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大阪市高齢者向け優良賃貸住宅の認定等に関する要綱

2022年1月17日

ページ番号:200081

制   定 平成22年12月27日

最近改正 平成24年7月9日

 

(目的)

第1条 この要綱は、大阪市内において高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号。以下「法」という。)及び地域優良賃貸住宅制度要綱(平成19年国住備第160号住宅局長通知。以下「地優賃要綱」という。)に基づく良好な居住環境を備えた高齢者向けの優良な賃貸住宅(独立行政法人都市再生機構、地方公共団体及び地方住宅供給公社が整備する賃貸住宅を除く。)を整備(既存の住宅等の改良を含む。以下同じ。)する際の認定等に関して、法、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行令(平成13年政令第250号。以下「政令」という。)、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則(平成13年国土交通省令第115号。以下「規則」という。)及び地優賃要綱に定めるもののほか、必要な事項を定めることを目的とする。

 

(用語の定義)

第2条 この要綱において使用する用語の意義は、法、政令及び規則において使用する用語の例によるほか、次の各号に定めるところによる。

 (1) 高齢者 60歳以上の者をいう。

 (2) 高齢者向け優良賃貸住宅(以下「高優賃住宅」という。) 第4条の規定による認定を受けた供給計画(第7条第1項の規定による変更の認定があったときは、その変更後のもの。以下「認定計画」という。)に基づき整備が行われる又は行われた賃貸住宅をいう。ただし、認定計画に定められた管理の期間が経過したものを除く。

 (3) 高齢者居宅生活支援事業 老人福祉法(昭和38年法律第133号)第5条の2第3項に規定する老人デイサービス事業その他の高齢者がその居宅において日常生活を営むために必要な保健医療サービス又は福祉サービスを提供するものとして政令第1条で定める事業をいう。

 (4) 高齢者居宅生活支援サービス 高齢者居宅生活支援事業において提供される保健医療サービス又は福祉サービスをいう。

 (5) 高齢者居宅生活支援施設 高齢者居宅生活支援事業の用に供する施設をいう。

 (6) 認定支援施設 認定計画に基づき整備が行われる又は行われた高齢者居宅生活支援施設をいう。ただし、認定計画に定められた管理の期間が経過したものを除く。

 (7) 一般賃貸人 高優賃住宅を第4条第3号オに規定する資格を有する者に賃貸する者をいう。

 (8) 認定申請者 賃貸住宅又は高齢者居宅生活支援施設の整備及び管理を行おうとする者で、当該賃貸住宅又は高齢者居宅生活支援施設の認定を申請しようとする者をいう。

 (9) 管理業務者 認定を申請しようとする賃貸住宅の管理を委託し又は賃貸住宅を転貸する事業を行う者(以下「転貸事業者」という。)に賃貸する場合の当該委託を受けて管理を行う者又は転貸事業者をいう。

 (10) 施設管理業務者 認定を申請しようとする高齢者居宅生活支援施設を高齢者居宅生活支援事業を行う者に賃貸する場合にあっては当該事業を行う者、当該高齢者居宅生活支援施設の管理を委託し又は高齢者居宅生活支援施設を転貸事業者に賃貸する場合にあっては当該委託を受けて管理を行う者又は転貸事業者をいう。

 (11) 管理者 認定を申請しようとする賃貸住宅の管理を行う者。ただし、認定申請者が自ら管理を行う場合にあっては当該認定申請者、それ以外の場合にあっては管理業務者をいう。

 (12) 施設管理者 認定を申請しようとする高齢者居宅生活支援施設の管理を行う  者。ただし、認定申請者が自ら管理を行う場合にあっては当該認定申請者、それ以外の場合にあっては施設管理業務者をいう。

 

(供給計画の認定申請)

第3条 賃貸住宅の認定申請者は、当該賃貸住宅の整備及び管理に関する計画(以下「供給計画」という。)を作成し、大阪市長(以下「市長」という。)の認定を申請することができる。

2 供給計画には、次に掲げる事項を記載しなければならない。

 (1) 賃貸住宅に関する次に掲げる事項

  ア 賃貸住宅の認定申請者の氏名又は名称及び住所又は主たる事務所の所在地

  イ 賃貸住宅の位置

  ウ 賃貸住宅の戸数

  エ 賃貸住宅の規模並びに構造及び設備(加齢に伴って生ずる高齢者の身体の機能の低下の状況に対応した構造及び設備(以下「加齢対応構造等」という。)の内容を含む。)  

  オ 賃貸住宅の整備に関する資金計画

  カ 賃貸住宅の管理の期間

  キ 賃貸住宅の入居者及び同居者の資格並びに入居者の募集及び選定の方法

  ク 賃貸住宅の入居者の家賃その他賃貸の条件

  ケ 管理者の名称及び主たる事務所の所在地

  コ カからケに掲げるもののほか、賃貸住宅の管理の方法

  サ 賃貸住宅の入居者の事故、急病、負傷等に対応するサービス(以下「緊急時対応サービス」という。)に関する事項

  シ 賃貸住宅の賃貸借契約締結前の説明等に関する事項

  ス 賃貸住宅の整備の実施時期

  セ 高齢者の居住の安定の確保に関する基本的な方針(平成21年8月19日厚生労働省・国土交通省告示第1号。以下「基本方針」という。)及び大阪府高齢者居住安定確保計画に照らして適切に賃貸住宅の整備及び管理を行う旨

