成、3画地目は6年以内の着工・9年以内の完成、4画地目は8年以内の着工・11年以内に完成させる計画とすること。

※1:業務機能、商業機能、文化機能、レクリエーション機能、居住機能等の全ての機能を導入した開発計画でなければいけないということではありません。

※2:転売とは第三者への所有権の移転だけでなく、抵当権を除く第三者の権利の設定も含みます。

(2)計画提案書

 以下の項目について、計画提案書(様式2~様式10)を作成してください。土地の一部を転売する場合は、転売先についても記載してください。なお、計画提案書の様式は下記に添付しています。

  1. 計画主旨(様式2)
    ・テーマやコンセプト、開発にあたっての考え方。
  2. 主要施設の概要(様式3~様式5)
    ・施設名称、敷地面積、建築面積、延床面積、階数、建設事業費、年間集客集(もしくは居住者数、勤務者数、生徒数など)。
    ・概ねの施設配置計画図、施設計画図、施設断面図、動線計画図、鳥瞰図、施設計画書。
  3. 事業スケジュール(様式6)
    ・土地引き渡しから完成までの工程表。
  4. 資金計画書(様式7)
    ・事業全体を遂行するために調達する資金を、自己資金、借入金、その他の別で記載。
  5. 事業実施体制(様式8)
    ・事業全体を遂行するための事業実施体制(施設所有者、運営事業者、建築設計事務所、建設事業者など)。ただし、施設ごとに事業実施体制が異なる場合は個別に記載。
  6. 企業の事業実績(様式9)
    ・過去10年間の主な事業実績〔複数の個人や法人による連合体(以下、「連合体」という。)の場合は、個々の構成員の事業実績を記載。〕
  7. インセンティブ(様式10)
    ・計画を実現するために本市及びOTSに求める条件やインセンティブ。ただし、提案された条件等が必ずしも可能となるものではありません。

(3)審査

 事前確認の結果、応募者が1者の場合は、本市が開催する学識経験者等からなる検討会議において、提出された計画提案書について“(1)計画提案に求める観点”を明確に考慮した計画であるか、という視点で審査を行います。(検討会議の委員の氏名は、事業予定者の決定・公表後、公表します。)

4.応募資格

 次に掲げる条件をすべて満たす個人、法人又は連合体〔連合体を構成する場合は、1から3は連合体として条件を満たすこと、4及び5の項目については、連合体の構成員全員が全ての条件を満たすこと〕。

  1. 本物件において、提出した計画提案書に沿った開発を自ら建設、運営、コーディネート、一部転売した場合はその開発が完了するまで責任を負える者であること。
  2. 事業実施に必要な知識、経験、技術力、資金力、信用を備えていること
  3. 事業実施に必要な免許、許可その他の資格を有する者又は事業開始までに資格を有する見込みがあるもの
  4. 連合体及び連合体の構成員〔代表となる個人、又は法人(以下「代表事業者」という。)を含む〕に関する条件
    (1)連合体は2以上の個人、又は法人で自主結成し、代表事業者を定めてください。
    (2)構成員は2以上の連合体の構成員となることができません。
  5. 次に該当する方は申込みの資格がありません。
    (1)地方自治法施行令(昭和22 年政令第16 号)第167 条の4 の規定に該当する者
    (2)大阪市暴力団排除条例(平成23 年大阪市条例第10 号)第2 条第2 号に規定する暴力団員又は同条第3 号に規定する暴力団密接関係者に該当すると認められる者

5.対話

 事務局は、応募書類の受付後、応募者毎に個別に対話を行い、土地利用計画やその実現性などについて確認を行います。対話の結果、応募を取り下げることは可能です。
 なお、対話の日時、方法等については別途通知します。

6.応募手続き等

(1)事前確認のスケジュール

  1. 実施要領の公表、配布 〔平成29年4月7日(金曜日)~7月7日(金曜日)〕
  2. 現地見学会 〔平成29年4月20日(木曜日)、21日(金曜日)〕 
    ※現地見学会の受付は平成29年4月18日(火曜日)まで
  3. 質問の受付 〔平成29年4月24日(月曜日)~5月9日(火曜日)〕
  4. 質問への回答の公表 (随時港湾局ホームページに公表)
  5. 応募書類の受付 〔平成29年7月3日(月曜日)~7月7日(金曜日)〕
  6. 応募者との対話(予定) 〔平成29年7月18日(火曜日)~7月21日(金曜日)〕

