契約、交渉事案への対応について（未利用地を活用したホテル誘致）（平成28年7月28日）

（1）契約、交渉事案への対応について（未利用地を活用したホテル誘致）

（1）契約、交渉事案への対応について（未利用地を活用したホテル誘致）

• 　来阪外国人旅行者の急増等に伴う宿泊施設不足解消に向けて、ホテル誘致の考え方を確認するとともに、浪速区にある未利用地（2か所）を宿泊施設の誘致に適した未利用地と位置づけて売却する方針を決定した。

　もと大阪皮革産業会館用地（参考資料（1）5ページ）については、戦略会議以降の宿泊施設の状況の変化を踏まえ、ホテル用地としての条件を付けずに売却することとした。

　経済戦略局より資料に基づき説明。

◆主な議論

【田中副市長】

　具体的には2案件についてはこれでいいが、気になるのは3ページのフローについて、ホテルを担当する立場からすればこのフローとなるものの、実際に大阪市の戦略としては、大学も誘致したい、場所によっては何々を誘致したいなど様々である。それぞれ誘致したい部局が同じようなフローを用意してくることになるが、最後は何を優先するかという問題が出てくるので、契約管財局や、いろいろな部門をもっている経済戦略局、都市計画局などが集まって、一度整理をしてほしい。ホテルの誘致について非常にいいということはわかるが、同時に他の誘致を排除するということと同じなので、何を優先するかという問題について、オール大阪市としてはどうなのか、調整をぜひお願いしたい。

　もう一つは、新今宮駅の北側で、JRと南海の間のバリアフリーが非常に大きな問題になっている。駅の改良をどこまでやるかはあるが、北側でホテル誘致の事業が具体的に進み始めるなかで、うまくタイミングが合えばWin-Winで非常にいい効果を生み出すことができる。大阪市としてどこまで関われるかという問題はあるが、区とともに、引き続き連携を図れるように調整をお願いしたい。

【経済戦略局理事】

　今回の売却とJRの改良の時期があえば一番良かった。しかし、売却に合わせた具体化は困難なので、今回の売却先の相手方には、将来そのような計画があるときは協力してほしいと伝える。その際には大阪市全体をあげての要望だと伝える。

　また、全体40件の目標であるが、純粋にこの形だけでやるというよりも、他にも中之島などいろいろな用地があり、他の用地で別の誘致をしていこうという計画もある。それを排除しない形で調整するというのはなかなか難しい。ホテルにとって、交通の至便性というのはどこも一緒だと思うが、その中で、とくにこの場所が宿泊施設としては適しているとし、本件は他を排除して検討したが、今後の検討にあたっては、色々な要素があるので各局とも連携して進めていきたい。

【田中副市長】

　この案件を絞り込むうえでは、今はこのフローしかないと思うが、これから先ずっと同じ方向性でいくというわけではなく、どこかで調整をしていくことが必要である。

【経済戦略局長】

　他局との連携については、現状、都市計画局と定期的に部長級以上で会議を開催し、双方協力しあっている。また、場所によっては他局も入ったりしているが、今、副市長の指摘があったので、さらに広く情報共有していきたい。

【鍵田副市長】

　中身はこれでいいが、資料にある宿泊施設のニーズ調査というのは前のマーケティングリサーチとは違う調査なのか。

【経済戦略局理事】

　違う。

【鍵田副市長】

　資料では平成26年度も平成27年度もマーケティングリサーチだけをやっているということになるので、並行して調査を進めてきたプロセスを入れておかないと唐突感がある。

【経済戦略局理事】

　この用地だけではなく、大阪市全体で対象となる用地を全て取り上げてニーズ調査を行った。それ以前は、とくにこの用地に限ってマーケティングリサーチを行っていた。 

【鍵田副市長】

　この基本方針につながるプロセスは、行政としてきちんと積み上げてきたうえ、こういう形になったということを残しておいてほしい。

【経済戦略局長】

　ヒアリングというのは非常に重要なプロセスである。容積率を単に緩和させるだけではなくて、特定の事業者について、建物が一定の高さになることで人件費が急増し採算が合わない話しがあったり、駅から近ければいい訳ではない話しなど、様々細かい点について、事業者から意見を出されたので、また他局と共有したい。

