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大阪市優良賃貸住宅建設資金融資制度建設基準

2021年12月24日

ページ番号:201528

制定 平成11年4月1日

第1章 総則

 

(適用の範囲)

第1 大阪市優良賃貸住宅建設資金融資に基づく賃貸住宅の建設及びこれと一体的に行われる敷地の整備は、建築基準法(昭和25年法律第201号。以下「基準法」という。)その他関係法令に定めるもののほか、この基準に定めるところに従い行わなければならない。なお、住宅金融公庫の「ファミリー賃貸住宅融資」基準に適合するものは、本融資制度から除外する。

 

(定義)

第2 この基準における用語の定義は、次の各号に定めるところによる。

(1)「耐火構造」とは、基準法第2条第1項第7号に規定するものをいう。

(2)「居住室」とは、寝室、食事室、居間等をいう。

2 第1項に定めるもののほか、この基準における用語の定義は、大阪市優良賃貸住宅建設資金融資制度要綱に定める用語の定義と同一とする。

 

(良好な居住環境の確保)

第3 当該事業を施行する者は、市街地の良好な住環境の維持、安全の確保、衛生及び景観への配慮に十分努め、入居者にとって便利で快適なものとなるようにしなければならない。

2 住宅に併存しようとする施設は、パチンコ屋、麻雀屋及び危険物の取扱いをする施設等、良好な居住環境を阻害するものでないこと。

3 防犯性向上の観点から「防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針」(国住備第110号国土交通省住宅局長通知)に基づき、防犯性に高い設計を行うものとする。(注1)

 

第2章 敷地基準

 

(敷地の位置)

第4 敷地が原則として次の各号に掲げる地域、地区及び区域(以下「地域等」という。)の中にないこと。ただし、市長が、当該各号に掲げる地域等の目的の妨げになるおそれがなく、かつ、申請建築物の住環境が、著しく悪化するおそれがないと認める場合においては、この限りでない。

(1)都市計画法に規定する用途地域が工業地域及び工業専用地域。

(2)都市計画法第4条第6項に規定する都市計画施設の区域。

(3)土地区画整理法第2条第4項に規定する土地区画整理事業の施行地区。

(4)都市計画法第4条第7項に規定する市街地開発事業の施行区域。

(5)住宅地区改良法に規定する改良地区。

2 敷地がその周辺の状況から見て、次の各号のいずれかに該当しないものであること。

(1)騒音、振動及び悪臭等の公害が著しい。

(2)安全上、風紀上良好な居住環境を維持するため著しく不適当である。

 

(敷地の規模等)

第5 敷地は、優良賃貸住宅の建設に適正な規模及び形状を有する土地であること。

2 敷地の面積は、おおむね200平方メートル以上であること。なお、当該敷地はフェンス等で区画されていること。

 

第3章 住棟計画

 

(構造及び階数等)

第6 建築物は、地階を除く階数が3以上の耐火構造で、1棟に占める賃貸住戸の戸数が6戸以上であること。

 

(住棟へのアプローチ等)

第7 敷地内の通路等は次の各号に定めるところによる。

(1)道路からエレベーターに至る経路は、幅員1.2m以上とし、通路部分等に高低差がある場合は、有効幅員1.2m以上、勾配12分の1以下の傾斜路を設置し、危険防止のため両側に高さ10cm程度の立上りを設けること。なお、傾斜路の直線距離が10mを超える場合は中間部に、また、屈曲が生じる場合は屈曲部にそれぞれ踊場を設けること。また、できる限り階段を併設すること。

(2)歩行者用と自転車用の通路部分は、車道と仕上等で分離し、安全性の確保を図ること。なお、自転車用通路は、幅員1.2m以上とし、原則として歩行者用通路と分離することとし、分離できない場合は、幅員2m以上確保すること。

(3)屋外に設ける階段は、R(蹴上げ、以下同じ)≦16cm、T(踏面、以下同じ)≧30cmとし、やむを得ない場合は、T≧24cm、55cm≦T+2R≦65cmとすること。

(4)住棟出入口、階段、傾斜路及び共用廊下等の床の仕上げは、滑り、転倒等に対し安全性に配慮したものとすること。

2 アプローチ及び共用部の照明設備は、安全性に配慮して十分な照度が確保できるようにすること。

 

(共用階段)

