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契約、交渉事案への対応について(未利用地の有効活用について(もと馬淵生活館))(平成29年2月8日)

2013年4月1日

ページ番号:406518

議題

(1)契約、交渉事案への対応について(未利用地の有効活用について(もと馬淵生活館))

会議要旨

(1)契約、交渉事案への対応について(未利用地の有効活用について(もと馬淵生活館))

  •  未利用地(もと馬淵生活館)を、災害時避難所の提供や、地域の賑わいを創出する用途指定等の条件を設定したうえで、売却することについて決定した。

議論内容

【政策企画室長】

 それでは戦略会議を始める。

                        

【契約管財局長】

 個別案件に入る前に経過などについて、契約管財局から簡単に振りかえらせていただく。

 本未利用地の活用に際しては、平成28年9月12日に開催された副市長会議において、本戦略会議や副市長会議など、特例的に処理してきている事案について、事務的な整理・事前の調査、いわゆるフィルタリングを、市横断的な所属で構成している資産流動化プロジェクト用地チームに導入することが承認された。

 本日の活用案については、この取り扱いにより、フィルタリングを経て、提案される初めての案件である。案件の議論を始めるまえに、用地PTでフィルタリングしたポイントの概要について簡単に説明する。

 参考資料である「資産流動化プロジェクト用地チームによるフィルタリングの視点」をご覧いただきたい。フィルタリングの視点は、適合性・透明性、本市施策、方針との適合性、経済合理性、実現性・市場性、および競争性・公平性の大きく5項目に分類している。詳細については、ご覧いただきたい。

 この視点によって、様々な角度から各案件の事務的な整理・調査を実施してきた。これらの視点による論点・課題への対応策については、後ほど、それぞれの提案区長からの案件説明に反映されている。

 なお、本日の会議で、議論され、決定した案件のうち、災害時避難所の整備や公共・公益施設の設置を条件とする活用案の場合には、同種・類似の案件として取り扱うこととし、本市公有財産の高度利用その他総合的かつ効率的運用を図る財産運用委員会において議論することを、後ほど特別職にご了解いただきたいと考えている。ただし、長期貸付など、所有権を留保する二つ目の案件については、本日の議論を見定めたうえで、取り扱いを検討したい。

 

【浪速区長】

 それでは、浪速区の方から、もと馬淵生活館跡地活用に関して、ご説明をさせていただく。

 資料の内容に入る前に、浪速区恵美須西三丁目のもと馬淵生活館跡地の有効活用について、本件に関する3つのポイントをお示しする。

 まず1点目は小学校の統廃合に伴う災害時避難所の確保、2点目は事業が終了した施設の早期解体撤去と地域状況を踏まえた安心・安全のまちづくり、3点目はにぎわいづくりを意識した民間事業者のノウハウ活用が可能な売却方法である。

 では、資料に基づき説明する。

 まず大きな1番である、浪速区東部における学校再編の概要であるが、地図を見ていただくと、地図中の日本橋小学校、日東小学校及び恵美小学校があるが、日本橋小学校と恵美小学校はいわゆる過少校である。この教育環境の改善を図るため、この春、4月1日に、日本橋中学校の位置に、3小学校・1中学校を統合した、小中一貫校である、なみはや小学校が開校する。それに伴い、3つの小学校は廃校となるが、各地域の災害時避難所として指定されていることから、その機能をどう確保するのかが課題となっている。

 続いて、2番として馬淵生活館の概要を説明する。昭和30年代、この付近一帯の都市計画事業が実施され、その際立ち退きを余儀なくされた人たちに宿所を提供し、自立更生を促すために、昭和37年に建設され、一時的保護施設として供用されたものである。最盛期には1000人を超える利用者がおり、保育所も併設されていたが、利用者の減少と施設の老朽化等により、平成22年3月に閉鎖され、現在に至る。跡地の活用に向けては、地域住民から、貧困ビジネスの排除、災害時避難所の確保、にぎわい創出施設の誘致の要望があるとともに、平成26年度に、教育委員会所管の新今宮駅前用地とともにマーケティングリサーチを行ったところ、あわせて11団体から、福祉・介護施設や専門学校、商業施設などの用途で活用したいとの意見が寄せられた。

 続いて、大きな3番。区のまちづくりの方向性について、都心に位置する浪速区の目標は、にぎわいと活力に満ちあふれるまち、誰もが住みたい、住み続けたいまちの実現を掲げている。この目標達成に資する形で馬淵生活館跡地も活用したいと考えている。