 (2) 高齢者居宅生活支援施設に関する次に掲げる事項

  ア 高齢者居宅生活支援施設の認定申請者の氏名又は名称及び住所又は主たる事務所の所在地

  イ 高齢者居宅生活支援施設の位置

  ウ 高齢者居宅生活支援施設の規模並びに構造及び設備(加齢対応構造等の内容を含む。)  

  エ 高齢者居宅生活支援施設の整備に関する資金計画

  オ 高齢者居宅生活支援施設の管理の期間

  カ 施設管理者の氏名又は名称及び住所又は主たる事務所の所在地

  キ 前記オ及びカに掲げるもののほか、高齢者居宅生活支援施設の管理の方法

  ク 高齢者居宅生活支援事業の内容

  ケ 高齢者居宅生活支援施設の種類

  コ 高齢者居宅生活支援施設の整備の実施時期

  サ 賃貸住宅に入居する高齢者に対する保健医療サービス又は福祉サービスの提供に係る賃貸住宅の賃貸人と高齢者居宅生活支援事業を行う者との間における連携及び協力

  シ 基本方針及び大阪府高齢者居住安定確保計画に照らして適切に高齢者居宅生活支援施設の整備及び管理を行う旨

3 第1項の認定の申請は、申請書を市長に提出して行うものとする。

4 前項の申請書には、次に掲げる図書を添付しなければならない。

 (1) 賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設の敷地の位置を表示した付近見取図

 (2) 縮尺、方位、賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設の敷地の境界線並びに敷地内における賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設の位置を表示した配置図

 (3) 縮尺、方位、賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設の間取り、各室の用途並びに設備の概要を表示した各階平面図

 (4) 認定申請者が、当該認定に係る賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設の整備(既存の住宅等の改良によるものを除く。)をしようとする場合にあっては、当該賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設の敷地となるべき土地の区域内の土地又はその土地について建物の所有を目的とする地上権、賃借権若しくは使用貸借による権利を有する者であることを証する書類

 (5) 認定申請者が、当該認定に係る賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設を有する場合にあっては、次に掲げる書類

  ア 当該認定申請者が当該賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設を有する者であることを証する書類

  イ 当該認定申請者が当該賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設の敷地である土地の区域内の土地又はその土地について建物の所有を目的とする地上権、賃借権若しくは使用貸借による権利を有する者であることを証する書類

 (6) 認定申請者が、当該認定に係る賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設の賃借権又は使用貸借による権利を有する場合にあっては、次に掲げる書類

  ア 当該認定申請者が当該権利を有する者であることを証する書類

  イ 当該賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設を有する者が当該賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設の敷地である土地の区域内の土地又はその土地について建物の所有を目的とする地上権、賃借権若しくは使用貸借による権利を有する者であることを証する書類

  ウ 当該認定申請者が賃貸住宅及び認定支援施設の整備(当該認定に係る賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設の改良によるものに限る。)及び管理を行うことについて当該賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設を有する者が承諾したことを証する書類

 (7) 認定申請者が賃貸住宅又は高齢者居宅生活支援施設を自ら管理しない場合にあっては、管理業務者又は施設管理業務者の同意を証明する書類

 (8) 近傍同種の住宅の家賃の額を記載した書類

 (9) 認定申請者、管理業務者及び施設管理業務者が法人である場合においては、次に掲げる書類

  ア 登記事項証明書

  イ 定款

  ウ 直前3年の各事業年度の貸借対照表及び損益計算書

  エ 直近の法人市民税の納税証明書

 (10) 認定申請者及び施設管理業務者が個人である場合においては、次に掲げる書類

  ア 住民票の写し

  イ 資産に関する調書

  ウ 直近の市民税の納税証明書

 (11) 法律又は条例等において整備及び管理に許可、指定及び届出等(以下「許可等」という。)の手続きが必要な施設について、当該許可等の手続きを終えたことを示す書類(認定申請時までに許可等の手続きを終えることができない場合は、許可等の手続きを適切に行う旨を誓約する書類)

 (12) 賃貸住宅及び高齢者居宅生活支援施設の修繕の時期及び方法を記載した書類

 (13) 緊急時対応サービス以外に提供される高齢者居宅生活支援サービスの概要を記載した書類

 (14) 第19条に規定する重要事項説明書と賃貸借契約書の書式及び管理規程

 (15) 管理者又は施設管理者が第26条に掲げる基準に該当することを申告する書類

 (16) 第4条第2号ウに掲げる場合のいずれにも該当しない旨を誓約する書類その他市長が必要と認めるもの

5 第1項の認定の申請は、賃貸住宅の認定申請者と高齢者居宅生活支援施設の認定申請者が異なる場合にあっては、これらの者が共同して行わなければならない。

 

(認定の基準)

第4条 市長は、前条第1項の認定の申請があった場合において、当該申請に係る供給計画が次に掲げる基準に適合すると認めるときは、その認定をすることができる。

 (1) 賃貸住宅の整備と高齢者居宅生活支援施設の整備を同一敷地又は隣接地で一体的に行うものであること

 (2) 認定申請者は、次に掲げる要件のすべてに該当する者であること

  ア 当該事業の遂行に必要な資力及び信用が十分な者であること

  イ 法人市民税(当該認定申請者が個人である場合においては市民税)に滞納が無いこと

  ウ 次に掲げる場合のいずれにも該当しないこと

   (ア) 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成3年法律第77号)第2条第6号に規定する暴力団員

