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区分所有建物における住宅用地の特例措置について

2019年5月31日

ページ番号:470365

市民の声

 当マンションは、新築で3年前、分譲時住居専用マンションとして販売されました。
 戸数は、1階がコンビニ、エントランス、駐車場、ごみ庫、機械室などです。
 13階建てで、2階から13階までに96戸の住戸となっています。
 区分所有者は76人程度だと思います。一人で数戸持っている方がいます。
 部屋のタイプは、3DK~1DKの8タイプ(専有面積は約30㎡~60㎡)です。
 その後、規約を改正し、民泊としての利用が可能となりました。
 消防法にクリアするように防災工事も開始しています。
 ただし、この工事は最低10戸以上の住戸を確保しなければ、消防法違反となる工事内容となっています。全戸が民泊を消防法上できないんです。
 この場合、建物はほぼ従前の固定資産税らしいですが、土地については、住居割合が全体の25%未満の住戸になると、全体が民泊したとして、土地の固定資産税が4倍程度増税になるように聞いています。
 民泊をしない住戸についてまで、民泊同様の税額アップとなるのに納得が行きません。納税義務者は、区分所有者ごとに違うのです。
 現況が住戸として、利用している区分所有者に、住戸割合により全戸を非居住用として、課税されるのに納得できない。なので下記の通り住居専用の土地の固定資産税の特例措置は、維持してほしい。
 住居割合により、民泊したとして増税するのは、課税の公平性に問題があるのでは。民泊していない人にまで民泊したとして増税するのはどうか。
 生活をしている区分所有者については、住宅割合にかかわらず、土地の固定資産税は従前どおり住宅用としての固定資産税の課税としてほしい。

市の考え方

 固定資産税において課税標準の特例が適用される住宅の敷地となっている土地(以下「住宅用地」という。)につきましては、地方税法第349条の3の2第1項で、賦課期日(毎年1月1日)時点において「専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地の用に供されている土地で政令で定めるもの」とされています。
 ここで「その一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるもの」とは、「その一部を人の居住の用に供する家屋のうち人の居住の用に供する部分の床面積の当該家屋の床面積に対する割合が4分の1以上である家屋」と政令で定められています(地方税法施行令 第52条の11第1項)。
 「人の居住の用に供する部分の床面積の当該家屋の床面積に対する割合(以下「居住割合」という。)」の算出については、当該家屋が区分所有か否かに関わらず、家屋一棟単位で算出し、その居住割合をもって住宅用地の特例の適用率を判定します。居住割合による住宅用地の特例の適用率は以下のとおりです。
 なお、固定資産税の課税客体となる「家屋」は、不動産登記法における建物と意義を同じくしています。
 区分所有マンションを含む共同住宅における居住割合の算出については、各専有部分ごとに、人の居住の用に供するものか否かを判断した上で、人の居住の用に供する部分の床面積(各専有部分の床面積と、各専有部分の床面積に応じて按分した共用部分(共用の廊下や階段等)の床面積の合計を当該専有部分に係る床面積とします)を合計し、当該床面積を家屋1棟の総床面積で除して算出します。
 住宅が国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業特定認定施設(いわゆる特区民泊施設)に使用された場合、居住の用に供する家屋とは認められませんので、事務所や店舗等の他の非住宅部分と同様、住宅の用に供する部分には含まず居住割合を算出します。その上で、特区民泊に使用された部分に係る床面積次第で、住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例措置を見直す場合があり、1棟の居住割合が4分の1未満になる区分所有マンションにおいて住宅部分を所有していたとしても税額(固定資産税、都市計画税)が上昇することになります。
 住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例につきましては、主として住宅政策上の見地から直接収益と結びつかないところの生活基盤となっている住宅用の宅地について、税負担の軽減を図るため設けられた制度です。居住割合が4分の1にも満たない家屋(区分所有マンションを含む共同住宅においても1棟単位)は住宅の利用度よりも非住宅としての利用度が高く、課税標準の特例の趣旨からこれらは住宅用の宅地と認めない制度となっており、今回いただきましたご要望に沿うことは出来かねます。

担当部署(電話番号)

財政局 なんば市税事務所 課税担当(固定資産税)
(電話番号:06-4397-2957)

対応の種別

説明

受付日

2019年2月25日

回答日

2019年3月11日

公表日

2019年5月31日

ご注意事項

本ページの内容は、受付日現在(市の考え方のあるものは回答日現在)の内容であり、現在の内容と異なる場合があります。

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