 4番として、もと馬淵生活館周辺の地域課題については、大きく3点ある。1点目として、恵美小学校の廃止があげられる。校区内には、区の人口の1割以上である7500人が住まれており、かつ市内有数の観光拠点である新世界エリアも抱えていることから、恵美小学校の廃校に伴う災害時避難所の確保は大きな課題ととらえている。2点目として、表2をご覧いただければ、一目瞭然であるが、この付近の高層アパートには、生活保護受給者が多く住む、いわゆる貧困ビジネスが展開されており、恵美須西3丁目は高齢者単身世帯が多く住むエリアとなっているのが現状である。3点目として、安心・安全のまちづくりは地域の要望であり、廃墟となった建物に不法侵入をする者が後を絶たず、まちの治安や雰囲気に影響を与えていることがあげられる。

 続いて、5番。地域課題の解消に向けた検証について、先に述べた地域課題をどのように解決するのか。地域の意見や浪速区のまちづくりの方向性を踏まえ、昨年7月から9月にかけて、専門家や有識者による会議を立ち上げ、ヒアリングを行った。まちづくりの観点から、会議で取りまとめられた具体的な方向性・プランは、次の3点である。1点目が災害時避難所の確保であり、廃校となる恵美小学校の機能確保は地域住民にとって、重大な課題であり、もと馬淵生活館の跡地に建てられる施設を新たに災害時避難所に指定すべきとの意見が出された。2点目としては、地域のにぎわい創出であり、新今宮はJR・南海・地下鉄各線の駅があるターミナルであり、関西空港をはじめ、梅田や難波、天王寺、そして京都や奈良まで、乗り換えなしでアクセスできる実は非常に利便性の高いまちであり、近隣には大阪有数の観光地である新世界エリアもある。一方で、高齢単身世帯が多く住むエリアであり、もと馬淵生活館周辺は昼間でも人が行き交う様子があまり見られないことから、この跡地には地域外から目的をもって訪れる施設を誘致し、人が行き交うまちにしていくことが重要ではという意見が出された。最後に、安心・安全の観点から、建物の早期解体や風営法・暴対法なども意識した用途制限も必要との見解に至った。

 6番の具体的プランを実現するための課題や、7番の課題解決の対応策についてあわせて説明する。課題の1点目、まちづくりに資する施設・機能をどう確保するかという点で、人が行き交うまちの実現に向けて、民間活力も活用が期待されるところである。2点目は用途指定の期間であり、まちづくりの観点から災害時避難所確保などの条件を付しても10年が期限なので、長期に安定的にまちに必要な機能を確保していくことが課題として考えられる。3点目は、各区への影響であり、一般的に何らかの条件を付けて、土地を売却すると、鑑定上の最有効価格との差が出ることも考えられる。

 これら課題への対応として、7番の課題解決の対応策をまとめた。1点目は、まちづくりやにぎわいづくりの観点からはエリア外から目的をもって訪れる施設の誘致が必要とされており、民間事業者のノウハウを活用することが最も求められている。そのため、今回の売却では周辺環境を勘案し、住居系施設を除く、業務・商業系の施設を条件として、募集をすることが適切と考えている。2点目の用途指定の制限は、地域の安全・安心を確保すべく、法律の期限を超えて、災害時避難所等の機能を確保するためには、事業者側が自発的に取っている開発計画・事業計画の一環として、その機能を盛り込んでもらうとともに、そういった事業者の提案を、実現性などの観点から評価・審査することで確保できるものと考えている。3点目、各区への影響について、契約管財局がとった不動産鑑定士による最有効使用は、共同住居の敷地とのだが、周辺環境を勘案したまちづくりの観点から、条件を付す場合は業務・商業系施設になるとの意見があったと聞いている。業務・商業系施設であれば、避難所という条件を付しても、それ以上の減価につながらないとの意見であった。また、マーケティングリサーチでも、一定の関心を示されている土地であり、事業者への売却により、現状の未利用状態を脱し、まちに必要な機能を確保していくことは、本市にとっても必要な方策であると考える。

