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大阪市特定賃貸住宅建設融資利子補給制度実施要綱

2021年12月24日

ページ番号:201036

制  定 昭和49年10月1日

最近改正 平成10年7月3日

 

(目的)

第1条 この実施要綱は、特定賃貸住宅建設融資利子補給補助制度要綱(昭和48年7月1日建設省住計発第39号)に基づく、特定賃貸住宅建設資金の融資(以下「融資」という。)及び融資を行う融資機関に対して大阪市(以下「市」という。)の行う利子補給について定めることを目的とする。

 

(定義)

第2条 この要綱において、次に掲げる用語の意味は、それぞれ次に定めるところによるものとする。

(1) 土地所有者等 土地の所有権又は建物の所有を目的とする地上権、賃借権若しくは使用貸借による権利を有する者をいう。

(2) 建替 既存の共同住宅又は長屋建住宅(住宅以外の用途と併用されている場合を含む。)を除却し、これらの存していた土地の全部又は、一部の区域に新たに賃貸共同住宅を建設することをいう。又、当該既存住宅は2以上の戸数で、仮設的、臨時的なものを除く。

(3) 共同化 複数の土地所有者等(ただし、配偶者又は直系血族の場合等を除く。)が、その土地を一体として賃貸共同住宅を建設することをいう。

(4) 特定地域 大阪市総合設計許可取扱要綱実施基準第3 5.から8.に定める都心居住容積ボーナス制度の適用区域とする。

 

(融資対象住宅)

第3条 融資の対象となる住宅(以下「特定賃貸住宅」という。)は市内において、土地所有者等が新築する賃貸共同住宅(事業者(生産、販売輸送その他の事業を営むものをいう。以下同じ。)である土地所有者等が、その事業に従事する従業員等に貸し付ける目的で建設するものを除く。)及び建替により、これと一体として新築される店舗・事務所等(以下「店舗等」という。)で次の各号の条件に該当するものをいう。

(1) 敷地面積がおおむね200平方メートル以上であること。ただし、密集地区建替区分については、180平方メートル以上とする。

(2) 1棟に占める住戸(本条各号の条件に該当するものに限る。)の戸数が6戸以上であること。

(3) 住宅の存する建築物の構造が耐火構造で、地上階数3以上であること。

(4) 各戸の床面積(共用部分及びバルコニーの床面積を除く。以下同じ。)が、50平方メートル以上125平方メートル以下であり、かつ2以上の寝室を有するものであること。又、小規模住宅にあっては25平方メートル以上50平方メートル未満の床面積で、かつ、1寝室以上を有するものであること。

(5) 小規模住宅の戸数は全住戸数の30%以下(誘導区分の優良においては小規模住宅が含まれていないこと。)であること。ただし、特定地域又は密集地区建替区分においては50%以下であること。なお、密集地区建替区分においては、従前居住者世帯数を限度としてこの限りでない。

(6) 建設費が別に定める大阪市特定賃貸住宅利子補給制度取扱要領(以下「取扱要領」という。)に定める標準建設費の2倍を超えないものであること。

(7) 建築物に占める住宅(本条各号に定める条件に該当するものに限る。)部分の面積が2分の1以上であること。ただし、特定地域においては4分の1以上であること。

(8) 建築基準法等関係法規及び別に定める大阪市特定賃貸住宅建設基準(以下「建設基準」という。)に適合しているものであること。

(9) 特定賃貸住宅について他の公的建設資金の貸し付けを受けていないこと。

 

(融資対象者)

第4条 融資を受けることができる者は、土地所有者等で次の各号に該当するものとする。

(1) 市内に特定賃貸住宅を建設しようとする個人又は法人であること。

(2) 市町村民税又は事業税を滞納していないこと。

(3) 融資金の返済が確実にできること。

(4) 確実な担保を有すること。

 

(融資区分)

