令和5年1月30日の株式会社毎日放送による報道（IR事業用地に関する一連の報道）に対する本市の見解

 　令和5年1月30日に毎日放送で報道された、テレビ放送（MBSニュース内　11時50分から）及びそのインターネット記事（MBSニュース　12時48分）並びにテレビ放送（よんチャンTV内　17時33分から）及びそのインターネット記事（特命取材班スクープ　1月31日14時30分）は、報道をご覧になった市民の方々に誤解を生じさせる内容となっていましたが、この報道内容に対する本市の見解は次のとおりです。

【更新】
令和5年2月7日「大阪市不動産評価審議会議事録（抜粋）」を追加しました。
令和5年2月17日「大阪市不動産評価審議会議事録（全文）〔令和元年11月13日及び令和3年3月10日開催〕」を追加しました。

　IR用地の“賃料一致”問題　大阪市「審議会で価格妥当」も実際は審議されず
（アナウンサーの発言や同ニュースのインターネット記事にも同趣旨の内容あり）

　大阪市不動産評価審議会（以下「審議会」といいます。）において、賃料の価格水準の妥当性にかかる審議そのものを行っていないとの誤解を生じさせかねない表現となっていますが、審議会では賃料について適切に審議が行われています。

（注）MBSニュースのインターネット記事は、本市からの抗議後に、一部訂正されています。

　1月30日に改めて大阪市に確認すると（不動産鑑定業者3者の価格が一致していることについて、審議会において）「説明はしたが、話し合われてはいない」と回答しています。
（かっこ書は、本市による付記）

　不動産鑑定業者3者の価格が一致していることは委員に説明し、確認を得ており、適切な不動産鑑定評価書に基づいた諮問調書が作成されているとの前提のもと、賃料の価格水準について適切に審議が行われています。
　なお、審議会において「全社一致しても不思議はないと思う。」との委員の発言もあります。
　参考資料については下記「大阪市不動産評価審議会議事録（抜粋）」をご覧ください。

　不動産鑑定業者3者の価格が一致していることや鑑定の際にIRが考慮されていないこと等については、委員に説明し、確認を得ており、適切な不動産鑑定評価書に基づいた諮問調書が作成されているとの前提のもと、賃料の価格水準について適切に審議が行われています。
　本市の認識では、鑑定評価書の作成に際しての条件設定や最有効使用については、不動産鑑定業者の責任において決定するもので、審議会においては、不動産鑑定業者が設定した前提条件が明らかに不合理なものでない限り、それを基に価格水準を審議するものであり、IRの土地の賃料の鑑定においてIRを考慮外とすることについては各不動産鑑定業者が合理的であると判断したものであると考えております。
　また、不動産鑑定業者3者の鑑定価格が一致していることについても同審議会において説明し、ご議論もいただいているところであります。
　なお、審議会において「全社一致しても不思議はないと思う。」との委員の発言もあります。
　参考資料については下記「大阪市不動産評価審議会議事録（抜粋）」をご覧ください。

　本件の鑑定評価にあたっては、鑑定業者1社から「IR事業は国内実績もなく、評価上考慮することは適切ではないと考えている」旨の意見を受け、他の鑑定業者3社に「IR事業を考慮外とする」ことの所見を聞いたところ、3社とも「IR考慮外とする条件設定が妥当」との所見を確認したので、本市からの指示事項として「IR考慮外とする」と条件設定を提示しました。
　本市からの指示事項として条件提示を受けた各鑑定業者は、「不動産鑑定評価基準」においてその条件設定に妥当性がなければ採用しないものとされていますが、各鑑定業者は当該条件に妥当性があるものと判断し、IR考慮外として鑑定評価を行ったものであります。
　なお、MBSから鑑定業者への取材に対する各鑑定業者の回答を、本市として確認すると、「日本ではカジノを中心とした様々な用途で構成されるIR施設は存在せず、不動産市場も形成されておらず、前例のない日本型IRの施設の規模、集積度、集客状況、施設の運営収支状況が明確に把握できる状況になく、IRを前提とする評価はできなかった。」などの趣旨の回答をしています。

（注）参考：国土交通省『不動産鑑定評価基準』第5章　第1節
V　条件設定に関する依頼者との合意等
「2．条件設定が妥当ではないと認められる場合には、依頼者に説明の上、妥当な条件に改定しなければならない。」