 最後に8番目として、事業者の決定方法として、今まで説明してきたが、まちづくりの観点から活用し、民間事業者のノウハウを生かしていくには、2段階審査方針、公募型プロポーザル方式を採用したいと考えている。重ねての説明となるが、区のまちづくりを、民間事業者のアイデアとノウハウにより具体化できること、価格面に加え、安全・安心の確保やにぎわい創出に関する提案を審査対象にできること、事業者が策定する計画を有識者が評価・審査し、一定水準のものを選定できることがあげられる。今回付す条件としては、住宅系施設を除く、業務・商業系施設であること、一定の期間、面積を災害時避難所とすることの2点である。先に掲げたまちづくりの課題を解決し、活性化につながる土地活用のためにも、公募型プロポーザル方式による売却を行いたい。なお、時期としては、公募から契約までを平成29年度内にしたいと考えている。

 説明は以上である。

 

【田中副市長】 

 保育所不足ではないところなのか。あるいは、将来、今の人口の動きを見て、そうなると予想されるとかはないのか。

 

【浪速区長】

 高齢世帯が中心で、恵美小学校自体もどんどん過少校化していっている。あくまでも、今の流れで捉えたもの。ここにきた商業施設がどういう効果を生むかは未定である。現状から図っていくと、この地域に教育施設が絶対に必要かというと、あまりないと判断している。

 

【市長】

 非住宅系ということで、にぎわい施設ということだが、その中にいわゆる福祉施設も含まれているのか。

 

【浪速区長】  

 そうである。

 

【市長】

 にぎわい系に含まれているという理解か。

 

【浪速区長】  

 あまりに絞りすぎると、限定することになり、減価もかかってくるということで、条件的にはこれでバランスが取れていると思っている。それこそ専門学校であるとか、夜間に人が定住しない老健関係施設や福祉施設等が望ましいと考えている。

 

【市長】

 この近隣の高齢者にも福祉施設の需要があるのか。

 

【浪速区長】

 それもある。デイサービスとかも、これからどんどん必要となってくる。

 以前にマーケットリサーチをした中でも、福祉系からの打診もあり、社会福祉法人や医療法人、NPO法人からも来ていた。

 

【市長】

 有識者会議の中でも、そこは含まれる形で話をしていたのか。別に反対しているわけではないが、非住宅系ということか。

 

【浪速区長】

 できれば、専門学校であるとか、福祉系の施設が望ましいというのが有識者の意見であったが、そこまで完全に限定してしまうのは中々難しいというところで、もう少し緩和した条件としたもの。専門学校とか、若い人が来てもらえることが望ましい。

 

【市長】

 もし大きな災害が発生した際に、一時的な避難所機能とすることを契約条件とすることか。

 

【浪速区長】

 そのとおりである。

 

【市長】

 契約条件として、法的に縛られるのは10年間が限度。それ以降も継続してやっていってもらえるように調整することになると思う。万一、10年経てそうならない場合は、そうなるように努力することになることになるが、どこが代替機能、避難機能を持つことになるのか。

 

【浪速区長】

 キャパ的な問題だけでいうと、今度新しくできる日本橋の小中一貫校であるとか、南海電鉄をくぐると木津中学校や今宮中学校がある。地域住民の意見としては、今ある恵美小学校にお年寄りが逃げることができるのに、近くに無くなるのは非常に不安と言われている。そこで、このような形を選んだ。やり方としては、区役所が間に立ち、地域住民と事業者で協定を結ぶときに、10年という定めを付けずに協定を結んでもらうことが肝要と思っている。

 

【市長】

 それは契約時にか。

 

【浪速区長】

 契約後である。

 

【市長】

 契約時の条件は10年だが、いわゆる地域との連携ということでそうするのか。

 

【浪速区長】

 担保できるのが、10年と考えているだけで、10年限定で話をするつもりはない。あくまで、法で縛られる範囲。契約後、地域住民との話し合いの場も設定して、そこで協定を結ぶ際にはずっと使えることを考えている。

 

【市長】

 契約時の募集のときは10年と書かないのか。検討している最中なのか。

 

【浪速区長】

 私の要望としては書かない方向で考えている。法律の限界は10年となっているので、わざわざ書く必要はない。

 

【市長】

 恵美小学校はどうなるのか。

 

【浪速区長】

 最終的には公園になることが決定している。ここの工事が終わり、新しい建物が建つまでは、一部建物を残して、避難所としての機能を確保することは、地域住民との間で概ね3年くらいを目途として話をしている。未来永劫、ここを使える訳ではないことは地域住民に理解を得ている。

 

【鍵田副市長】

 災害時避難所といっても、一時の避難か。

 