   (イ) 大阪市暴力団排除条例(平成23年大阪市条例第10号)第2条第3号に規定する暴力団密接関係者

   (ウ) 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第2号に規定する暴力団の利益になると認められる又はそのおそれがあると認められる場合

 (3) 賃貸住宅に関する次に掲げる基準に適合すること

  ア 賃貸住宅の戸数が5戸以上であること

  イ 賃貸住宅の規模並びに構造及び設備が、大阪市高齢者向け優良賃貸住宅整備基準(以下「整備基準」という。)に適合するものであること

  ウ 賃貸住宅の整備に関する資金計画が、当該整備を確実に遂行するため適切なものであること

  エ 賃貸住宅の管理の期間が10年以上であること

  オ 賃貸住宅の入居者及び同居者の資格を、次に掲げる要件のすべてに該当する者とするものであること

   (ア) 入居者が高齢者であること

   (イ) 入居者が自ら居住するため住宅を必要とする者であること

   (ウ) 入居者が次に掲げる要件のいずれかに該当する者であること

    A 同居者がない者であること

    B 同居者が配偶者(婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあるものを含む。以下同じ。)、60歳以上の親族、入居する高齢者の病気の看護を行う者、入居する高齢者の介護を行う者又は入居する高齢者が扶養している児童等その他特別の事情により当該入居者と同居させることが必要であると市長が認める者であること

   (エ) 入居者及び同居者が、入居時において、身体上又は精神上著しい障害があるために常時の介護を必要とする場合は、居宅においてこれを受けることができる者であること

   (オ) 世帯の所得が48万7千円以下であること

  カ 賃貸住宅の入居者の家賃の額が、近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しないよう定められるものであること

  キ 賃貸住宅の入居者の家賃の支払方式等が第32条の規定に該当するものであること

  ク 賃貸住宅の入居者の募集及び選定の方法並びに賃貸の条件等が第16条から第25条までに定める基準に従い適正に定められるものであること

  ケ 管理者が、賃貸住宅の管理に必要な資力及び信用並びにこれを的確に行うために必要なその他の能力を有するものとして第26条第1項及び同条第2項で定める基準に適合するものであること

  コ 前記エからケまでに掲げるもののほか、賃貸住宅の管理の方法が第28条で定める基準に適合するものであること

  サ 緊急時対応サービスについては、入居者の要望に応じ、賃貸住宅の入居者に対する事故、急病、負傷等に対し、夜間も含め緊急時に迅速かつ適切に対応するサービスを提供しうるよう、設備の設置又は設置のための準備、社会福祉施設、民間の警備業者等との提携等による一時的対応、医療機関等への緊急連絡等を的確に行う体制の整備が行われていること

 (4) 高齢者居宅生活支援施設に関する次に掲げる基準に適合すること

  ア 高齢者居宅生活支援施設が、次の(ア)又は(イ)のいずれかに該当するものであること。ただし、(ア)又は(イ)に加えて整備する高齢者居宅生活支援施設において利用者にサービスを提供する者が、提供するサービスに対して利用料又は使用料等を受領しない場合はこの限りではない。

   (ア) 医療法(昭和23年法律第205号)第1条の5第1項に規定する病院又は同条第2項に規定する診療所

   (イ) 当該高齢者居宅生活支援施設において高齢者居宅生活支援事業を実施する者が、当該高齢者居宅生活支援施設において、介護保険法(平成9年法律第123号)第70条、同法第78条の2(同法第8条第20項に規定する地域密着型介護老人福祉施設入所者生活介護を行う事業に係るものを除く)若しくは同法第79条又は同法第115条の2、同法第115条の12若しくは同法第115条の22に基づく事業者の指定を受けるもの

  イ 高齢者居宅生活支援施設の規模並びに構造及び設備が、整備基準に適合するものであること

  ウ 高齢者居宅生活支援施設の整備に関する資金計画が、当該整備を確実に遂行するため適切なものであること

  エ 高齢者居宅生活支援施設の管理の期間が、その期間内に賃貸住宅の管理期間を含んだものであること

  オ 施設管理者が、第26条第3項で定める基準に適合するものであることその他高齢者居宅生活支援施設の管理に必要な資力及び信用並びにこれを的確に行うために必要な能力を有するものであること

  カ 前記エ及びオに掲げるもののほか、高齢者居宅生活支援施設の管理の方法が第28条で定める基準に適合するものであること

 (5) 賃貸住宅に入居する高齢者に対する保健医療サービス又は福祉サービスの提供に係る賃貸住宅の賃貸人と高齢者居宅生活支援事業を行う者との間における連携及び協力に関する事項が、当該高齢者の居住の安定の確保を図る上で適切なものであること

 (6) 賃貸住宅又は高齢者居宅生活支援施設の一部として又は併設して法律又は条例等において整備及び管理に許可等の手続きが必要な施設の整備及び管理を行おうとする場合は、当該許可等の手続きを終えたものであること