第5条 融資を受けようとするものは、次のいずれかの区分により、融資申込みをするものとする。

(1) 誘導区分

ア 建替 建替により特定賃貸住宅を建設しようとする場合

イ 共同化 共同化により特定賃貸住宅を建設しようとする場合

ウ 優良 住戸規模の大きなより良質な賃貸住宅を供給するために、建設基準第1~第4及び第6に適合する特定賃貸住宅を建設しようとする場合

(2) 密集地区建替区分 老朽建築物密集市街地整備事業区域内で、建替により特定賃貸住宅を建設しようとする場合

(3) 共同建替区分 複数の土地所有者等が土地を共同化し、建替により特定賃貸住宅を建設しようとする場合

(4) 一般区分 上記(1)から(3)のいずれにも該当しない場合

(5) 高齢者対応区分 上記(1)から(4)の融資区分において、高齢者等にやさしい賃貸住宅を供給するために、全住戸が建設基準第1~第5に適合する特定賃貸住宅を建設しようとする場合

(6) 社宅分 上記(1)のア、イ、(2)から(4)の融資区分により建設する特定賃貸住宅を、事業者でその使用する従業員に貸し付けるための住宅を必要とするものに対し、賃貸しようとする場合

 

(融資機関)

第6条 融資機関は、取扱要領で定める。

2 融資機関は、融資申込者に対してこの実施要綱に定めるところに従い、融資を行うものとする。

 

(融資の条件)

第7条 融資額は、特定賃貸住宅の建設に要する費用として、その額が取扱要領に定める標準建設費によって積算した額を超えるときは、当該標準建設費によって積算した額とする。

2 前項の融資額については、10万円未満の端数は切り捨てるものとする。

3 償還期間は、全額融資を行った日の翌日から起算して25年とする。ただし、店舗等にかかる融資については10年とする。

4 償還方法は、元利均等月賦償還とする。ただし、建替(住宅部分に限る。)又は共同化に該当する場合は、当初1年間元金を据え置くことができる。

  なお、償還期限前においては、未償還額の全額を繰上げ償還することができる(一部繰り上げ償還はできない。)。ただし、繰上げ償還日は原則として月末日とする。

5 融資利率は、融資区分によりそれぞれ全額融資を行った日の翌日から起算して次に定める期間毎の利率とする。ただし、中間融資を行った場合の融資利率は、全額融資を行うまでの期間について、年利3.84%(密集地区建替、共同建替及び高齢者対応区分2.84%)とする。

  なお、店舗等を除き社宅とそれ以外の併用はできないものとする。

 (1) 誘導

   建替・共同化

   当初10年間    年利 2.43%(月利 0.203%)

   11年目以降5年間 年利 3.135%(月利 0.261%)

   16年目以降    年利 3.84%(月利 0.320%)

     優良

   当初10年間    年利 2.43%(月利 0.203%)

   11年目以降    年利 3.84%(月利 0.320%)

 (2) 密集地区建替、共同建替及び建替・共同化の高齢者対応

   当初10年間    年利 1.73%(月利 0.145%)

   11年目以降5年間 年利 2.285%(月利 0.191%)

   16年目以降    年利 2.84%(月利 0.237%)

 (3) 一般

   当初10年間    年利 2.73%(月利 0.228%)

   11年目以降    年利 3.84%(月利 0.320%)

 (4) 一般(高齢者対応)

   当初10年間    年利 1.73%(月利 0.145%)

   11年目以降    年利 2.84%(月利 0.237%)

 (5) 店舗等

   当初7年間    年利 2.83%(月利 0.236%)

   8年目以降    年利 3.84%(月利 0.320%)

6 融資を受けた者は、償還期日に償還金を支払わない場合に、年利率14%の割合で滞納日数に応じて遅延損害金を支払うものとする。

7 融資を受ける者は、融資を受けるにあたり、融資の対象となった特定賃貸住宅及びその敷地について、原則として第1順位の抵当権の設定登記を、融資機関又はその指定する融資保証機関のため行うものとする。

8 融資保証については、原則として融資機関の指定するところに従い、損害保険会社の住宅融資保証保険、住宅融資保証会社の住宅融資保証又は住宅金融公庫の住宅融資保険により行うものとする。