【浪速区長】

 逆に言うと、7日間だけ逃げられたら、あとは公園があるので、テントを立てるなどの逃げしろがある。新世界は土地が低いので、急に津波が流れ込んで来た場合等の一時的に凌ぐ場合とメインで想定している。

 

【田中副市長】

 津波避難ビルも、今あるビルと協定を結んで、協力をお願いしている。そういう意味でもやっていく。この施設も、地域と全く独立して存在しているわけではなく、そこは仲良くやっていかなくてはいけない。10年たてば止めるということにはならない。

 

【浪速区長】

 事業者も経営が苦しくなって、土地を売却するという選択肢があると思うので、そういう場合には、責任もって住民とつないでいただくということも協定の中に入れることで、ある程度担保できるのではないかと思う。

 

【田中副市長】

 一般的な面については危機管理室ともやってほしい。

 

【中尾副市長】

 条件なしだと、一番高いのは住宅とのことだが、こういう商業施設を作ったが、こけたとき、次の事業者がくるのかどうか。商業施設がこけたのだから、普通は用途を変えることになると思うが、その際、避難所機能は難しい気がする。

 

【浪速区長】

 住宅になれば、そこに人がいるのでしんどいと思う。

 

【中尾副市長】

 さっき言った今宮中学校や木津中学校などは対応できるのか。

 

【浪速区長】

 量的には可である。地域住民からすれば、近いところに逃げることを常々想定している。避難所の空きを可視化できるわけではないので、区役所なりの誘導が必要となる。

 

【中尾副市長】

 にぎわいづくりの趣旨は分かるが、不動産鑑定士の評価を見るとどうかなと。施設がはやるかどうか。

 

【浪速区長】

 マーケティングリサーチのことを言うと、商業施設としては、スーパーをやるというところが1件あるだけで、あとのほとんどは福祉関係が反応していた。

 

【中尾副市長】

 新今宮駅前の跡地について、今はホテルにしようとしているが、スーパーにしようという話もあった。進入路がよくないので、物品の搬入の関係で、撤退したことがある。需要がないような気がする。

 

【浪速区長】

 地形が、地図を見てもらうと非常に悪くて、南海の方の道に接道している部分が非常に短い。なかなかスーパーなどの商業施設としては使いにくい物件である。足元の雰囲気というか、昔からつけられているまちに対する怖さみたいなものがあるので、簡単に入ってくる場所ではない。ただし、マーケティングリサーチの時もかなり反応があったので、いけるのではと思っている。

 

【政策企画室長】

 商業施設になることで、どの程度価格が下がるという試算はあるのか。

 

【浪速区長】

 契約管財局で聞いている。

 

【契約管財局長】

 入札条件にもなるので、ざくっとした言い方をすると半分にはならないが、1割程度の減にはならない。

 

【政策企画室長】

 もともとどれくらいの価格で売れるような土地なのか。

 

【契約管財局長】

 入札条件なので、控えさせていただく。

 

【田中副市長】

 契約管財局長に確認するが、冒頭で、今後色々な土地の処理について案件があり、戦略会議にかけるかどうかの発言があった。用途制限なり誘導なりをする場合は、大きな市の政策方針に合致しているかがあると思うが、今日の一番論点は用途制限をかけることについてと考えていいのか。

 

【契約管財局長】

 これまでも、個別に戦略会議にあがってきている例があると思うが、フィルタリング機能をかけた中でいうと、用途制限をかけると最有効使用からすると減価され価格は下がる。ただし、とりわけ災害時避難所のように区民・市民の生命に関わることについては、それが0円になると問題かもしれないが、一定の減価範囲であれば、代替機能を含めた条件を付けて民間の力で整備してもらうのは、初期コストだけでなく、運営コストも含めてのメリットがある。一旦、ここでご議論いただけると、そういう例もたくさんあるので、今後すべて戦略会議でとは中々いかない。本則は財産運用委員会での議論で、特例的なものは戦略会議となっているので、元に戻り、これを先例として、財産運用委員会での議論に盛り込んでいきたい。

 

【鍵田副市長】

 市の大方針として、基本的には入札で、価格により売却としており、しかも未利用地については売却となっている。市政改革の方針である。今回、例外事項を戦略会議や幹部の打ち合わせで決めていくものではないか。

 

【契約管財局長】

 その中でも、類型化できるものについては、全てというと何十件になるので、類似・同等と思われる政策目的で制限をつけて売却するものは、財産運用委員会で議論する。

 