第8 共用階段は、次の各号に定めるところによる。

(1)屋内階段の有効幅員は1.2m以上とし、屋外階段については、0.9m以上とすること。ただし、常時使用しない軽微な階段は除く。

(2)避難上有効に配置された直通階段の出口から道路に至る避難通路の有効幅員は1.5m以上とすること。

(3)階段の勾配は11分の7以下、55cm≦T+2R≦65cmとし、やむを得ない場合は、T≧24cm、55cm≦T+2R≦65cmとすること。

(4)構造は最上段の通路への食い込みや最下段の通路への突出を避けるとともに、できる限り踊場付き折れ階段または直階段とすること。

(5)踏面のノンスリップは、できる限り踏面と同一面とし、蹴込板を設置すること。また、できる限り段鼻を出さないようにするとともに、蹴込寸法を2cm(やむを得ない場合は3cm)以下とすること。

(6)段鼻は色調、明度及び仕上げ等について、踏面及び蹴上げと区別できるものとすること。

 

(共用廊下)

第9 共用廊下は、次の各号に定めるところによる。 

(1)片廊下型の場合の有効幅員は1.4m以上とすること。やむを得ず室外機置場等を設ける場合の有効幅員は1.2m以上とすること。

(2)玄関扉解放時の廊下への突出寸法は30cm以下とすること。

(3)共用廊下には段差を設けてはならない。やむを得ず高低差が生じる場合は、勾配12分の1以下の傾斜路を設けること。

(4)主たる避難路となる共用廊下は、袋路状の部分を有しないこと。ただし、次の一に該当するものはこの限りでない。

  ア 当該袋路状部分に出入口を有する住戸の数が3以下の場合。

  イ 当該袋路状部分に出入口を有する住戸から、当該袋路状部分を経ずに避難でき、かつ、その屋外への出口から道路へに至る避難通路の有効幅員が1.2m以上の場合。

 

(手すり)

第10 傾斜路、廊下、ホール及び階段等の共用部分には少なくとも片側に手すりを設け、他の一方は設置できる構造とすること。なお、階段の手すりは連続させること。また、手すりの端部は、できる限り20cm以上水平にのばすこと。

2 手すりの設置高さは、床面から80cm程度とし、端部はできる限り壁側または下側に曲げること。

 

(エレベーター)

第11 住棟出入口附近にエレベーターを設置すること。

 なお、設置するエレベーターのうち1基は、トランクつきの福祉型(注2)とすること。

 

(併存住宅)

第12 併存住宅においては、原則として廊下、階段、エレベーター等の動線を分離するなど、居住環境上支障のないよう計画しなければならない。

 

(その他)

第13 当該住宅には、「大阪市優良賃貸住宅建設資金融資制度」による住宅であることを明記した標示板を設置すること。

 なお、標示板の仕様等は次の各号に定めるところによる。

(1)材質 石または金属製とする。

(2)寸法 縦25cm、横40cm程度とする。

(3)場所 玄関先の外壁等に設置する。

 

第4章 住戸計画

 

(住宅の規模)

第14 住宅の規模は次の各号に定めるところによる。

(1)床面積(バルコニーの面積を除く。以下同じ。)が50平方メートル以上125平方メートル以下であり、2以上の居住室、かつ、1以上の寝室を有するものであること。

 なお、小規模住宅を設置する場合の床面積については25平方メートル以上50平方メートル未満であること。

(2)小規模住宅の戸数は全住戸の30%以下であること。

 ただし、特定地域または密集地区にあっては全住戸の50%以下とする。

 なお、密集地区の建替において、従前居住者世帯数が全住戸の50%を超える場合は、従前居住者世帯数を限度とする。

(3)小規模住宅は、将来容易に拡大できるような構造(界壁等の一部を構造上無理なく撤去できるもの。)とすること。

 この場合、壁の開口可能な部分にあっては、幅1m×高さ2m程度とする。

 

(間取り等)

第15 住戸の間取り等は次の各号に定めるところによる。

(1)居住者が通常歩行する部分の敷居や居住室間等の床には、段差を設けてはならない。

(2)各住戸には、台所、食事室、収納施設、便所、洗面所、脱衣室、浴室及び洗濯機置場(防水パン)を備えること。

 なお、居住室が2以上の場合、便所、洗面所及び浴室はそれぞれ独立していること。(バルコニーに洗濯機置場を設置しないこと。)