9 融資を受ける者は、原則として融資機関の指定するところに従い確実な連帯保証人をたてるものとする。

10 融資を受ける者は、融資の対象となった住宅について、金融機関への償還完了に至るまでの期間、融資相当額以上の火災保険に加入し、融資機関又はその指定する融資保証機関のために、保険金請求権について質権を設定するものとする。

 

(融資の申込)

第8条 融資を受けようとする者は、市長に対し次の各号に掲げる書類を提出しなければならない。

(1) 融資申込書

(2) 融資申込者調書

(3) 建設資金計画書

(4) 資産調書

(5) 第13条に定める賃貸条件等を約する誓約書

(6) 融資申請額算定表

(7) 住民基本台帳法(昭和42年法律第81号)第6条に規定する住民票の写し又は外国人登録法(昭和27年法律第125号)第5条に基づく外国人登録済証明書(個人の場合)又は、商業登記簿謄本(法人の場合)

(8) 決算書2期分(法人の場合)

(9) 市町村民税(個人の場合)又は事業税(法人の場合)の納税証明書

(10)地籍図の写し

(11)建築に係る土地の所有権、地上権、賃借権又は使用貸借に係る権利を証する書類

(12)設計図書

(13)建替にあっては、既存住宅の写真、登記簿謄本、配置図、平面図、求積図及び求積表

(14)建設工事費概算見積書

(15)その他市長及び融資機関が必要と認める書類

2 第1項の規定による申込書類の審査後、予算の範囲内において、先着順に申込みを受け付ける。

3 受付後、建設地の変更、住棟計画又は各階平面計画の大幅な変更は認めないものとする。

 

(融資の承認)

第9条 市は、前条の書類の提出を受けたときは、その内容を審査し、これを適格と認めた場合には融資機関に対し、当該書類を送付する。

2 融資機関は、市から送付を受けた書類の内容を審査し、原則として40日以内に審査意見書を市に送付しなければならない。

3 市は、融資機関から送付された審査意見書を検討し、融資申込者から、建築基準法第6条第3項による建築確認通知書の写しを提出させたうえ、適格と認められる場合には、融資申込者及び融資機関に融資承認通知書を送付する。

 

(工事及び検査)

第10条 工事は融資承認を受けた後に、受付日から起算して9カ月以内に着工しなければならない。やむを得ない事由により、着工が遅れる場合には、その理由を付した書面を提出し、市の承認を受けなければならない。ただし、この場合にあっても受付日から12カ月を超えた場合には融資申込者の権利を失うものとする。なお、建替については、既存住宅除却工事の着手をもって工事着工とみなす。

2 融資承認を受けた者は、工事着工にあたっては、工事着工届、工事工程表及び特定賃貸住宅の建設に要する費用を証する書類を市に提出しなければならない。

3 融資承認を受けた者は、躯体工事が完了したときには躯体工事完了届(賃貸条件報告書添付)を、建設工事がすべて完了したときには建設工事完了届(完成写真、建築基準法第7条第3項に定める検査済証の写し及び図面添付)を、それぞれ市長に提出しなければならない。

4 市は、前項の届出を受けた場合は、当該建築物を検査し、支障がないと認めたときは、当該工事完了通知書を融資機関に送付する。

 

(融資)

第11条 融資機関は、市から建設工事完了通知書を受けた後、抵当権設定日の属する月の末日に融資金の全額の融資を行うものとする。

2 融資機関は、前項の規定にかかわらず、市から躯体工事完了通知書を受けた後、融資額の50%を限度として中間融資を行うことができる。

3 融資機関は中間融資及び全額融資を行ったときは、市にすみやかにその旨を通知しなければならない。

 

(変更申請及び辞退の届出)

第12条 融資の申込み後、融資承認までの間に、申込書記載事項又は建築計画の変更をする必要があるときは、理由を付して市にすみやかに書面で申請しなければならない。ただし市が軽微な変更と認めるものについては届出でたりる。

