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大阪市優良賃貸住宅建設資金融資制度要綱

2021年12月24日

ページ番号:201473

制定 平成11年4月1日

改正 平成16年6月1日

(目 的)

第1条 この要綱は、大阪市内の土地所有者等が、一定水準以上の賃貸住宅等を建設する際に必要な資金について、大阪市(以下「市」という。)が金融機関に対し、融資のあっせんを行うことにより、良好な市街地住宅の供給促進を図り、もって居住環境の向上に資することを目的とする。

 

(登録義務)

第2条 この要綱に基づく融資制度を利用する者は、供給される賃貸住宅についての情報を、住まい情報センタ-に登録し、広く市民が有効に活用できるようにしなければならない。

 

(定 義)

第3条 この要綱における用語の定義は、次の各号に定めるところによる。

 

(1)土地所有者等

土地の所有権または建物の所有を目的とする地上権、賃借権若しくは使用貸借による権利を有する者をいう。

 

(2)建替

既存の賃貸共同住宅または長屋建賃貸住宅(住宅以外の用途と併用されている場合を含む。)を除却し、これらの存していた土地の全部または一部の区域に新たに賃貸共同住宅を建設することをいう。

ただし、当該既存住宅は2以上の戸数で、仮設的、臨時的なものを除く。

 

(3)共同化

複数の土地所有者等が、その土地を一体として賃貸共同住宅を建設することをいう。

ただし、他方の土地所有者等が配偶者または直系血族等の場合は除く。

なお、申込年度の前2年度の4月1日以降に分割された敷地等は、敷地数の算定上1敷地と見なし、同日以降に所有権等を取得した権利者は土地所有者等の数に算定しない。

 

(4)特定地域

「大阪市総合設計許可取扱要綱実施基準」第3第3項に定める「都心居住容積ボ-ナス制度」の適用区域とする。

 

(5)密集地区

老朽建築物密集市街地整備事業区域(以下「密集区域」という。)及び老朽住宅が密集・連担する市街地のうち市が定めた区域(以下「アクションエリア」という。)をいう。

 

(6)SOHO型住戸

事務所としての利用できる室を持つ住戸

 

(7)SOHO支援施設

SOHO型住戸で行う事業を支援するため設置する、共同で使用するミーティングスペース等

(8)生活支援施設

優良賃貸住宅の居住者並びに周辺地域住民の生活の利便の向上に資する施設で次にあげるもの。

ア.医療施設

イ.福祉施設

ウ.サービス、物販店舗

エ.SOHO支援施設(SOHO型住戸を設ける場合に限る)

オ.その他市長が特に認める施設

 

(融資対象住宅)

第4条 融資の対象となる住宅(以下「優良賃貸住宅」という。)は、次の各号に掲げるものをいう。

 

(1)市内において土地所有者等が新築する賃貸共同住宅及びこれと一体として新築される生活支援施設または建替により新築される事務所等(以下「店舗等」という。)で次の各事項に該当するものをいう。

ア.敷地面積がおおむね200平方メートル以上であること。

イ.1棟に占める賃貸住宅の戸数が6戸以上であること。

ウ.住宅の存する建築物の構造が耐火構造で、地階を除く階数が3以上であること。

エ.各戸の床面積(共用部分及びバルコニ-の床面積を除く。以下同じ。)が、50平方メートル以上125平方メートル以下であり、かつ、2以上の居住室を有するものであること。

ただし、小規模住宅にあっては25平方メートル以上50平方メートル未満で、かつ、1寝室を有するものであること。

オ.小規模住宅の戸数は全住戸数の30%以下であること。

ただし、特定地域または密集地区においては50%以下であること。

なお、密集地区の建替にあっては従前居住者世帯数を限度としてこの限りでない。

 

カ.建設費が別に定める「大阪市優良賃貸住宅建設資金融資制度取扱要領」(以下「取扱要領」という。)に定める標準建設費の2倍を超えないものであること。

キ.建築物に占める住宅部分の面積が1/2以上であること。

ただし、特定地域においては1/4以上であること。

ク.建築基準法等関係法規及び別に定める「大阪市優良賃貸住宅建設基準」(以下「建設基準」という。)に適合しているものであること。

ケ.優良賃貸住宅について他の公的建設資金の貸付を受けていないこと。

 