 (7) 国の高齢者等居住安定化推進事業(高齢者向け優良賃貸住宅と高齢者生活支援施設の一体的な整備事業)に提案申請するものであること

 (8) 基本方針及び大阪府高齢者居住安定確保計画に照らして適切なものであること

 (9) その他市長が必要と認めるものであること

 

(供給計画の認定の通知)

第5条 市長は、前条の認定をしたときは、速やかにその旨を当該認定を受けた者に通知しなければならない。

 

(整備の着手の期限)

第6条 第4条の認定を受けた者は、当該供給計画の認定を受けた日からその翌年度の末日又は平成26年3月31日のいずれか早い日までの間に高優賃住宅及び認定支援施設の整備に着手しなければならない。

2 第4条の認定を受けた者が前項に定める期間内に整備に着手できない場合は、当該供給計画に係る認定は、その効力を失うものとする。

 

(供給計画の変更及び廃止)

第7条 第4条の認定を受けた者は、当該認定を受けた供給計画の変更(次項に掲げる軽微な変更を除く。)をしようとするときは、市長の認定を受けなければならない。

2 認定を要しない軽微な変更は、次に掲げるものとする。

 (1) 賃貸住宅の戸数の変更のうち、5分の1未満の戸数の変更(変更後の戸数が5戸以上である場合に限る。)

 (2) 賃貸住宅又は高齢者居宅生活支援施設の整備の実施時期の変更のうち、整備の着手又は完了の予定年月日の6月以内の変更(ただし、前条第1項の規定に反することとなる場合を除く。)

3 第4条の認定(第1項の変更の認定を含む。以下「計画の認定」という。)を受けた者(以下「認定事業者」という。)は、前項に規定する軽微な変更をしようとするときは、あらかじめ、当該変更の内容を、市長に届け出なければならない。

4 第4条及び第5条の規定は、第1項の変更の認定について準用する。

5 認定事業者は、供給計画を廃止しようとするときは、速やかに市長にその旨を届け出なければならない。

 

(助言及び指導)

第8条 市長は、認定事業者に対し、基本方針を勘案し、高優賃住宅及び認定支援施設の整備及び管理に関し必要な助言及び指導を行うことができる。  

 

第9条 削除

 

(認定支援施設において高齢者居宅生活支援事業を行う者に対する高優賃住宅の賃貸)

第10条 認定事業者は、当該認定計画に基づき整備された高優賃住宅の一部について、当該認定計画に基づき整備が行われた認定支援施設において高齢者居宅生活支援事業(当該高優賃住宅に入居する高齢者(第4条第3号オに掲げる要件に該当する者に限る。以下この条において同じ。)に対する保健医療サービス又は福祉サービスの提供を行うものに限る。)を行う社会福祉法人等(社会福祉法(昭和26年法律第45号)第22条に規定する社会福祉法人その他の国土交通省令・厚生労働省令(平成21年国土交通省令・厚生労働省令第2号)に定める者であって老人福祉法第5条の2第6項に規定する認知症対応型老人共同生活援助事業を行うものをいう。以下この条において同じ。)から高齢者のための住宅として賃借したい旨の申し出があったときは、市長の承認を受けて、当該高優賃住宅の一部を当該社会福祉法人等に賃貸することができる。ただし、当該認定計画に第3条第2項第2号サに掲げる事項として当該認定計画に基づき整備が行われる賃貸住宅の一部を当該社会福祉法人等に高齢者のための住宅として賃貸する旨が定められている場合においては、市長の承認を受けることを要しない。

 

(高優賃住宅の目的外使用)

第11条 認定事業者は、高優賃住宅の全部又は一部について、3月以上第4条第3号オに規定する資格を有する入居者が確保できないときは、市長の承認を受けて、当該全部又は一部を当該資格を有する者以外の者に賃貸し、又は転貸事業者に転貸させることができる。

2 前項の規定により賃貸し、又は転貸事業者に転貸させる場合においては、当該賃貸借又は転貸借を、借地借家法(平成3年法律第90号)第38条第1項の規定による建物賃貸借(以下「定期建物賃貸借」という。)(5年を上回らない期間を定めたものに限る。以下この条において同じ。)とし、又は定期建物賃貸借とするよう必要な措置を講じなければならない。

3 認定事業者は、第1項の承認を受けるにあたっては、住戸毎に申請しなければならない。

4 認定事業者は、第1項の承認を受けた住戸の賃貸条件について、第4条第3号オに規定する要件を除き、高優賃住宅と同一の条件としなければならない。

5 認定事業者は、第2項に基づき定期建物賃貸借契約を締結した場合は、当該契約書の写しを添付し、速やかに市長に届け出なければならない。

6 認定事業者は、第2項に基づき定期建物賃貸借契約を締結した入居者が退去した場合は、速やかに市長に届け出なければならない。

 

(報告)

第12条 市長は、認定事業者に対し、高優賃住宅及び認定支援施設の整備又は管理の状況について報告を求めることができる。

2 認定事業者は、毎年3月末日現在における高優賃住宅及び認定支援施設の整備又は管理の状況について、当該年の6月末日までに市長に報告しなければならない。

3 認定事業者は、高優賃住宅及び認定支援施設の整備に着手又は整備を完了したときは、速やかに市長に報告しなければならない。

4 認定事業者は、その管理する高優賃住宅及び認定支援施設について、管理期間を満了したときは、速やかに市長に報告しなければならない。

 