(2)実施要領の公表、配布

 本要領は、以下のとおり配布します。また、下記に添付しておりますので、そちらからでも入手できます。なお、要領配布時の質問は受け付けません。

  • 配布期間:平成29年4月7日(金曜日)~7月7日(金曜日)
  • 配布時間:午前10時から正午まで、及び午後1時から午後5時まで
           (土曜日、日曜日、祝日は配布しません。)
  • 配布場所:大阪市住之江区南港北2丁目1番10号 ATCビルITM棟10階
           大阪市港湾局営業推進室開発調整課

(3)現地見学会

 次のとおり、本件対象地の現地見学会を行います。現地見学会の参加は、応募の条件にはしておりませんが、できる限りご参加ください。参加希望者は平成29年4月18日(火曜日)までに、電子メールにて次の電子メール送付先まで送付してください。
 なお、現地での計画提案に関する質疑には一切お答えしません。また、お申し込みがない場合は、現地見学会を実施いたしません。

  • 送付先:大阪市港湾局営業推進室開発調整課
        メール:na0026@city.osaka.lg.jp
        件名は「現地見学会参加」としてください。
  • 日時:平成29年4月20日(木曜日)、もしくは4月21日(金曜日)
       ※メールによる見学希望の受付け後、上記候補日より日時をこちらから指定し連絡させていただきます。
       ※開始時刻までには集合してください。開始時刻に遅れた場合は、ご参加いただけない場合があります。
  • 場所:対象地4画地(南港北1丁目、2丁目内)
  • 集合場所:南港北2丁目41番各地の南側出入り口付近

(4)質問の受付け及び質問への回答の公表

 本要領、本ホームページ及び計画提案書の記載内容に関して、質問回答を以下のとおり行います。

  • 受付期間:平成29年4月24日(月曜日)~5月9日(金曜日)午後5時必着
  • 提出方法:質問の内容を簡潔にまとめ、「質疑書」(様式11)に記入の上、電子メールでファイル添付にて送付してください。なお、電子メールの着信確認は、送信者の責任において行ってください。
  • 回答方法:質問及びそれに対する回答は、随時、本ホームページに掲載することにより行います。ただし、事務局が掲載に供することが適切でないと判断した質問事項については、この限りではありません。
  • 提出先:大阪市港湾局営業推進室開発調整課
         メール:na0026@city.osaka.lg.jp

(5)応募書類の受付

 応募者は、応募申込書(様式1)及び計画提案書(様式2~10)を、以下のとおり提出してください。

  • 受付期間:平成29年7月3日(月曜日)~7月7日(金曜日)午後5時必着
  • 提出方法:持参によるものとし、郵送、ファックスまたは電子メールによる送付は不可とします。前日までに事務局にその日時を連絡の上、直接持参してください。持参の場合の受付時間は、午前10時から正午まで、及び午後1時から午後5時までとし、指定日時以外では受け付けられません。
  • 提出部数:応募申込書(様式1)は1部、計画提案書(様式2~10)は10部
  • 提出先:大阪市住之江区南港北2丁目1番10号ATCビルITM棟10階
         大阪市港湾局営業推進室開発調整課
         電話番号:06-6615-7776

(6)応募の無効

 次のいずれかに該当する応募は無効とします。

  • 応募資格のない者による応募
  • 連合体の代表者以外の者が行った応募
  • 提出書類に虚偽の記載をした者が行った応募
  • 住所、氏名、押印等に漏れのある応募
  • 誤字又は脱字等により意思表示が不明確である応募
  • 第三者の著作権、その他の知的財産権に抵触する内容を含んだ応募
  • その他本要領及び本ホームページにおいて示した条件等応募に関する条件に違反した応募