(2)事業者(生産、販売輸送その他の事業を営む者をいう。以下同じ。)である土地所有者等が新築する賃貸住宅及びその事業に従事する従業員等に貸し付けるための住宅並びにこれと一体として新築される店舗等で、前号の各事項に該当するものをいう。

ただし、この場合の事業者は、中小企業基本法第2条各号の規定に基づく中小企業者であること。

 

2.前項の規定に基づく優良賃貸住宅のうち、住宅金融公庫の「ファミリ-賃貸住宅融資」の基準に適合しているものは、この要綱に基づく融資制度の適用から除外する。

 

(融資対象者)

第5条 融資を受けることができる者は、土地所有者等で次の各号に該当するものとする。

 

(1)市内に優良賃貸住宅を建設しようとする個人または法人であること。

 

(2)市町村民税または事業税を滞納していないこと。

 

(3)「住まい情報センター」に住宅の情報を登録できること。

 

(4)融資金の返済が確実にできること。

 

(5)確実な担保を有すること。

 

(6)複数の申込者の場合は、原則として区分所有する場合を除き、連帯債務契約ができること。

 

(融資区分)

第6条 融資を受けようとする者は、次の各号のいずれかの区分により融資申込みをするものとする。

 

(1)密集地区区分

密集地区内で優良賃貸住宅を建設しようとする場合

 

(2)共同建替区分

複数の土地所有者等が土地を共同化し、建替により優良賃貸住宅を建設しようとする場合

 

(3)多機能都心型区分

特定地域内において次のアからカのうち2種以上の施設(ただし、アからウのいずれかの施設を必ず含むこと)を含む住宅を建設しようとする場合

ア.5戸以上のSOHO型住戸

イ.医療施設

ウ.福祉施設

エ.サービス、物販店舗

オ.SOHO支援施設(SOHO型住戸を設ける場合に限る)

カ.その他市長が特に認める施設

 

(4)一般区分

前各号に該当しない場合

(5)店舗等

多機能都心型区分に該当しない生活支援施設の場合(ただし密集地区における生活支援施設の取扱は別途定める)。

 

(融資機関)

第7条 融資機関は、取扱要領で定める。

 

2.融資機関は、融資申込者に対してこの要綱に定めるところに従い、融資を行うものとする。

 

(融資の条件)

第8条 融資額は、優良賃貸住宅の建設に要する費用として、その額が取扱要領に定める標準建設費によって積算した額を超えるときは、当該標準建設費によって積算した額とする。

 

2.前項の融資額は、10万円未満の端数を切り捨てた額とする。

 

3.融資利率は、受付年度の利率を適用し、融資区分によりそれぞれ全額融資を行った日の翌日から起算して別に定める期間毎の利率とする。

なお、中間融資を行った場合の融資利率は、全額融資を行うまでの期間について、各融資区分の最終利率を適用する。

 

4.償還期間は、全額融資を行った日の翌日から起算して25年とする。

ただし、店舗等にかかる融資については10年とする。

 

5.償還方法は、元利均等月賦償還とする。

ただし、密集地区区分の建替及び協同建替区分に該当する場合は、当初1年間元金を据置くことができる。

なお、償還期限前にあっても、未償還額の一部または全額を繰上げ償還することができる。この場合、原則として月末日を繰上げ償還日とする。

前段の規定に基づく据置期間中にあっては、一部を繰上げ償還することはできない。また、一部繰上げ償還の場合、1回当たりの償還額は、5,000万円以上で100万円単位とする。

ただし、償還期間にあっては従前のとおりとする。

 

6.融資を受けた者は、償還期日に償還金を支払わない場合に、年利14%の割合で滞納日数に応じて遅延損害金を支払うものとする。

 

7.融資を受ける者は、融資を受けるにあたり、融資の対象となった優良賃貸住宅及びその敷地について、原則として第1順位の抵当権の設定登記を融資機関またはその指定する融資保証機関のために行うものとする。

 

8.融資保証については、原則として融資機関の指定するところに従い、損害保険会社の住宅融資保証保険、住宅融資保証会社の住宅融資保証又は住宅金融公庫の住宅融資保険により行うものとする。

 

9.融資を受ける者は、原則として融資機関の指定するところに従い確実な連帯保証人をたてるものとする。

 