【中尾副市長】

　今回の件はホテルということで異論ないが、今、市内でホテルを市有地に誘致しようとする場合、入札すればマンション業者よりホテル業者の方が高く落札すると言われているので、順当にいってもホテル業者になるのではないか。そうなると、ヒアリングの中で、ホテル業界から用地取得についての要請などがあったのではないかととられてしまうことになる。他の用地、40件について、とくに誘致する分野をはじめに決め打ちするのではなく、他の要素も含めてどういう使い方するのが一番望ましいか検討したうえでホテルに決まるといった流れでないと、なぜ行政がサポートするのかとなってしまう。

【経済戦略局理事】

　資産価値として、ホテル事業がかなり使いやすく、マンションよりもホテルの方が落札額もいいと思うが、今の状況がそのまま続くとは限らないし、確実に対象となる分野を誘致できるような形で進めていきたい。

【中尾副市長】

　あと残りの用地について、最初から誘致分野を決め打ちしないように。

【経済戦略局長】

　承知しました。新今宮の土地については、環境も含めて、少しレベルの高いところで取り組んでいく。

【政策企画室長】

　マンションを誘致すれば、もっと高く売れる可能性はあるのか。

【経済戦略局理事】

　正式な算定はできないが、一番高くなるのは普通はマンションであるが、この用地の場合はホテルが高くなっている。ホテル全般の中でも、一番鑑定が高くなっている用地なので、マンションの方が高くなるということはない。

【政策企画室長】

　ホテルに限定したから価格が低くなっているということはないか。

【経済戦略局理事】

　ない。

【田中副市長】

　この用地について、リゾートホテルとなっているが、昨年、観光バスの駐車場などいろいろ検討したとき、結局、警察に周囲の道路条件から観光バスを並べることはできない、並べる場合はガードマンをより多くつけないといけないなどの話があった。普通のホテルであればそのようなリスクもあり、あとから行政がいろいろな課題をサポートしないといけない。そうならない意味では、一般のホテルよりもリゾートの方がいい。

【政策企画室長】

　2件目の産業会館についても同じように考えればいいか。マンションよりもホテルに限定した方がいいというのはわかるが、価格的にも遜色ないということか。

【経済戦略局】

　比較的、それほど差はないと思っている。

【政策企画室長】

　あと、残っている候補地はあと何か所くらいか。

【経済戦略局】

　いろんな阻害要因があって誘致が難しいところもあり、基本的にはこの2件であるが、比較的に要件が少ないところ、すぐに対応できる可能性のある候補地としては、新大阪の駅前が多い。

【市長】

　結論的にはここは政策の話、ルールの話である。これまでどおりに未利用地は最も高く売るというのが住民サービスの部分。そうすると、本件は政策誘導である。先ほども高いか安いかという話があったが、それはわからない話。結局はホテルに限定しているので、マンションの方が高かったのではないかといった話がいつまでも付きまとう。それでもここはホテルが必要なんですよというのが、説明できないといけない。前提としてホテル不足があるというのが一つの理由であるが、大阪市の中で未利用地を売却するにあたり、ホテルが最優先なのかどうかというところについて、今後はどうなのか。40件あるが、ホテルとして処分していくのか、そうではなく一般競争入札で売却して、できるだけ高値で売却するなど広く門扉を広げるのか。政策的なところとして、これは特別ですと正面切って市民にも説明していく。新今宮の用地は政策的に決めるものであるが、そうではないやり方として決まった用地については、全体的な本市の未利用地の売却の方針との整合性を説明できるようにしなければならない。

【経済戦略局長】

　市場から打診があれば、それも加味しながら取り込んでいこうというスタンスだと思う。市立の優良進学校などもあるが、今、フランスのスポーツメーカーが進出され、店舗を探しており、我々もできるだけ協力して誘致ができればと思っている。民間からの要請で未利用地の活用の情報も、本市のネット上で提供しているし、また政策的には市長が仰ったように、このエリアにはこういう空間をつくり、こういうものを集積していくんだという方針を周知していく。