(地位の承継)

第13条 次の各号のいずれかに該当する者で、高優賃住宅及び認定支援施設を認定計画に従って供給する意思を有し、かつ、供給を行うことができる者は、市長の承認を受けて、当該認定事業者が有していた計画の認定に基づく地位を承継することができる。

 (1) 認定事業者の死亡による一般承継人

 (2) 認定事業者の破産等によるやむを得ない事情により高優賃住宅又は認定支援施設の敷地の所有権その他当該高優賃住宅又は認定支援施設の整備及び管理に必要な権限を取得した者

2 市長は、前項に規定する承認の申請者が第4条第2号ウに掲げる場合のいずれかに該当するときは、地位の承継の承認を行わないことができる。

 

(改善命令)

第14条 市長は、認定事業者が認定計画に従って高優賃住宅及び認定支援施設の整備又は管理を行っていないと認めるときは、当該認定事業者に対し、第8条の助言及び指導を行う等により改善の措置を促した上で、なお改善が行われない場合は、相当の期限を定めて、その改善に必要な措置をとるべきことを命ずることができる。

 

(計画の認定の取消し)

第15条 市長は、認定事業者が次の各号のいずれかに該当するときは、計画の認定を取り消すことができる。

 (1) 第11条第2項の規定に違反したとき

 (2) 前条の規定による命令に違反したとき

 (3) 不正な手段により計画の認定を受けたとき

 (4) 第4条第2号ウに掲げる場合のいずれかに該当すると判明したとき

2 第5条の規定は、市長が前項の規定による取消しをした場合について準用する。

 

(入居者の募集方法)

第16条 一般賃貸人は、原則として高優賃住宅の入居者を公募しなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する特別な事情がある場合において高優賃住宅に入居させることが適当である者として市長が認める者を入居させる場合は、この限りでない。

 (1) 災害

 (2) 不良住宅の撤去

 (3) 公営住宅法(昭和26年法律第193号)第2条第15号に規定する公営住宅建替事業による公営住宅の除却

 (4) 都市計画法(昭和43年法律第100号)第59条の規定に基づく都市計画事業、土地区画整理法(昭和29年法律第119号)第3条第3項若しくは同条第4項の規定に基づく土地区画整理事業、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法(昭和50年法律第67号)に基づく住宅街区整備事業又は都市再開発法(昭和44年法律第38号)に基づく市街地再開発事業の施行に伴う住宅の除却

 (5) 土地収用法(昭和26年法律第219号)第20条(第138条第1項において準用する場合を含む。)の規定による事業の認定を受けている事業又は公共用地の取得に関する特別措置法(昭和36年法律第150号)第2条に規定する特定公共事業の執行に伴う住宅の除却

 (6) 身体機能の低下により加齢対応構造等を備えた住宅を必要としている者その他の特に居住の安定を図る必要がある者について、その者を特定して入居を認めようとする場合

 (7) その他市長が特別な事情があると認める場合

2 前項の規定による公募は、入居の申込みの期間の初日から起算して少なくとも1週間前に、新聞掲載、掲示等の方法により広告して行わなければならない。

3 前2項の規定による公募は、棟ごとに又は団地ごとに、少なくとも次に掲げる事項を示して行わなければならない。

 (1) 賃貸する住宅が高優賃住宅であること

 (2) 高優賃住宅の所在地、戸数、規模及び構造

 (3) 一般賃貸人の氏名又は名称及び住所又は主たる事務所の所在地

 (4) 入居者の資格

 (5) 家賃その他の賃貸の条件

 (6) 高優賃住宅に認定支援施設が併設されていること

 (7) 高齢者居宅生活支援事業の内容

 (8) 高齢者居宅生活支援サービスを提供する者の氏名又は名称及び住所又は主たる事務所の所在地

 (9) 高齢者居宅生活支援サービスの利用料

 (10) 認定支援施設の規模並びに構造及び設備(加齢対応構造等の内容を含む。)

 (11) 入居の申込みの期間及び場所

 (12) 入居の申込みに必要な書面の種類

 (13) 入居者の選定の方法

 (14) 高優賃住宅及び認定支援施設の管理期間

4 前項第11号の申込みの期間は、少なくとも1週間としなければならない。

5 一般賃貸人は、第1項から第3項の規定による公募にあたっては、募集方法、家賃の額等について少なくとも公募を行う2月前までに市長に届け出なければならない。ただし、空家の募集については、年度ごとに、当該年度の翌年度の6月末日までにまとめて届け出るものとする。

 

(入居者の選定)

第17条 入居の申込みを受理した戸数が高優賃住宅の戸数を超える場合においては、一般賃貸人は、抽選その他公正な方法により入居者を選定しなければならない。

 

(入居者の選定の特例)

第18条 一般賃貸人は、入居者又は同居者に障害者又は身体機能の低下が著しい者があるなど特に居住の安定を図る必要があるものについては、1回の募集ごとに賃貸しようとする住宅のうち、5分の1を超えない範囲内の戸数の住宅について、前2条に定めるところにより入居者を選定することができる。

 

(賃貸借契約締結前の説明等)