10.融資を受ける者は、融資の対象となった住宅について、金融機関への償還完了に至るまでの期間、融資相当額以上の火災保険に加入し、融資機関またはその指定する融資保証機関のために、保険金請求権について質権を設定するものとする。

 

(融資の申込)

第9条 融資を受けようとする者は、市長に対し次の各号に掲げる書類を提出しなければならない。

 

(1)融資申込書

 

(2)融資申込者調書

 

(3)建設資金計画書

 

(4)第2条に定める住宅情報の登録に係る承諾書

 

(5)第16条に定める賃貸条件等を約する誓約書

 

(6)融資申請額算定表

 

(7)「住民基本台帳法(昭和42年法律第81号)」第6条に規定する住民票または「外国人登録法(昭和27年法律第125号)」第4条の3第2項に基づく登録原票記載事項証明書(個人の場合)または商業登記簿謄本(法人の場合)

 

(8)市町村民税(個人の場合)または事業税(法人の場合)の納税証明書

 

(9)地籍図の写し

 

(10)建築に係る土地の所有権、地上権、賃借権または使用貸借に係る権利を証する書類

 

(11)設計図書

 

(12)建築工事費等概算見積書

 

(13)建替にあっては、既存賃貸住宅の写真、建物固定資産評価証明書、配置図、平面図及び建物面積表

 

(14)その他、市長及び融資機関が必要と認める書類

 

2.融資を受けようとする者が複数の場合、原則としてその代表者をもって融資の申込みをすること。

なお、その場合は前項の書類のほか、次の各号に掲げる書類を添付しなければならない。

 

(1)融資申込に関する委任状

 

(2)その他市長が必要と認める書類

 

3.前各項の規定による申込書類の確認後、予算の範囲内において、先着順に申込みを受付けるものとする。

 

4.受付後、建設地の変更、住棟計画または各階平面計画等の大幅な変更は認めないものとする。

 

(融資の承認)

第10条 市は、前条の書類の提出を受けたときは、その内容を審査し、これを適格と認めた場合には融資機関に対し、当該書類を送付する。

 

2.融資機関は、市から送付された書類の内容を審査し、原則として40日以内に審査意見書を市に送付しなければならない。

 

3.市は、融資機関から送付を受けた審査意見書を検討し、融資申込者から、「建築基準法」第6条第1項による確認済証の写しを提出させたうえ、適格と認めた場合には、融資申込者及び融資機関に対し融資承認の通知をするものとする。

 

(工事着工及び期限)

第11条 融資申込者は、融資の承認後、速やかに工事に着工しなければならない。

 

2.前項の期限は、受付日から起算して9ヵ月以内とし、やむを得ない事由により、着工が遅れる場合には、その理由を付した書面を提出し、本市の承認を受けなければならない。

ただし、この場合にあっても受付日から12ヵ月を超えた場合には、融資申込者の権利を失うものとし、市は必要に応じ、その旨を融資機関及び融資申込者に通知する。

なお、建替については、既存建物の除却の着手をもって工事着工とみなす。

 

 

3.工事着工にあたっては、工事着工届、工事工程表及び優良賃貸住宅の建設に要する費用を証する書類を市に提出しなければならない。

 

(工事の報告及び検査)

第12条 融資承認を受けた者は、工事が次の工程に達したときは、それぞれ次に掲げる書類を市に提出しなければならない。

 

(1)躯体工事が完了したとき

ア.躯体工事完了届

イ.賃貸条件報告書

ウ.その他市長が必要と認める書類

 

(2)建設工事が完了したとき

ア.建設工事完了届

イ.建築基準法第7条第5項の規定による検査済証の写し

ウ.完成写真

エ.建築図面

オ.その他市長が必要と認める書類

 

2.市は、前項の書類の提出を受けたときは、建築物の検査及び書類の審査をし、市の定める基準に適合していると認めた場合は、当該工事完了通知書を融資機関に送付する。

 

3.前項の検査合格後でなければ、当該建築物を使用してはならない。

 

(融 資)

第13条 融資機関は、市から建設工事完了通知書を受けた後、抵当権設定日の属する月の末日に融資金の全額の融資を行うものとする。

 

2.融資機関は、前項の規定にかかわらず、市から躯体工事完了通知書を受けた後、融資金の50%を限度として中間融資を行うことができる。

 