【市長】

　検討は40件ということでホテルがまず第一条件で上がってきているが、今後、この40件はどうしていくのか。一般に広く募集していくのか。

【経済戦略局理事】

　まずはホテルというわけではなく、他にもニーズがあれば、あわせて具体的に検討していく。市場価格の設定について、今申し上げた鑑定評価というのは、これで売りたいという限定価格ではなく、最低価格であり、これ以上で買ってくださいという価格なので、市場の判断であれば、この2倍～3倍はつけられる。それが将来どうなるのかというところも勘案しないといけないため、1件1件検討していきたいと思う。そういったものも含めて本当にホテル用地としていいのか、他にニーズはないのか、地元からも要望はないのかなど、区役所とも連携して、1件1件について、このフローに当てはめながらも、フロー以外の地元の要望等他も含めながら、検討し決めていきたい。

【鍵田副市長】

　アプローチの問題であるが、全体の未利用地をどのように処分していくのかというアプローチと、政策誘導として、大原則の特例扱いとして、ホテルや大学誘致など、どのように活用していくかという二つのアプローチがあると思う。政策誘導の部分については、基本的には未利用地を全部売るということの特例になるので、戦略会議や副市長会議で個別に意思決定してきたという経過はあるが、戦略会議で個別に判断するというより、ある程度整えた仕組みというのもいる。契約管財局としても売る立場として、どのようにして政策面と調整していくのかなど、何か対応をとった方がいい。

【田中副市長】

　市全体として成長戦略等のもとに誘致したいというものと、誘致するにしてもここでないといけないなど、一定の判断を下さないといけないものもある。例えば、少子高齢化が進んでいて、ここは若い人に住んでいただきたい、どうしてもマンションができてほしいという話があり、一方ではできるだけ高く売りたいという大きな話がある。そこで政策的にどうしていくかについては、確かに今までは弱かった。案件がでてくる度に市長・関係局が集まって、それなりのコンセンサスを付けながら進めてきたが、そろそろ、緩くても大きな方針なりルールづくりをし、そこから先は個別に関係局がやってくださいということでもいい。契約管財局がもともと未利用地の部門をもっているわけなので、それはどちらかというと土地を商品化する以降の事務的な部分だが、それに経済戦略局や都市計画局など、その戦略的な内容を検討する所管を入れて一度何か考える。

【市長】

　賃貸にしてはどうかなど、そういった話も出てきているが、一定売りやすいところを売っているという経過もあるので、一旦、政策誘導もルールの中でやるべきという思いがある。大きな枠がなければ、思いつきでやっているみたいな話になり、あまり良くない。

【契約管財局長】

　未利用地については、基本的には何の条件も付けずに売るのがあるべき姿だと思っているが、この間、まちづくりに寄与する観点にも留意しつつ、未利用地の売却を進めている。ただ、何でもすぐに戦略会議に上がってくるのではない、ブラックボックスからぽんと飛び立つような印象があるのかなと思うが。そこは、例えば一つのプラットフォームのようなものを各局で土俵づくりをして、その中での議論を経てから戦略会議に当たるといったような仕組みについて、契約管財局として考えていきたい。

【田中副市長】

　それはそのときにまた話をするが、それぞれの土地を高く売ればいいというのは事実であるが、結局売ることによって周辺に関連する事業が発生したり、コストが発生したりすれば、トータルで考えないといけない部分もある。例えば小学校が満杯でさらにマンションが来れば、小学校を増やさないといけないなど、そこはそれぞれのエリアによって違うので、契約管財局長のところが中心となって整理してほしい。

【政策企画室長】

　ご指摘いただいた契約管財局の仕組みについては別途検討していただくこととし、本件についてはこれで決定する。

会議後の経過

　もと大阪皮革産業会館用地（参考資料（1）5ページ）については、戦略会議以降の宿泊施設の状況の変化を踏まえ、ホテル用地としての条件を付けずに売却することとした。