2 融資承認を受けた者が、融資承認後において、申込書記載事項又は建築計画の変更をする必要があるときは、融資機関を経由して、理由を付して市にすみやかに書面で申請しなければならない。ただし金融機関の変更は認められないものとする。また、市が軽微な変更と認めるものについては届出でたりる。

3 融資申込者又は融資承認を受けた者がこの融資を辞退する必要があるときは、理由を付して市にすみやかに書面で届出なければならない。

4 市は、第1項又は第2項による申請を受けた場合は、その内容を審査し、その申請がこの実施要綱に従っているときは、これを認め、その旨を融資機関及び申請者に通知し、又はこの実施要綱に従っていないときは、これを否認し、その旨を申請者に通知する。

 

(賃貸条件等)

第13条 融資にかかる特定賃貸住宅を賃貸する者(以下「賃貸人」という。)が特定賃貸住宅を賃貸する場合、家賃その他の賃貸条件については、次の基準によるものとする。

  (1) 賃借人の選定

  ア 融資を受けた者は、当該融資にかかる賃貸住宅を次に掲げる者以外の者に賃貸してはならない。

      (ア) 自ら居住するために住宅を必要とする者

      (イ) 自ら居住するために住宅を必要とする者に対して住宅を賃貸する事業を行う者

      (ウ) 事業者でその使用する従業員に貸し付けるための住宅を必要とする者

  イ 当該融資にかかる賃貸住宅をアの(イ)に掲げるものに賃貸する者が賃貸する当該賃貸住宅の賃借人(以下「一括借上者」という。)は、住宅を賃貸する事業を行うために必要な資力及び信用並びにこれを適確に行うために必要な経験及び能力を有する者で、取扱要領で別に定める者とする。

    なお、一括借上者が賃貸人としての地位を失った場合には、転借人が不利益を被らないよう土地所有者等が転借人に対する賃貸人としての地位を引き継ぐものとすること。

  ウ 賃借人の選定は、アの(ア)及び(ウ)に掲げる者を対象とする場合は、原則として公募(掲示等の方法による募集)により受付け、抽せんその他の公正な方法によって行わなければならないものとする。ただし、賃貸する住宅の戸数が20戸未満である場合、又は募集戸数の5分の1を超えない範囲内においては公募によらないで賃借人を選定することができるものとする。

    なお、公募は少なくとも次に掲げる事項を示して行わなければならないものとする。

      (ア) 当該住宅が特定賃貸住宅建設融資にかかる住宅であること。

      (イ) 当該住宅の名称、所在地、戸数、構造及び階数

      (ウ) 賃貸人の住所及び氏名又は名称

      (エ) 家賃、敷金その他の賃貸条件等(各住戸タイプ別)

      (オ) 入居申込の期間及び場所

      (カ) 入居申込に必要な書面の種類

      (キ) 賃借人の選定の方法

      (ク) 当該住宅居住者用駐車施設の台数

  エ 第5条第1号ウの優良及び第6号の社宅分以外の融資区分による住宅にあっては、アの(ウ)に規定する者に賃貸してはならないものとする。

  (2) 家賃等

  ア 賃貸人は賃貸借契約の締結にあたり家賃の8カ月分を超えない額の敷金を受領することを除くほか、権利金、謝金等の金品を受領し、その他賃借人の不当な負担となることを賃貸の条件としてはならない。受領した敷金は賃借人が退去する際その全額を返還しなければならない。

  イ 1戸の住宅の1カ月当たりの家賃の額は、各戸の専用面積、位置及び形状による利便の度合を勘案して決定するものとする。その徴収家賃総額は次の(ア)から(ク)に掲げる額を合計した額から(ケ)に掲げる額を減じた額を超えてはならない。

      (ア) 融資金を、第7条第5項に定める利率、第7条第3項に定める償還期間とする元利均等月賦償還の方法により償還するものとして算出した額

      (イ) 特定賃貸住宅の建設に要した費用の額が融資金を上回る場合においては、当該上回る額を、利率年10.0%とし、償還期間を25年とする元利均等月賦償還の方法により償還するものとして算出した額