3.融資機関は、中間融資および全額融資を行ったときは、市に速やかにその旨を通知しなければならない。

 

(変更承認申請及び変更届出)

第14条 融資の申込み後、融資承認までの間に、申込書記載事項または建築計画の変更をする必要があるときは、市に速やかに変更承認申請書を提出しなければならない。

ただし、市が軽微な変更と認めるものは変更届出書で足りる。

 

2.融資承認を受けた者が、融資承認後において、申込書記載事項または建築計画の変更をする必要があるときは、融資機関を経由して市に速やかに変更承認申請書を提出しなければならない。

ただし、市が軽微な変更と認めるものは変更届出書で足りる。

 

3.市は、前各項の申請を受けた場合は、その内容を審査し、やむを得ないと認めたときは、その旨を融資機関及び申請者に通知し、また、認めがたいときは、これを否認し、その旨を申請者に通知するものとする。

 

(辞退届出)

第15条 融資申込者または融資承認を受けた者が、融資を辞退する必要があるときは、市に速やかに辞退届出書を提出しなければならない。

 

2.市は、前項の届出を受け、必要があるときはその旨を融資機関に通知するものとする。

 

(賃貸条件等)

第16条 融資にかかる優良賃貸住宅を賃貸する者(以下「賃貸人」という。)が当該住宅を賃貸する場合、家賃その他の賃貸条件については、次の各号に掲げる基準によるものとする。

 

(1)賃借人の選定

ア.融資を受けた者は、当該優良賃貸住宅を次に掲げる者に賃貸することができる。

(ア)自ら居住するために住宅を必要とする者

(イ)自ら居住するために一時的に住宅を必要とする者

(ウ)自ら居住するために住宅を必要とする者に対して、住宅を賃貸する事業を行う者

(エ)事業者で、その使用する従業員に貸し付けるための住宅を必要とする者

(オ)上記(ア)から(エ)に掲げる者以外に賃貸する場合で、市が特に認める者

イ.当該優良賃貸住宅を、アの(ウ)に掲げる者に賃貸する者が賃貸する当該賃貸住宅の賃借人(以下「一括借上者」という。)は、住宅を賃貸する事業を行うために必要な資力及び信用並びにこれを適格に行うために必要な経験及び能力を有する者で、取扱要領で別に定める。

なお、一括借上者が賃貸人としての地位を失った場合には、転借人が不利益を被らないよう土地所有者等が転借人に対する賃貸人としての地位を引き継ぐものとする。

ウ.賃借人の選定は、原則として公募により受付け、抽選その他の公正な方法により行わなければならない。

ただし、次に掲げる場合はこの限りでない。

(ア)賃貸する住宅の戸数が20戸未満の場合

(イ)募集戸数の1/5を超えない範囲内で選定する場合

(ウ)賃借人が一括借上者の場合

(エ)賃借人が建替に伴う従前居住者の場合

エ.前ウの公募の方法は、掲示等による募集とし、少なくとも次に掲げる事項を示して行わなければならない。

(ア)当該住宅が大阪市優良賃貸住宅建設資金融資にかかる住宅であること。

(イ)当該住宅の名称、所在地、戸数、構造及び階数

(ウ)賃貸人の住所及び氏名または名称

(エ)家賃、敷金その他の賃貸条件等(各住戸タイプ別)

(オ)入居申込の期間及び場所

(カ)入居申込に必要な書面の種類

(キ)賃借人の選定方法

(ク)当該住宅居住者用駐車施設等の台数

 

(2)家賃等

ア.賃貸人は、賃貸借契約の締結にあたり家賃の3ヵ月を超えない額の敷金を受領することを除くほか、権利金、謝金等の金品を受領し、その他賃借人の不当な負担となることを賃貸の条件としてはならない。

また、受領した敷金は賃借人が退去する際、その全額を返還しなければならない。

 

イ.1住戸の1ヵ月あたりの家賃の額は、各戸の専用面積、位置及び形状による利便の度合いを勘案して決定するものとし、その徴収家賃総額は次の(ア)から(ク)に掲げる額を合計した額を超えてはならない。