(3)直接外気に面する窓を有する居住室(基準法第2条第1項第四号に定める室をいう。)が2以上あること。

 ただし、小規模住宅の場合は1以上の居住室の窓が直接外気に面すること。

(4)寝室が3以上ある場合は、そのうち2室はそれぞれ他の寝室を通ることなく玄関、便所等に行くことができるものであること。

(5)寝室のうち1室の面積は約12平方メートル以上とし、やむを得ない場合は、約10平方メートル以上とすること。また、その他の室の面積は7.2平方メートル以上とすること。

 なお、寝室の壁の中心間距離は2.55m以上あること。

(6)押入れ等の収納施設の床面積は、合計3.0平方メートル以上とし、そのうち1か所は、原則1.6平方メートル以上かつ奥行き0.9m(壁芯)以上とすること。

 ただし、小規模住宅の1DKの場合は、合計1.6平方メートル以上とし、そのうち1か所は原則0.8平方メートル以上かつ奥行き0.9m(壁芯)以上とすること。なお、高さはおおむね1.8m以上とする。

(7)各室の所要面積は次のとおりとする。

 
符号                       室名利用形態所要面積
K                      台所台所のみ5.5平方メートル以上
DK         食事室兼台所食事室と台所を一体的に計画7.5平方メートル以上
L                居間居間を独立して計画9.0平方メートル以上
LD         居間兼食事室居間と食事室を一体的に計画10.5平方メートル以上
LDK 居間兼食事室兼台所居間と食堂と台所を一体的に計画14.5平方メートル以上

(8)準工業地域における居室の採光の有効面積については、原則として住居系地域の基準(基準法施行令第20条)により算定すること。

 

(各所の所要用件)

第16 各所の所要用件は次の各号に定めるところによる。 

(1)玄関

ア 出入口においては、沓摺と玄関外側との差は2cm以下、沓摺と玄関土間との差は5mm以下とすること。

イ 上がり框の段差は11 cm以下とすること。

ウ 上がり框は段差が分かりやすいよう、材質、色等で変化をもたせること。

(2)便所

ア 便器は腰掛け式とし、壁には暖房等に用いるための電気コンセントを設けること。

イ 広さは、壁芯で間口0.9m以上、奥行き1.35m以上とすること。

(3)浴室

ア BL高齢者対応浴室ユニット若しくは同等以上の仕様及び機能を有するものであること。

イ 広さは、内法寸法で短辺1.2m以上、有効面積で1.8平方メートル以上とすること。

ウ 出入口の段差は、浴室内外の高低差を12 cm以下かつ、跨ぎ高さ18 cm以下とすること。

エ 浴室の床面から浴槽の縁までの跨ぎ込み高さは30cm以上50 cm以下とすること。

(4)バルコニー

ア 各住戸には、専用のバルコニーを設けること。

イ 奥行き有効寸法は、戸当たり平均1.2m以上確保すること。

 ただし、最小の有効寸法は0.9m以上とすること。

ウ 出入口の段差は、18 cm以下の単純段差とすること。やむを得ない場合は、25 cm以下の単純段差か屋内外とも18 cm以下の跨ぎ段差とし、手すりを設置できるようにすること。