(7)その他

  • 提出書類及び質疑等における使用言語は日本語とし、単位はメートル法を、数字はアラビア数字、通貨単位は円を用いてください。
  • 応募できる計画数は1つとします。
  • 応募者が本申込みに要した費用は、全て応募者の負担となります。
  • 応募書類等の著作権は、それぞれの応募者に帰属しますが、本市が作成する出版物等には、応募書類を無償で使用できるものとします。また、計画提案書、その他提出された書類一切は返却しません。
  • 応募書類の提出後は、本市からの求めがない限り、その追加・修正はできません。
  • 応募状況、結果等については、適宜、本市ホームページ等において公表しますが、応募された内容については公表しません。

7.その他

(1)事前確認以降について

 事前確認の結果、応募者が複数あった場合は、各者の計画提案を踏まえ、最も面積が大きい計画提案の対象画地を分譲画地として決定したうえで、公募型プロポーザル方式による公募を実施し、事業予定者を決定します。
 また、応募者が1者の場合は、土地売却について協議を開始します。

(2)契約上の主な特約および制限

 土地売買契約書(案)には特約を付しますので、事業予定者はこれらの定めに従っていただきます。詳細については、下記添付資料(参考資料3)「土地売買契約書(案)」をご参照ください。
 なお、土地売買契約書(案)は、計画提案に応じて条文を変更する部分があります。

(3)大阪市議会の決議

 本市が所有する対象地の合計面積が10,000平方メートルを超えて売り払う場合、地方公営企業法第33条第2項及び大阪市港営事業の設置等に関する条例第4条の規定により、大阪市議会の議決が必要となる場合があります。この場合、土地の売買契約は市会の議決後となります。

(4)追加土地について

 画地3(実施要領3ページ及び4ページ参照)については、平成30年度中に、北側に隣接する道路(大阪港咲洲トンネル等)の改良工事等(料金所撤去及び埋設物の移設含む)を実施する予定です。この改良工事等により画地3に隣接して発生する土地(面積約0.1ヘクタール~0.2ヘクタール、下記図参照(以下「追加土地」と言います。)」については、画地3と合わせて売却します。
 形状及び面積の確定は、平成29年8月ごろとなる予定です。(下記図の形状は確定ではありません。)
 画地3を含む計画を応募する場合は、追加土地も含めた計画とし、形状及び面積の変更に対応できるものとしてください。
 なお、画地3と追加土地の段差などはそのままの状態で引き渡す予定です。
3画地周辺の概略図
別ウィンドウで開く

3画地周辺の概略図です。

(5)土地使用貸借契約について

 下記の1から3の工事については、土地使用貸借契約を締結のうえ平成30年度中に実施する予定で、工事に係る土地を工事期間中、無償で使用させていただきます。ただし、やむを得ない理由により工事の完了が延期される場合もあります。なお、使用する区域及び期間が確定するのは平成30年1月ごろの予定です。

  1. 追加土地において、実施予定の道路改良工事等
  2. 画地3の一部〔南港北1丁目41番6(土地測量図3参照)〕において、実施予定の公共下水管の移設工事
  3. 画地3の西側において、実施予定の歩道(一部)の拡幅工事(歩道幅員4.5メートルに拡幅)

(6)コスモスクエア開発協議会

 コスモスクエア地区内の土地所有者等により「コスモスクエア開発協議会」を組織し、地区のまちづくりを推進する活動を行っていますので、土地取得者は同協議会に加入してください。

実施要領等

Adobe Acrobat Reader DCのダウンロード(無償)別ウィンドウで開く
PDFファイルを閲覧できない場合には、Adobe 社のサイトから Adobe Acrobat Reader DC をダウンロード(無償)してください。
Microsoft社 Word Viewerのダウンロード(無償)別ウィンドウで開く
docファイルを閲覧できない場合には、Microsoft社のサイトから Word Viewer をダウンロード(無償)してください。
Microsoft社 Excel Viewerのダウンロード(無償)別ウィンドウで開く
xlsファイルを閲覧できない場合には、Microsoft社のサイトから Excel Viewer をダウンロード(無償)してください。

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大阪市 港湾局営業推進室開発調整課開発調整グループ

住所:〒559-0034 住之江区南港北2-1-10 ATCビル ITM棟10階

電話:06-6615-7776

ファックス:06-6615-7789

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