(ア)融資金を、第8条第3項に定める利率及び同条第4項に定める償還期間とする、元利均等月賦償還の方法により償還するものとして算出した額

(イ)優良賃貸住宅の建設に要した費用の額が融資金を超える場合においては、当該超える額を、利率を9%とし、償還期間を25年として、元利均等月賦償還の方法により償還するものとして算出した額

(ウ)修繕費及び管理事務費として、優良賃貸住宅の建設に要した費用または当該住宅に係る推定再建築費に相当する額のうち、いずれか多い額に1000分の1.5を乗じて得た額

(エ)地代相当額として、優良賃貸住宅を建設するため当該住宅に係る敷地を取得する場合に、通常必要と認められる価額に1200分の5を乗じて得た額

(オ)優良賃貸住宅またはその敷地に賦課される公租公課の額の月割額

(カ)優良賃貸住宅の災害による損害を補填するための損害保険料、または損害保険に代わるべき火災共済に要する費用の月割額

(キ)融資について保険または保証を行うために要する費用の月割額

(ク)空室発生による損失を補填するための引当金として、前記(ア)から(キ)までの規定により算出した額の合計額に100分の5を乗じて得た額

ウ.賃貸人は、前号アの(エ)に掲げる者に賃貸するときは、融資期間中は、次に掲げる事項を賃貸条件としなければならない。

(ア)事業者が従業員等から徴収する家賃及び敷金は、賃貸人に対して支払うべき家賃及び敷金の範囲内であること。

(イ)(ア)に規定する家賃及び敷金の受領を除くほか、従業員等から権利金、謝金等の金品を受領し、その他、従業員等の不当な負担となることを当該住宅の貸付けの条件としてはならないこと。

 

(3)賃貸人は、融資に係る住宅を第1号アの(ウ)に掲げる者に賃貸する場合においては、転借人の選定方法、家賃その他転貸の条件に際し、第1号及び第2号の規定に準じて転貸することを賃貸の条件としなければならない。

 

 

2.第4条第1項第2号の規定による優良賃貸住宅で、事業者がその事業に従事する従業員等に貸し付ける住宅部分の家賃等の賃貸条件については、第1項第2号の各規定に準拠して行なうものとする。

 

3.賃貸人は、優良賃貸住宅の賃貸借契約を締結する場合は、別に定める「標準優良賃貸住宅賃貸借契約書」を参考に賃貸借契約書を作成し、市の承認を得たものを使用しなければならない。

 

(資金の預託

第17条 この要綱に基づき融資が実行されたときは、予算の範囲内で融資機関に一定の割合による資金を預託する。

 

(譲渡または目的外使用の禁止)

第18条 賃貸人は、融資期間中、優良賃貸住宅を譲渡し、または優良賃貸住宅及びその敷地を目的外の用途に供してはならない。

ただし、やむを得ない事情があると市が認めて承認した場合においては、この限りでない。

 

(融資承認の取消)

第19条 市は、融資承認を受けた者が次に掲げる各号のいずれかに該当する場合は、融資承認を取消すことができる。

この場合、市は融資承認を受けた者及び融資機関にこの旨を通知するものとする。

 

なお、融資承認を受けた者は、融資承認の取消しをした旨の通知を受けたときは、直ちに融資申込みの辞退をしなければならない。

 

(1)虚偽の申込みにより融資承認通知を受けたとき

 

(2)受付日から9ヵ月以内に工事に着工しないとき

ただし、本市の承認を受けたものについては、その期限を超えたとき

 

(3)正当な事由なくして工事が著しく遅延したとき

 

(4)第12条に規定する検査に合格しないとき

 

(5)その他、承認の継続を困難にする事由が生じたとき

 

2.市は、融資を受けた者が次に掲げる各号のいずれかに該当する場合は、融資承認を取消し、当該融資機関に対し預託金の全部若しくは一部を執行せず、または執行した預託金の全部若しくは一部の返還を求めることができるものとする。

この場合、市は融資を受けた者及び融資機関にこの旨を通知するものとする。

 

(1)虚偽の申込みまたは報告により融資を受けたとき

 

(2)融資金を他の目的へ流用したとき

 

(3)正当な事由なくして元利金の償還または違約金の支払いを怠ったとき

 

(4)建築物が滅失し、または著しく毀損したとき

 

(5)第16条の賃貸条件等の規定に違反したとき

 

(6)この要綱の規定に違反した行為があるとき

 