エ 物干し金物の高さは、できる限り高齢者等に配慮すること。

(5)通路等の幅員

ア 通路の有効幅員は78 cm(柱の箇所にあっては75 cm)以上とすること。

イ 出入口の有効幅員は75 cm(浴室及び便所については65 cm)以上とすること。

(6)手すり

ア 手すりの設置高さは、床面から75 cm程度とし、端部はできる限り壁側または下側に曲げること。

イ 玄関については、靴等の着脱等のために上がり框部に手すりを設置すること。

ウ 便所については、便器の側面の壁に立ち座り及び座位保持用のL型の手すりを設置すること。

エ 浴室については、浴槽出入り用の縦型、浴槽内での姿勢保持用の横型若しくはL型及び浴室出入口用の縦型の手すりを設置すること。

 また、原則として洗い場の水栓金具側壁を、将来立ち座り用手すりが設置できる構造とすること。

オ 脱衣室は、衣服の着脱のための手すりが将来設置できる構造とすること。

カ 廊下、洗面所、居間、食事室及び寝室は、手すりが将来設置できる構造とすること。

(7)床・壁の仕上げ

ア 床は、滑りにくい仕上げとするとともに、転倒した場合の衝撃を和らげるよう仕上げの材質等に配慮すること。特に浴室については、滑りやすいので十分配慮すること。

イ 壁の出隅部は、面取りを行うなど形状、仕上げの材質等に配慮すること。

(8)建具

ア 玄関ドアが開き戸形式の場合、急激な開閉を防ぐため、ドアクローザーの設置等を行うこと。

イ 玄関を含め住戸内の開き戸の取っ手はレバー式とすること。

ウ 浴室出入口の建具は、引戸または折れ戸を原則とし、やむを得ず内開き戸とする場合は、緊急時に外部から取り外せる構造とすること。

エ 浴室及び便所の建具の錠は、外から解錠可能とすること。

オ 壁や扉の腰から下の部分にガラスを用いる場合は、強化ガラス等安全に配慮した材質とすること。

カ 住宅の居室の窓が次のいずれかに該当する場合は、当該窓は防音サッシ等を設ける等、防音に配慮すること。

 1)新幹線の軌道中心から水平距離が200m以内にあるもの。

 2)幅員が20m以上の道路または名神、阪神等の高速道路の境界から水平距離が50m以内にあるもの。

 3)公共用飛行場周辺における航空機騒音による障害の防止等に関する法律に規定する第一種区域内にあるもの。

(9)設備

ア スイッチは、明かり付きスイッチとし、できる限りワイドスイッチを用いること。

イ 便所、洗面所、脱衣室、居間・食事室及び寝室には暖房設備を設けるか、または機器を設置できるようにするほか、居間・食事室及び寝室には冷房設備を設けられるようにすること。

ウ 給水、給湯設備の水栓金具は、レバー式等操作しやすい形状のものとするとともに湯温調節が安全に行えるものとすること。

エ 浴室は、密閉式あるいは屋外設置型の風呂釜を使用するか、または屋外設置の給湯器によるものとすること。

オ 台所には、ガス漏れ検知器を設置すること。

カ 各設備の設置にあたっては、高齢者等にやさしい仕様や設備の採用に努めること。

 

(SOHO型住戸)

第17 SOHO型住戸の基準は、次の各号に定めるところによる。 

(1)SOHO型住戸は、できる限り集約して配置すること。

(2)事務所スペースを除き、第14から第16に定める基準を満たすこと。

(3)事務所スペースは、7.5平方メートル以上とし、直接共用部分から出入りできる扉と住宅部分から出入りできる扉を設けること。

 

(メゾネット型住戸)

第18 メゾネット住戸の場合は、玄関、1寝室、食事室、浴室および便所等を同一階に配置しなければならない。また、住戸内の階段は次の各号に掲げる基準を満たすものとする。 

(1)勾配は21分の22以下、55cm≦T+2R≦65cm、T≧19.5cmとすること。

(2)構造は最上段の通路等への食い込みや最下段の通路等への突出を避けるとともに、回り階段等安全上問題があると考えられる形式は用いないこと。

(3)踏面のノンスリップを設ける場合は、踏面と同一面、蹴込板を設置、段鼻を出さないようにするとともに、蹴込寸法を2cm(やむを得ない場合は3cm)以下とすること。

(4)階段の踏面は、粗面にするかノンスリップを設けること。

(5)手すりを階段の片側には当初から設置し、設置しない側は将来設置できる構造とすること。また、端部は20 cm以上水平にのばすこと。

(6)階段の照明は、複数設置等により踏面に影ができないようにするとともに、三路スイッチとすること。

 

第5章 緑化計画

 

(緑地の整備等)

第19 景観に配慮し、敷地の緑化に努めるとともに、次の各号に掲げる基準に適合すること。

(1)敷地内には、原則として道路沿いに、有効幅員は1m以上の緑地を、敷地面積の6%以上確保し、良好な住環境の維持に努めなければならない。また、縁石等で区画するとともに、駐車場のまわりにもできる限り植栽帯を設けること。ただし、ピロティ、庇等の下部の緑地は原則として認めない。

(2)緑地には、高木(高さが3.5m以上、目通り幹周り0.2m程度のもの)を0.1本/平方メートル以上植樹し、低木(樹高・枝幅とも0.4m程度のもの)は適宜植樹すること。なお、高木1本につき中木(高さが1.5m以上、枝幅0.4m程度のもの)3本で代えることができる。