第19条 一般賃貸人は、高優賃住宅の賃借の相手方に対し、その者が借りようとしている高優賃住宅に関し、その賃貸借契約が成立するまでの間に、賃貸借契約書及び管理規程のほか、次に掲げる賃貸借契約に係る重要な事項を記載した書面(以下「重要事項説明書」という。)をその説明を行う者の署名を行った上で交付し、当該説明者により十分に説明をさせなければならない。

 (1) 管理者及び一般賃貸人の氏名又は名称及び住所又は主たる事務所の所在地

 (2) 管理者が行っている主な事業の概要

 (3) 高優賃住宅の名称、所在地及び交通の便

 (4) 高優賃住宅に関する次に掲げる事項

  ア 敷地面積、建築面積、延べ面積、構造、階数及び戸数

  イ 住宅専用部分の仕様

  ウ 住宅の共用部分、入居者の共同の福祉のために必要な施設及び高齢者等向け設備

  エ 完成時期及び入居可能時期

  オ 敷地の権原

 (5) 提供される高齢者居宅生活支援サービスに関する次に掲げる事項

  ア 高齢者居宅生活支援サービスの内容

  イ 高齢者居宅生活支援サービスの提供方法

 (6) 家賃、敷金、共益費及び高齢者居宅生活支援サービスの利用料の額並びに支払い方法

 (7) 退去時の払戻金に関する事項

  ア 退去時の払戻金相当額の算定方法

  イ 払戻金相当額の保全措置

  ウ 払戻金の支払時期

 (8) 入居及び退去に関する次に掲げる事項

  ア 入居者及び同居者の資格

  イ 入居を体験する機会を設ける場合にあってはその内容

  ウ 契約の解除事由

  エ 連帯保証人又は身元引受人等を求める場合にあってはその条件及び義務等

  オ 入居状況

  カ 管理の体制

 (9) 高優賃住宅及び認定支援施設の管理期間

2 一般賃貸人は、第1項の規定による説明にあたっては、高優賃住宅及び認定支援施設において提供される高齢者居宅生活支援サービスの内容及び利用料について、契約の締結の有無にかかわらず、説明者により十分に説明をさせなければならない。ただし、当該高優賃住宅及び認定支援施設に係る計画の認定が当該サービスの提供の内容を含んで行われたものと当該賃借の相手方に誤解させるような説明を行ってはならない。

3 一般賃貸人は、高優賃住宅の管理開始後にあっては、賃貸借契約締結前に当該高優賃住宅への入居を体験する機会を設けるよう努めるものとする。

 

(賃貸借契約の締結)

第20条 一般賃貸人は、賃借の相手方の資格を審査し入居者として選定したときは、速やかに当該相手方と賃貸借契約を締結するものとする。

2 一般賃貸人は、前項の契約締結後(この規定に係る書類に変更があった場合は変更後)、入居者選定報告書、重要事項説明書と賃貸借契約書の書式及び管理規程を速やかに市長に届け出なければならない。ただし、空家の募集に係る賃貸借契約の締結については、年度ごとに、当該年度の翌年度の6月末日までにまとめて届け出るものとする。

 

(賃貸借契約の内容)

第21条 一般賃貸人は、入居者との間で締結する高優賃住宅の賃貸借契約書に、次に掲げる事項を記載しなければならない。

 (1) 入居者は、高優賃住宅を他の者に貸し、又はその入居の権利を他の者に譲渡してはならないこと

 (2) 入居者は、高優賃住宅を住宅以外の用途に供してはならないこと

 (3) 入居者は、一般賃貸人の承認を得たときを除き、高優賃住宅を模様替えし、又は増築してはならないこと

 (4) 入居者は、高優賃住宅の入居の際に同居した者以外の者を同居させようとするときは、一般賃貸人に、当該同居させようとする者の氏名及び年齢を通知しなければならないこと

 (5) 入居者が退去又は死亡した際に、引き続き同居者が入居しようとするときは、引き続き入居しようとする者は、一般賃貸人に、新たに入居者となる者及びその同居者の氏名及び年齢を通知しなければならないこと

2 高優賃住宅に係る賃貸借契約と緊急時対応サービス及びその他の高齢者居宅生活支援サービスの提供に係る契約を、それぞれ個別の契約として明確に区分しなければならない。

 

(賃貸借契約の解除)

第22条 一般賃貸人は、入居者が次の各号のいずれかに該当するときその他不正の行為によって高優賃住宅に入居したときは、当該高優賃住宅に係る賃貸借契約の解除をすることを賃貸の条件としなければならない。

 (1) 入居者が自らの年齢や同居親族の有無について偽ったとき

 (2) 正当な事由なく所定の期間内に入居手続きを行わないとき

 (3) 正当な事由なく所定の期間内に入居しないとき

 (4) 入居申込書に虚偽の事実を記載したとき

 

(前払家賃の算定の基礎となる家賃の月額等の明示等) 

第23条 一般賃貸人は、法第56条の認可を受けて賃借人の終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領する場合にあっては、当該前払家賃の算定の基礎となる家賃の月額、賃借人の終身にわたる居住が余命等を勘案して想定される期間(以下「想定居住期間」という。)、想定居住期間に係る前払家賃の額及び賃借人が想定居住期間を超えて居住する場合の前払家賃の額並びに家賃の額の改定の方法について、書面で明示しなければならない。

