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大阪市特定賃貸住宅建設基準

2021年12月24日

ページ番号:201333

制定 昭和49年10月1日

この制度を活用して特定賃貸住宅を建設しようとする者は、「大阪市特定賃貸住宅建設基準」を遵守するとともに、市街地の良好な住環境の維持、安全の確保及び景観への配慮に十分努めなければならない。

 

第1 敷地の位置及び形状

(1)敷地が原則として次の各号に掲げる地域、地区及び区域(以下「地域等」という。)の中にないこと。ただし、市長が、申請建築物が当該各号地域等の目的の妨げになるおそれがなく、かつ、申請建築物の住環境が、著しく悪化するおそれがないと認める場合においては、この限りでない。

  ア 都市計画法第4条第6項に規定する都市計画施設の区域。

  イ 都市計画法第4条第7項に規定する市街地開発事業の施行区域。

  ウ 都市計画法第8条第1項第一号に規定する工業地域。

  エ 土地区画整理法第2条第4項に規定する土地区画整理事業の施行地区。

  オ 住宅地区改良法第4条に規定する改良地区。

(2)敷地がその周辺の状況からみて、次の各号の一に該当しないものであること。

  ア 騒音、振動及び悪臭等の公害が著しい。

  イ 安全上、風紀上良好な居住環境を維持するため著しく不適当である。

(3)敷地の面積がおおむね200平方メートル以上(密集地区建替区分にあっては180平方メートル以上)でフェンスなどで区画されていること。

 

第2 住棟計画

(1)住宅の存する建築物の構造が耐火構造、地上3階建以上で1棟に占める住戸の戸数が6戸以上であること。

(2)特定賃貸住宅に併存しようとする施設は、パチンコ屋、麻雀屋、射的場、劇場、映画館、危険物の取扱いをする施設、倉庫業を営む倉庫及び工場等、良好な居住環境を阻害するものでないこと。

(3)住宅以外の用途の部分を含む場合は、住宅部分とそれ以外の用途部分の敷地内の動線を分離するとともに居住環境上支障がないように計画すること。

(4)敷地内の車道は、歩行者用動線と仕上げ等で分離すること。なお自転車通路は歩行者用動線とし、1.2m以上とること。

(5)前面道路からエレベーターホールへ至る通路に高低差がある場合は有効幅員0.9m以上、勾配12分の1以下のスロープを設けること。

(6)避難階以外の階で、その階における住戸の数が6以上のものについては、避難上有効に配置された直通階段が2以上設置されていること。

 なお、当該直通階段の出口から道路に至る有効幅員は1.5m以上とすること。

(7)階段は、次の各号に該当すること。

ア 避難階又は地上に通ずる直通階段にあっては、回り階段としないこと。

イ 原則としてすべての階段には手摺を設けること。床面よりの高さは80cm程度とする。又、手摺りは連続させること。

ウ 段鼻は色調、明度、仕上げ等について、踏面及びけあげと容易に区別できるよう配慮すること。

(8)主たる避難路となる共用廊下は、袋路状の部分を有しないこと。ただし、次の各号のいずれかに該当するものは、この限りでない。

ア 当該袋路状部分に出入口を有する住戸の数が3以下の場合。

イ 当該袋路状部分に出入口を有する住戸から当該袋路状部分を経ずに避難でき、かつ、その屋外への出口から道路に至る避難通路の有効幅員が0.9m以上の場合。

(9)廊下の有効幅員は1.2m以上とし、かつ、玄関扉を開けた状態で0.9m以上あること。又、高低差がある場合、幅0.9m以上で勾配12分の1(高低差が10cm未満の場合は8分の1)以下の傾斜路を設けること。

(10)住宅戸数が50戸を超える場合は『大阪市ひとにやさしいまちづくり整備要綱』に適合すること。

(11)住宅戸数の40%以上の台数の自動車が駐車できる駐車施設を設けること。ただし、住戸戸数が70戸以上の場合は50%以上とし、30戸に満たない場合は、敷地の形状及び立地条件を勘案して、一定数の駐車施設を設けること。

 又、駐車施設は、同一敷地内に設けるものとし、その他の技術的基準は大阪市「建築物における駐車施設の附置等に関する条例施行基準」に準拠する。

 なお、平面駐車の場合はライン引き等で駐車位置を明確にすること。

 

第3 住戸計画

住戸は次の各号に該当すること。

(1)床面積(バルコニーの面積を除く。以下同じ。)が50平方メートル以上125平方メートル以下であり、かつ2以上の寝室を有するものであること。ただし、小規模住宅にあっては、25平方メートル以上50平方メートル未満の床面積で、かつ、1寝室以上を有するものであること。

(2)小規模住宅の戸数は全住戸の30%以下(誘導区分の優良においては、小規模住宅が含まれていないこと。)であること。ただし、特定地域又は密集地区建替区分においては50%以下であること。なお、密集地区建替区分においては、従前居住者世帯数を限度としてこの限りではない。