(3)道路沿いに、高さ5m程度、目通り幹周り0.5m以上の高木を植樹したものは、1か所当たり5平方メートルの緑地と見なすことができる。ただし、ツリーサークル(半径1.2m以上)を設置する等により樹木の生育に配慮すること。

 ただし、植樹間隔は3m以上とすること。

(4)散水栓を適宜設けること。

 

第6章 付属施設計画

 

(駐車施設等)

第20 敷地内に、住宅戸数の40%以上の台数に施設部分の用途規模に応じた適切な台数を加えた台数の自動車が有効に駐車できる施設を設けること。

 ただし、住戸戸数が、70戸以上の場合は50%以上、30戸に満たない場合は敷地の形状及び立地条件を勘案して一定数の駐車施設を設けること。

2 前項の駐車施設は同一敷地内に設けることとし、平面駐車の場合は、ライン引き等で駐車位置を明確にすること。

 なお、駐車施設の技術的基準は、大阪市「建築物における駐車施設の附置等に関する条例施行基準」に準拠すること。

3 第1項及び第2項の駐車施設のうち1台分は、できる限り車いす使用者用駐車スペースとし、玄関付近に設けるよう努めること。

4 敷地内には、原則として住宅戸数の200%以上の台数の自転車が駐輪できる施設を設け、そのうち適宜な台数分はバイクが駐輪できるスペースとすること。また併存する施設部分についても用途規模に応じた適切な台数の自転車が駐輪できる施設を設けること。

 なお、駐輪施設は上家付きとし、外観デザイン上の配慮をすること。

 

(ごみ置場)

第21 敷地内の道路側に、入居者の利便性・安全性を考慮し、また、周辺地域への配慮を施したごみ置場を設けること。

 なお、ごみ置場は上家付きとし、外観デザイン上の配慮をすること。

 

(附則)

この基準は、平成11年4月1日から施行する。

 

 

(注1)別表1の設計チェックリストにより、国土交通省設計指針を満足するように設計すること。

(注2)福祉型エレベーターは、下記の仕様によること。

(1)福祉型エレベーターの構造等

ア かご及び昇降路の出入口の幅は、80cm以上とすること。

イ かごの間口は、1.05m以上とし、奥行きは1.35m以上とすること。(内法寸法による)

ウ 乗降ロビーの幅及び奥行きは各々1.5m以上とすること。

(2)福祉型エレベーターの付加仕様
かご室主操作盤縦型操作盤(一般型、インターホン及び押しボタンに点字表示)
専用操作盤
(正副2基)
横型正副操作盤(車いす使用者用型、点字表示)押しボタンの高さは、下段のボタンの中心で、床面から1,000mm程度とする。
手すりかごの両側方、床面より750mm程度の高さにステンレス製手すり(円形断面直径30~40mm)を設ける。
※キックプレートかごの幅木上に、床面より300 mm程度の高さまで全面ステンレス製ヘアライン仕上げのキックプレートを設ける。
かごの後方壁面に幅700 mm程度、高さ1,450 mm程度の鏡を設ける。鏡の下端は床面より350 mm程度とし、材質はステンレス製鏡面仕上げとする。
インターホン
呼び出しボタン
主操作盤及び正専用操作盤に組み込み。
出入口かご側の光電管装置床面より200 mm程度及び600mm程度の各1か所とする。
戸の開放時間正副専用操作盤及び専用乗場ボタンの呼びで、かごが停止した場合の戸の開放時間は10秒程度とする。
自動着床装置かごが着床した時の段差は±15mm以下とする。
出入口の床先と
かごの隙間
30 mm以下
専用乗場ボタン三方枠戸当り側縦枠に組み込み、高さは床面より900 mm程度とする。ボタンは応答式とし、点字表示を取り付ける(一般乗場ボタンにも点字表示を付ける)。
※シンボルマーク福祉型エレベーターのシンボルマークを専用乗場ボタン及び操作盤の近傍に設ける。
※案内装置案内は、音声合成装置で行い、メッセージの項目は以下のとおりとする。
(1)階床案内(2)方向案内(3)戸閉案内(4)乗り過ぎ注意案内(5)異常時の案内
※印の装置等については、付加しないことができる。

別表1

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