(7)その他、融資の継続を困難にする事由が生じたとき

 

(融資契約の解除)

第20条 融資機関は、市から融資承認の取消しをした旨の通知を受けたときは、当該融資に係る融資契約を解除することができる。

 

2.融資機関は、前項の解除に際し、融資を受けた者との間に、償還すべき元利金を全額繰上償還しなければならない旨の契約を締結しておくものとする。

 

(融資機関の報告)

第21条 融資機関は、次の各号の一に該当する場合には、それぞれに掲げる書類を速やかに市に提出しなければならない。

 

(1)融資を実行したときは、融資実行通知書

なお、最終融資を実行したときは、(根)抵当権設定後の土地、建物登記簿謄本を添付すること。

 

(2)融資の償還が完了したときは、完済通知書

 

(3)第19条に掲げる事項の事故が発生したときは、事故発生通知書

 

(4)融資契約を解除したときは、契約解除通知書

 

(5)毎年度当初に、前年度末の償還残額に関する融資償還状況報告書

 

(被融資者の報告)

第22条 融資を受けた者は、次の各号の一に該当する場合には、それぞれに掲げる書類を融資機関を経由して速やかに市に提出しなければならない。

 

(1)優良賃貸住宅の賃貸を開始するとき及び隔年度当初に賃貸条件報告書

 

(2)繰上げ償還を行う場合は、一部繰上げ償還にあっては3ヵ月以上前に、また、全額繰上げ償還にあっては1ヵ月以上前に、繰上げ償還予定報告書

 

(3)住所等の変更があった場合は、変更届出書を、また、被融資者の死亡による相続等があった場合には、借受者変更承認申請書(それぞれの事項を証明する書類を添付)

 

2.融資を受けた者は、融資金が当該事業に確実に執行されたことを証する書類を提出しなければならない。

 

(被融資者の義務)

第23条 融資を受けた者は、第2条の規定に基づき、次の各号に掲げる報告を市に行い、当該優良賃貸住宅の情報を登録しなければならない。

 

(1)優良賃貸住宅の賃借人の募集をしようとするときは、1ヵ月以上前に募集内容等の報告を行うこと。

ただし、第4条第1項第2号の規定のうち、事業者がその事業に従事する従業員等に貸し付ける住宅部分または第16条第1項第1号アの(エ)を賃借人とする場合においてはこの限りでない。

なお、登録期間は管理開始時までとする。

(2)優良賃貸住宅の管理を開始するときには、速やかに管理状況報告書を提出することとし、前号ただし書きを適用する。

なお、登録期間は融資償還完了までとする。

また、登録期間中において、空室の発生等による管理状況の変更があった場合は、適宜報告を行い、管理登録内容の変更をしなければならない。

 

2.融資を受けた者は、償還期間にあっては、一般の通行人及び賃借人が周知できる位置に「大阪市優良賃貸住宅建設資金融資制度」により建設された建築物である旨の標示をしなければならない。

 

(融資に関する報告の徴収及び調査並びに是正指導)

第24条 市は、この要綱に基づく融資制度の適正な運営を図るため、融資機関及び融資を受けた者に対し、必要事項について報告を求め、また、優良賃貸住宅が融資条件に適合しているかどうかについて現場検査を行い、あるいは、当該融資に関する書類等を調査できるものとし、不適正な事項があった場合は、当該各者に対し是正指導できるものとする。

 

(その他)

第25条 この要綱に定めるもののほか、その他実施について必要な事項は、住宅局長が別に定める。

 

 

 

(附 則)

第1 施行期日

この要綱は、平成11年4月1日から施行する。

 

第2 廃 止

大阪市特定賃貸住宅建設融資利子補給制度実施要綱(昭和49年10月1日制定)は、廃止する。

 

第3 経過措置

この要綱の施行の際、現に実施中である大阪市特定賃貸住宅建設融資利子補給制度実施要綱に基づく事業は、この要綱に基づく事業であるとみなす。

ただし、実施にあたっては、従前の大阪市特定賃貸住宅建設融資利子補給制度実施要綱を適用する。

 

(附 則)

この要綱は、平成14年4月1日から施行する。

 

(附 則)

この要綱は、平成15年4月21日から施行する。

 

(附 則)

この要綱は、平成16年6月1日から施行する。

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