(3)台所、食堂、収納施設、便所、洗面所、脱衣室、洗濯機置場(防水パン)及び浴室を備えたものであること。なお、便所、洗面所及び浴室は、寝室が2以上のとき、それぞれ独立していること。(バルコニーに洗濯機置場を設置しないこと。)

(4)直接外気に面する窓を有する居室(建築基準法第2条第1項第四号にいう室。)が2以上あること。ただし、寝室が1室のときは、原則として寝室の窓が直接外気に面すること。

(5)寝室が3以上ある場合は、そのうち2室は、それぞれ他の寝室を通ることなく玄関、便所等に行くことができるものであること。

(6)寝室のうち1室の面積は9.7平方メートル(室の壁の中心間距離2.55m以上)以上、その他の室の面積は7.2平方メートル(室の壁の中心間距離2.55m以上)以上であること。

 ただし、寝室が1室のときは9.7平方メートル(室の壁の中心間距離2.55m以上)以上であること。

(7)各室の所要条件は次のとおりとする。

 
符号                       室名利用形態所要面積
K                      台所台所のみのもの5.5平方メートル以上
DK         食堂兼台所食堂と台所を一体的に計画したもの7.5平方メートル以上
L                居間居間を独立して計画したもの9.0平方メートル以上
LD         居間兼食堂居間と食堂を一体的に計画したもの10.5平方メートル以上
LDK 居間兼食堂兼台所居間と食堂と台所を一体的に計画したもの14.5平方メートル以上

(8)押入れ等の収納施設の床面積は、合計3.0平方メートル以上とし、そのうち1か所は1.6平方メートル(壁心で奥行き0.9m以上)とすること。ただし、寝室が1室の場合は、合計1.6平方メートル以上とし、そのうち1か所は0.8平方メートル(壁心で奥行き0.9m以上)以上とすること。

 なお、高さは概ね1.8m以上とする。

(9)専有面積が50平方メートル未満の住戸は、その床面積を将来容易に拡大できるような構造(界壁、床等の一部を構造上無理なく撤去できるもの。)とすること。

 壁の場合開口可能な部分は、幅1m×高さ2m程度とし、床の場合は将来の階段位置等を考慮した適切な大きさとすること。

(10)準工業地域における居室の採光の有効面積については、原則として住居系地域の基準(建築基準法施行令第20条)により算定すること。

(11)ガス安全対策について、次により措置すること。

 浴室は密閉式あるいは屋外設置型の風呂釜を使用するか、又は屋外設置の給湯器によるものとする。

(12)住宅の居室の窓が次のいずれかに該当する場合は、当該窓は防音サッシ等を設ける等、防音に配慮すること。

 ア 新幹線の軌道中心から水平距離が200m以内にあるもの。

 イ 幅員が20m以上の道路又は名神、阪神等の高速道路の境界から水平距離が50m以内にあるもの。

 ウ 公共用飛行場周辺における航空機騒音による障害の防止等に関する法律に規定する第一種区域内にあるもの。

 

第4 緑化計画

景観を配慮した緑地を設けること。

(1)緑地は次の各号に該当すること。

ア 縁石等で区画された有効幅が1.0m以上の緑地を原則として道路に面して見える位置に敷地面積の3%以上設けること。ただし、ピロティ、庇下は除く。

イ 緑地には、高木(高さが3.5m以上のもの)を0.1本/平方メートル以上植樹し、低木は適宜植樹すること。なお、高木1本につき中木(高さが1.5m以上のもの)3本で代えることができる。

ウ 道路沿いにツリーサークル等(半径1.2m以上)により5.0m以上の高木を植樹したものは、1カ所あたり5平方メートルの緑地があるものとみなす。ただし、植樹間隔は3m以上とする。

エ 散水栓を適宜設けること。

第5 高齢者対応区分における設計基準

高齢者対応区分で融資を受けようとする場合は、高齢者の居住性に配慮し、住棟の設計仕様について下記の要件をすべて満足すること。

(1)共用廊下

共用廊下には、少なくとも片側に手摺りを設けること。床面よりの高さは80cm程度とする。

(2)住戸内の床

ア 住戸内の床は、すべての居室、便所、洗面所、脱衣室及び廊下の段差は3mm以下とすること。ただし、玄関の上がり框はこの限りでない。

イ 住戸内で高齢者が通常歩行する部分の床は、滑りにくい仕上げとしなければならない。

(3)手摺りの設置

住戸内の廊下、玄関、便所、浴室、洗面所、居間、食事室及び寝室には、それぞれの場所で行われる動作に応じて適切な支持ができる位置及び形状の手摺りを設けなければならない。ただし、廊下、洗面所、居間、食事室及び寝室については、手摺りを設けるに適切な箇所の壁を、将来手摺りの設置が可能な様に補強等をした構造とすれば足りる。

(4)便所

便器は腰掛け式とし、壁には暖房等に用いるための電気コンセントを設けること。便器の側面の壁に立ち上がり用の縦型及び座位保持用の横型(もしくは縦横兼用のL型)の手摺りを設けること。