      (ウ) 修繕費及び管理事務費として、特定賃貸住宅の建設に要した費用又は当該住宅に係る推定再建築費に相当する額のうち、いずれか多い額に1000分の1.5を乗じて得た額

      (エ) 地代相当額として、特定賃貸住宅を建設するため当該住宅に係る敷地を取得する場合に通常必要と認められる価額に1200分の5を乗じて得た額

      (オ) 特定賃貸住宅又はその敷地に租税その他の公課が賦課される場合においては、賦課される額の月割額

      (カ) 特定賃貸住宅の災害による損害を補てんするための損害保険料、又は損害保険に代わるべき火災共済に要する費用の月割額

      (キ) 融資について保険又は保証を行ったのに要する費用の月割額

      (ク) 空室発生による損失を補てんするための引当金として前記(ア)から(キ)までの規定により算出した額の合計額に100分の5を乗じて得た額

      (ケ) 受領した敷金の中から家賃の3カ月分を控除した額に年9.0%を乗じて得た額の12分の1の額

  ウ 賃貸人は、前号アの(ウ)に掲げる者に賃貸するときは、融資期間中は、次に掲げる事項を賃貸条件としなければならない。

      (ア) 事業者が従業員等から徴収する家賃及び敷金は、賃貸人に対して支払うべき家賃及び敷金の範囲内であること。

      (イ) (ア)に規定する家賃及び敷金の受領を除くほか、従業員等から権利金、謝金等の金品を受領し、その他、従業員等の不当な負担となることを当該住宅の貸付けの条件としてはならないこと。

  (3) 賃貸人は、融資にかかる住宅を第1号アの(イ)に掲げる者に賃貸する場合においては、

転借人の選定方法、家賃その他転貸の条件に際し第1号及び第2号の規定に準じて転貸することを賃貸の条件としなければならない。

 

(譲渡又は目的外使用の禁止)

第14条 賃貸人は、融資期間中、特定賃貸住宅を譲渡し又は、特定賃貸住宅及びその敷地を目的以外の用途に供してはならない。

ただし、やむを得ない事情があると認めて、市長が建設大臣の承認を得て承認した場合においては、この限りでない。

 

(融資承認の取消)

第15条 市は、融資承認を受けた者が次の各号のいずれかに該当する場合は、融資承認を取消すことができる。この場合、市は融資承認を受けた者及び融資機関にこの旨通知するものとする。

  (1) 虚偽の申込みにより融資承認通知を受けたとき

  (2) 受付日から9カ月以内に工事に着工しないとき

   ただし、市の承認を受けたものについては、その期限を超えたとき

  (3) 正当な事由なくして工事が著しく遅延したとき

  (4) 第10条に規定する検査に合格しないとき

  (5) その他承認の継続を困難にする事由が生じたとき

 

(融資契約の解除)

第16条 融資機関は、融資を受けた者が次の各号のいずれかに該当する場合は、市と協議のうえ融資契約を解除することができる。

この場合融資を受けた者は、直ちに、償還すべき元利金を全額繰上償還しなければならない。

  (1) 虚偽の申込み又は報告により融資を受けたとき

  (2) 融資金を他の目的へ流用したとき

  (3) 正当な事由なくして元利金の償還又は違約金の支払いを怠ったとき

  (4) 建築物が滅失し、又は著しく毀損したとき

  (5) 第13条の賃貸条件等の規定に違反したとき

  (6) この実施要綱の規定に違反した行為があるとき

  (7) その他融資の継続を困難にする事由が生じたとき

 

(資金の預託)

第17条 この実施要綱にもとづく融資を促進するため、予算の範囲内で融資機関に一定の割合による資金を融資準備資金として預託する。

 

(利子補給)