【鍵田副市長】

 戦略会議や幹部の打ち合わせとするものと、財産運用委員会とするものとについて、切り分けのような基準を今後つくるのか。

 

【契約管財局長】

 災害時避難所のようなものは、今回のものを先例にさせていただき、それ以外の特殊な要素を含まないのであれば、財産運用委員会での議論が本則なので、そこの場で議論する。田中副市長がトップなので、委員会だけでは重たいということであれば、戦略会議にもあげていきたいと思う。

 

【鍵田副市長】

 個別判断という理解か。

 

【田中副市長】

 土地の処分からすると売却が原則だが、定期借地を特例で認めるかどうか。全く自由にするか、政策目的で制限をかけるかどうかである。

 

【契約管財局長】

 定期借地についてはご議論があると思うので、今日認められたから財産運用委員会での議論にするかは、次の議題を踏まえて決めたい。

 

【田中副市長】

 二つのベクトルで、大きな方針を踏まえて、ガイドラインを作る。そのガイドラインの良し悪しを、何も頭の中で作るのではなく、いくつかの事例を踏みながら、固めていく。ガイドラインができたときに、今度個別の案件が、そのガイドラインに載っているか、載っていないかの判断が大きいので、中々微妙なやつはここでかけて、事務的に処理するものは財産運用委員会でやればよい。そういう意味で言うと、今日の案件は、用途制限で売却となっているので、市長に判断いただく。

 

【契約管財局長】

 事案の重大性と、事務の効率化の要素等を勘案しながら、今後も諮ってまいりたい。

 

【田中副市長】

 用途制限する以上は二段階しかない。しようとする制限があっているのかどうか。どこかでしないといけない。

 

【市長】

 今回は5000㎡だが、面積が大きいというのもあるのか、戦略会議でする趣旨として。判断基準は何か。

 

【政策企画室長】

 本来、売却のところを政策的な用途制限をかけるという、政策目的を優先するのか、価格を減価させないことを優先するのかを比較考慮したうえで、決めていくもの。あまりに用途制限をかけて、価格が落ちてしまうようだと、いくら政策的な目的が有効だとしても、どっちを優先するといえば、どうかなと議論になる。比較考慮の論点をどのようにしていくのか。

 

【田中副市長】

 初めのころは、具体的な事案で議論して、ガイドラインを整備する。そこにどのような条件をはめていくかである。

 

【契約管財局長】

 先ほども申し上げたように、これまでも用途制限をつけて売却をしている例もあるが、フィルタリング機能で整理するのは今回初めての案件で、リーディングケースになる。面積のこともあるが、それより、こういう状況については、戦略会議でご審議いただき、これと同種同程度、このくくりはどうするかは整理がいるかもしれないが、それについては財産運用委員会が同様の機能を有しているので、そこでの議論を行う。ただし、そこでの議論になじまない、大きな案件、政策企画室長が言っていただいた、公共目的は達成できるが、元の値の一割になってしまうようになる場合など、必要に応じて、戦略会議で諮るのがなじむという案件が出てくるかと思う。

 

【市長】

 原則、高値で売却となる。それは住民サ-ビスにつながる。住居系だけでなく、公共・政策目的、誘導も含めた売却も必要となる。総論はその通りだと思うので、今回のケースは了としたいと思うが、どういう場合にどうするかは、積み重ねも要る。がっちりとしたルールは難しいと思う、ケースによって政策目的は違うので。ただし、一定の線引きがないと、特定の力が働いたからそうなったとかなるので、そうならないように、バランスを取って考えていかないといけない。

  

【契約管財局長】

 そこはフィルタリング機能の視点の中に透明性や公正性の適合性もある。事例を蓄積し、基準ありきではなく、その中から一定の線引きが見えてくるもののある。事例の蓄積をしながら、方向性の整理に努める。

 

【市長】

 今回は、売却の大枠に入っている。売却と賃貸ではなく、政策目的がどうかというもの。ものすごい金額であれば、どうかだが。事例の蓄積は必要だが、福祉施設など大きな条件なので、そこまでの制限ではないと思う。出来るだけ早い時期に売却してもらいたい。事例の蓄積もしてもらいたい。大きな流れとしては今回の件のこの方向性は良いと思う。

    

【政策企画室長】

 本件については原案のとおりの内容で決定する。

参考資料

戦略会議資料(平成29年2月8日)

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