2 一般賃貸人は、前項の場合にあっては、賃借人が想定居住期間の経過前に退去する際には、想定居住期間に係る前払家賃の額のうち当該退去の日後の想定居住期間に係る額を返還することを賃貸の条件としなければならない。

 

(賃貸条件の制限) 

第24条 賃貸人は、毎月その月分の家賃を受領すること、終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領すること(法第56条の認可を受けた場合に限る。)、家賃の3月分を超えない額の敷金を受領すること及び共益費を受領することを除くほか、賃借人から権利金、謝金等の金品を受領し、その他賃借人の不当な負担となることを賃貸の条件としてはならない。

2 賃貸人は、賃借人が緊急時対応サービス及びその他の高齢者居宅生活支援サービスの提供を受けることを賃貸の条件としてはならない。

 

(転貸の条件)

第25条 高優賃住宅を転貸事業者に賃貸する賃貸人は、入居者の資格、入居者の選定方法、家賃その他転貸の条件に関し、第4条第3号オからサまで、第27条、第29条から第31条まで、第33条及び第34条の規定に準じて転貸事業者が当該高優賃住宅を賃貸することを賃貸の条件としなければならない。

 

(管理者及び施設管理者)

第26条 管理者は、次の各号のいずれかに該当するものであること。

 (1) 地方住宅供給公社

 (2) 農住組合、日本勤労者住宅協会又は地方公共団体(その出資され、又は拠出された金額の全部が地方公共団体により出資され、又は拠出されている法人を含む。)の出資若しくは拠出に係る法人で賃貸住宅の管理を行うことを目的とするもの

 (3) 民法(明治29年法律第89号)第34条の規定により設立された法人で賃貸住宅の管理を行うことを目的とするもの

 (4) 独立行政法人都市再生機構

 (5) 農業協同組合法(昭和22年法律第132号)に基づき設立された農業協同組合又は農業協同組合連合会で、同法第10条第5項に規定する事業を行うもの

 (6) 賃貸住宅の管理を業務として行う社会福祉法第22条に規定する社会福祉法人で、次に掲げる基準に該当するもの

  ア 宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)第3条第1項に規定する宅地建物取引業者の免許を有すること。ただし、当該法人が認定事業者で、自ら高優賃住宅を管理する場合はこの限りではない。

  イ 賃貸住宅、社会福祉法第62条第1項に規定する社会福祉施設のうち入所型の施設又は老人福祉法第29条第1項に規定する有料老人ホームの管理について経験を有していること

 (7) 賃貸住宅の管理を業務として行う医療法第39条に規定する医療法人で、次に掲げる基準に該当するもの

  ア 宅地建物取引業法第3条第1項に規定する宅地建物取引業者の免許を有すること。ただし、当該法人が認定事業者で、自ら高優賃住宅を管理する場合はこの限りではない。

  イ 規則第3条第5号に規定する高齢者専用賃貸住宅又は医療法第42条第1項第7号若しくは同項第8号に規定する施設の管理について経験を有していること

 (8) 賃貸住宅の管理を業務として行う民間法人で、次に掲げる基準に該当するもの

  ア 宅地建物取引業法第3条第1項に規定する宅地建物取引業者の免許を有すること

  イ 最近3年間、賃貸住宅の管理を行っていること

  ウ 耐火構造又は準耐火構造の共同住宅である賃貸住宅の管理を行っていること

  エ 現に500戸以上の賃貸住宅を管理し、かつその内、前記ウの要件を満たす賃貸住宅を100戸以上管理していること

2 管理者は、次に掲げる基準に該当しなければならない。

 (1) 最近5年間、第1項各号に記載の法律、その他関連する法令に違反し行政処分を受けていないこと

 (2) 十分な資力を有すること

 (3) 原則として最近3年間の経常収支に赤字がない等、経営状況が健全であること

 (4) 高優賃住宅の管理を的確に行うため、管理業務に関する体制について、原則として、次に掲げる基準に該当していること

  ア 高優賃住宅の管理に係る専任の担当者を置くこと

  イ 高優賃住宅の管理について十分な組織及び人員を有すること

  ウ 次に掲げる賃貸住宅に係る管理業務をすべて行っていること(一部の業務を自社の関連会社等に再委託をする場合も含む。)

   (ア) 入居者の募集及び選定に関する業務

   (イ) 賃貸借契約の締結及び更新に関する業務

   (ウ) 家賃、共益費等の改定に関する業務

   (エ) 家賃、共益費等の収納に関する業務

   (オ) 入居者の未納金の催促及び徴収に関する業務

   (カ) 住宅の維持管理に関する業務

 (5) 管理業務を行おうとする事務所又は事業所が大阪市内にあること

 (6) 法人市民税に滞納が無いこと

 (7) 第4条第2号ウに掲げる場合のいずれにも該当しないこと

 (8) その他市長が必要と認めるものであること

3 施設管理者は、前項第1号から第3号及び第6号から第8号に掲げる基準に該当しなければならない。ただし、施設管理者が個人である場合においては、前項第6号は市民税と読み替える。

 

(管理者の業務)

第27条 管理者は、次に掲げる管理業務を行うものとする。

 (1) 入居者の募集及び選定に関すること

 (2) 一般賃貸人と入居者との賃貸借契約の締結及び更新に関すること

 (3) 家賃、敷金及び共益費等の受領及び精算に関すること

 (4) 入居者の入退去手続に関すること

 (5) 住宅の維持及び修繕に関すること(共益費又は入居者負担により行うものに限る。)