(5)浴室

ア 浴室はBL高齢者対応浴室ユニット等高齢者に配慮したものを使用すること。又、浴室の短辺は、内法を120cm以上とし、その有効面積は1.8平方メートル以上とすること。

イ 出口はできるだけ段差を小さくすること。

ウ 浴槽への出入りのため及び浴槽内での姿勢保持のための手摺りを設けること。

エ 浴室の床面から浴槽の縁までの跨ぎ込み高さは30cm以上50 cm以下とすること。

オ 壁や扉の腰から下の部分にガラスを用いる場合は、強化ガラス等安全に配慮した材質のものとしなければならない。

(6)通路・出入口

ア 通路の有効幅員は78 cm(柱の箇所にあっては75 cm)以上とする。

イ 出入口の有効幅員は75 cm以上(浴室、便所については65 cm)とする。

(7)開き戸の取っ手

玄関を含め住戸内の開き戸の取っ手はレバー型にすること。

(8)階段

住戸内に階段を設けた場合は下記の項目をすべて満足すること。

T 踏面の寸法  (単位 cm)

R けあげの寸法 (単位 cm)

ア T≧19.5

R/T≦22/21

55≦T+2R≦65

イ 手摺りを設置すること。床面よりの高さは80 cm程度とする。

(9)エレベーター

福祉型エレベーター(注1)を設置すること。

(10)その他

上記の基準を守るほか、別に定める高齢者対応設計指針によること。

 

第6 優良における設計基準

実施要綱第5条第1号ウの優良により融資を受けようとする場合は下記の要件をすべて満足すること。なお、本基準第1~4の中で、本節の基準と競合するものについては、本節の基準を優先するものとする。

(1)住戸規模

専用面積75平方メートル以上の住戸を全戸数の30%以上確保すること。ただし、全住戸の専用面積は50平方メートル以上とし、小規模住宅を含んではならない。

(2)室数、各室の大きさ等

専用面積75平方メートル以上の住戸については2寝室以上とし、一室は12.9平方メートル以上とし、他の一室は9.7平方メートル以上とすること。また、収納施設(押入れ等)の床面積は合計5平方メートル以上とすること。

(3)各部位

ア 天井高は2.4m以上とすること。

イ バルコニーの奥行きは有効1.2m以上とすること。

ウ 便所と浴室には手摺りを設置すること。

(4)共用部分のバリアフリー

エレベーターを設置する場合は、福祉型(注1)とすること。

(5)緑地面積

敷地面積の6%以上とすること。

(6)駐車場の確保

住宅戸数の50%以上の台数の自動車が駐車できる駐車施設を敷地内に設けること。ただし、住宅戸数が70戸以上の場合は、60%以上とする。

 

(附則)

この基準は、昭和49年10月1日から施行する。

 

 

 

(注1)福祉型エレベーターを設置する場合は、下記の構造仕様によること。

(1)福祉型エレベーターの構造等

ア かご及び昇降路の出入口の幅は、80cm以上とすること。

イ かごの間口は、1.05m以上とし、奥行きは1.35m以上とすること。(内のり寸法による)

ウ 乗降ロビーの幅及び奥行きはそれぞれ1.5m以上とすること。

(2)福祉型エレベーターの付加仕様
かご室主操作盤縦型操作盤(一般型、インターホンおよび押しボタンに点字表示)
専用操作盤
(正副2基)
横型正副操作盤(車椅子使用者用型、点字表示)
押しボタンの高さは、下段のボタンの中心で、床面より1,000mm程度とする。
手すりかごの両側方、床面より800mm程度の高さにステンレス製手すり(円形断面直径30~40mm)を設ける。
※キックプレートかごの幅木上に、床面より300 mm高さまで全面ステンレス製ヘアライン仕上げのキックプレートを設ける。
かごの後方壁面に幅600 mm程度、高さ900 mm程度の鏡を設ける。鏡の下端は床面より1,100 mm程度とし、材質は、ステンレス製鏡面仕上げとする。
インターホン
呼び出しボタン
主操作盤および正専用操作盤に組み込み
出入口かご側の光電管装置床面より200 mm程度および600mm程度の各1カ所とする。
戸の開放時間正副専用操作盤および専用乗場ボタンの呼びでかごが停止した場合の戸の開放時間は10秒程度とする。
自動着床装置かごが着床した時の段差は±15mm以下とする。
出入口の床先と
かごの隙間
30 mm以下
専用乗場ボタン三方枠戸当り側たて枠に組み込み、高さは床面より900 mm程度とする。ボタンは応答式とし、点字表示を取り付ける(一般乗場ボタンにも点字表示を付ける)。
※シンボルマーク福祉型エレベーターのシンボルマークを専用乗場ボタンおよび、操作盤の近傍に設ける。
※案内装置案内は、音声合成装置で行い、メッセージの項目は以下のとおりとする。
(1)階床案内(2)方向案内(3)戸閉案内(4)乗り過ぎ注意(5)異常時の案内
※印の装置等については、付加しないことができる。

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大阪市 都市整備局企画部住宅政策課民間住宅助成グループ

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ファックス:06-6202-7064

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