第18条 市は融資機関に対し、融資を受けた者が融資金を第7条第3項、第4項及び第5項の融資条件により償還するものとして計算した未償還額に融資区分によりそれぞれの利子補給率を乗じて得た額を全額融資を行った日の翌日から起算して次に定める期間補給する。

  (1) 誘導

   建替・共同化

   当初10年間    年利 1.41%(月利 0.117%)

   11年目以降5年間 年利 0.705%(月利 0.0059%)

     優良

   当初10年間    年利 1.41%(月利 0.117%)

 (2) 密集地区建替、共同建替及び建替・共同化の高齢者対応

   当初10年間    年利 1.11%(月利 0.092%)

   11年目以降5年間 年利 0.555%(月利 0.046%)

 (3) 一般

   当初10年間    年利 1.11%(月利 0.092%)

 (4) 一般(高齢者対応)

   当初10年間    年利 1.11%(月利 0.092%)

 (5) 店舗等

   当初7年間    年利 1.01%(月利 0.084%)

2 市及び融資機関は、この実施要綱に基づく融資及び利子補給についてあらかじめ特定賃貸住宅建設融資利子補給制度取扱契約を締結するものとする。

3 第1項の利子補給については、融資機関は毎月9月末日及び3月末日までの利子補給額を積算し、それぞれの翌月の10日までに市に請求するものとする。市は、請求を受けた日の翌日から起算して30日以内に利子補給金を交付するものとする。

4 市は、融資機関がこの実施要綱及び特定賃貸住宅建設融資利子補給契約に違反した場合は、当該融資機関に対し、支給すべき利子補給金を支給せず、又は支給した利子補給金の返還を求めることができる。

5 市は、融資を受けた者がこの実施要綱に違反した場合は、融資機関に対し、当該融資について支給すべき利子補給金を支給しないことができる。

6 融資機関は第16条の解除に際し、既に融資した融資金を返還させ、又は償還すべき元利金を一時に返還させることができる旨の契約を締結しておくものとする。

7 融資機関は、融資を受けた者の責めに帰すべき事由によって利子補給金の全部若しくは一部を交付されず、又は利子補給金の全部若しくは一部の返還を求められたときには、融資を受けた者に、当該利子補給金相当額を請求できる旨の契約を締結しておくものとする。

 

(融資機関の報告)

第19条 融資機関は、次の各号の一に該当する場合には、直ちに、それぞれ当該各号に掲げる書類を市に提出しなければならない。

  (1) 融資の償還が完了したときは、完済通知書

  (2) 第16条各号に定める事故が発生したときは、事故発生通知書

  (3) 融資契約を解除したときは、契約解除通知書

  (4) 毎年度当初に、前年度末の償還残額についての融資償還状況報告書

 

(被融資者の報告)

第20条 融資を受けた者は、次の各号の一に該当する場合には、それぞれ当該各号に掲げる書類を市に提出しなければならない。

  (1) 融資の対象となった住宅の賃貸を開始するとき及び毎年度当初に賃貸条件報告書(融資機関経由)

  (2) 繰上げ償還を予定する場合は、原則として1カ月以上前に繰上げ償還予定報告書

  (3) 住所等の変更があった場合には変更届(融資機関経由)を、又、被融資者の死亡による相続があった場合には変更承認申請書(融資機関経由)を、それぞれの事項を証明する添付書類とともに提出しなければならない。

 

(融資に関する報告の徴収及び調査)

第21条 市は、この実施要綱に基づく融資制度の適正な運営を図るため、融資機関及び融資を受けた者に対し、必要事項について報告を求め、又、特定賃貸住宅が融資条件に適合しているかどうかについての現場調査を行い、あるいは当該融資及び利子補給に関する帳簿及び書類等を調査することができる。

 

(取扱要領並びに建設基準)

第22条 この実施要綱に定めるもののほか、融資、利子補給及び建設に関する必要な事項は別に定める取扱要領並びに建設基準によるものとする。

 

附 則

1 この実施要綱は、昭和49年10月1日から施行する。

 

附 則

1 この実施要綱は、平成10年7月3日から施行する。

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