 (6) その他高優賃住宅の管理に関すること

 

(管理の方法の基準)

第28条 高優賃住宅及び認定支援施設の管理の方法の基準は、次の各号のとおりとする。

 (1) 高優賃住宅及び認定支援施設の修繕が計画的に行われるものであること

 (2) 管理規程を作成し、これに基づいた適正な管理を行うものであること

 (3) 高優賃住宅の賃貸借契約書並びに家賃及び敷金の収納状況を明らかにする書類その他の高優賃住宅に関する事業の収支状況を明らかにするために必要な書類が備え付けられるものであること

 (4) 認定支援施設において提供される高齢者居宅生活支援サービスに係る契約書及び利用料の収納状況を明らかにする書類その他の認定支援施設に関する事業の収支状況を明らかにするために必要な書類が備え付けられるものであること

 (5) 高優賃住宅の認定事業者と認定支援施設の認定事業者が異なる場合にあっては、認定支援施設の認定事業者が当該認定支援施設を賃貸しないこと

 

(管理に当たっての配慮)

第29条 高優賃住宅及び認定支援施設の管理を行う者は、基本方針及び高齢者が入居する賃貸住宅の管理に係る指針(平成13年国土交通省告示第1300号)に規定する事項に準じて管理を行わなければならない。

 

(管理を委託する場合又は転貸事業者に賃貸する場合等の契約の締結)

第30条 認定事業者は、高優賃住宅又は認定支援施設の管理を委託する場合にあっては、当該委託を受けて管理を行う者との間で管理委託契約を締結しなければならない。

2 認定事業者は、高優賃住宅又は認定支援施設を転貸事業者に賃貸する場合にあっては当該転貸事業者との間で賃貸借契約を締結しなければならない。

3 認定事業者は、認定支援施設を高齢者居宅生活支援事業を行う者に賃貸する場合にあっては当該高齢者居宅生活支援事業を行う者との間で賃貸借契約を締結しなければならない。

4 認定事業者は、前3項の規定により契約を締結した場合は、契約書の写しを速やかに市長に届け出なければならない。

 

(家賃等)

第31条 高優賃住宅の1月あたりの家賃の額は、近傍同種の賃貸住宅の家賃の額と均衡を失しない額としなければならない。

2 管理開始当初の家賃の額の決定は、不動産鑑定士による調査に基づき行うものとする。

3 敷金は、家賃の3月分を上限とする。

4 認定事業者は、管理開始当初の家賃、敷金及び共益費の額を決定しようとするとき、又は家賃、敷金及び共益費の額を変更しようとするときは、市長の承認を得なければならない。

 

(家賃の支払方式等)

第32条 一般賃貸人は、家賃を受領する方式として次の各号のいずれかを採用するものとする。ただし、第2号については法第56条の認可を受けた場合に限る。

 (1) 毎月その月分の家賃を受領する方式

 (2) 賃借人の終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領する方式(以下「前払い方式」という。)

2 一般賃貸人が前払い方式を採用する場合にあっては、次の各号によらなければならない。

 (1) 一般賃貸人は、当該前払家賃について必要な保全措置を講じなければならない。

 (2) 前号の保全措置は、国土交通大臣が定める高齢者円滑入居賃貸住宅の賃貸人等が講ずべき措置(平成13年国土交通省告示第1302号)に定める措置とする。

 

(認定事業者の義務等)

第33条 認定事業者、一般賃貸人及び高優賃住宅又は認定支援施設の管理を行う者(以下「認定事業者等」という。)は、法、政令及び規則並びにこの要綱の定めるところにより、適正かつ合理的に高優賃住宅及び認定支援施設の整備又は管理を行わなければならない。

2 認定事業者は、市長が求めるときは、当該高優賃住宅及び認定支援施設の整備又は管理の状況について報告しなければならない。

3 認定事業者は、市長から第8条に規定する助言若しくは指導又は第14条に規定する改善命令を受けた場合は、必要な措置を講じなければならない。

 

(個人情報の保護)

第34条 認定事業者等は、高優賃住宅及び認定支援施設の整備及び管理により得た個人情報について、その漏えい、滅失及びき損の防止その他の個人情報の適切な管理のために必要な措置を講じなければならない。

2 認定事業者等は、保有する必要のなくなった個人情報を確実、かつ、速やかに廃棄し、又は消去しなければならない。

 

(実施の細目) 

第35条 この要綱の実施に必要な事項は、都市整備局長が別に定める。

 

   附 則

 この要綱は、平成23年1月4日から施行する。

 

   附 則

 この要綱は、平成23年4月21日から施行する。

 

   附 則

1 この要綱は、平成23年9月1日から施行する。

2 この要綱の施行の日の前になされた第3条に規定する市長の認定の申請及び第13条に規定する市長の承認の申請については、この要綱の改正後の規定にかかわらず、なお従前の例によるものとする。

 

   附 則

1 この要綱は、平成23年10月20日から施行する。

2 この要綱の施行の日の前になされた第3条に規定する市長の認定の申請については、この要綱の改正後の第4条第3号オ(オ)の規定は適用しない。

 

   附 則

 この要綱は、平成24年7月9日から施行する。

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