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訴訟事案への対応について(USJ社との和解について)(平成29年8月30日)

2021年2月12日

ページ番号:410303

議題

(1)訴訟事案への対応について(USJ社との和解について)

会議要旨

(1)訴訟事案への対応について(USJ社との和解について)

  •  本市がUSJ社に賃貸している此花区桜島2丁目の土地にかかる賃料訴訟について、裁判所から和解勧告があり、早期に包括的な解決を図る観点から、当該勧告を受け入れることを決定した。

議論内容

【政策企画室長】

 この案件は訴訟案件なので非公開とさせていただく。

 では、ご説明をお願いする。

 

【経済戦略局長】

 すでに個別で市長、特別職の皆さま方にはご説明させていただいていたが、USJ社の訴訟、平成22年からの賃料の分で、訴訟になっていた平成25年からの部分について、今回7月31日に大阪地裁から和解勧告が出された。

 これを受けて観光戦略、そして万博の誘致戦略という大きなベクトルの方向性がある中で、いつまでも訴訟に関して双方の意見が合ってないというのは非常にまずいということもあって、特別職からのアドバイスも受けて、早急にプロファイルするというふうに関係局の方で私も動かしていただいたということである。

 これを受けて和解勧告の方しっかり受け入れるということで、特別職と相談し、今回このような形で諮っているということである。

 内容については、まずスケジュールであるが、冒頭でオーバービューという形であるが、今回市会案件に挙げさせていただいているが、市会で了解いただけたら10月3日に正式な和解が成立、そして10月10日にUSJ社の方からの和解金と利息の支払日ということになり、10月10日の入金をもち本案件はクローズファイルするという形になる。

 どれくらいの金額規模かというのをまず全体情報つかんでいただくためにお話しすると、賃料差額が7.4億円、そして利息部分が2.9億円、さらに1次訴訟の利息部分、これを解決金という形で処理するが、0.6億円、約10億円が今回対象となっている。

 このような形で10億円を10月3日をもって正式和解、10月10日の入金という形で処理をするということを市会にお諮りする前に、今回このような形でお諮りするということである。

 詳細については、課長の方から説明する。

 

【経済戦略局管財・監理担当課長】

 資料の2ページ、上から図面の斜線の網掛け部分、細い部分で模様の入っている部分が大阪市が貸し出している用地である。

 局で言うと都市整備局、港湾局、経済戦略局の3局で、4つの部分を活用している。

 一番下の無地の部分、南側の広い部分が民間の土地である。

 この図面を頭に描きながら資料の3ページの経過であるが、今経済戦略局長から説明したとおり、USJ誘致以来、当初は1平方メートル単価388円でお貸ししていた。

 ところが先ほどの黄色い部分の民間の土地が1平方メートル単価516円ということが分かり、賃料の値上げの要求をした。しかし、USJ社についてはそれを否定したので、訴訟に移らせていただいた。

 二番であるが、この賃貸契約は3年ごとの更新となっている。

 したがって、3年後の平成25年から3か年についてもお互いの主張する賃料に相違があるということで、1次訴訟の解決を待たないまま2次訴訟にも踏み込む、ということである。

 そうこうしているうちに、先ほど局長から申し上げたとおり、和解勧告があった、ということである。

 なお、1次訴訟については、平成27年12月に月額442円という裁判所の判決が出た。

 本市が当初主張していた516円、多少乖離はあるが、判決の中で、USJ社は大阪市に多大な貢献をしている、というのが一つ、それとそういった部分で公益性が認められるということで、ちょうどお互いの主張の間を取ったような442円という形で判決をいただいたところである。

 次のページ、和解勧告の概要である。

 時系列については先般説明申し上げたので、概要のみ説明申し上げる。

 裁判所から示された和解勧告の内容であるが、まず2次訴訟として争っていた平成25年からの賃料については、2行目のカッコ書きで書いているように月額1平方メートル単価480円ということである。

 さらにその3年後の平成28年4月からの3か年については、495円ということで勧告が出たところである。

 それに加えて2番であるが、賃料の改定ごとに争うのではなく、一定のルールを決めようということで、勧告を受けている。

 平成40年3月末までの賃料の改定ルールとして、まず(1)、あらゆる指数をかけて導いていくということでスライド率が示されたところである。

 要素としては、本土地における相続税路線価、消費者物価指数、業種別商業販売額の平均値、類似のテーマパークの平均値の変動から求めた指数によってスライドしませんかと和解の提案を受けている。

 ただ、スライド率で戻った賃料が1.033、約3.3パーセントを上回る場合は、上限を3.3にしようということである。

 3.3というのは、約3か年で約10パーセント上がるような値段になっているので、これによって先ほどの無地の民間部分の賃料に近づくという形になっている。

 そのスライド率によって求めた賃料が、景気の変動などで従前の賃料を下回った場合は、従前どおり据え置くという勧告を受けている。

 これを総括すると、大阪市は損をしないというメリットになる。

 (2)であるが、改定は4回、先ほど申し上げた平成40年3月末まで、民間賃料の平均を上回るまでとされている。

 ただ、急激な社会情勢等があれば、このスケジュールは適用しないということになる。

 (4)については、今後の賃料改定において、不動産鑑定のやり方についてルール化されている。

 (5)であるが、改定額によっては今後3年間お互い文句は言わないという形になっている。

 契約期間の延長であるが、資料の11ページ、先ほど3局で4つの部分を活用しているということであったが、その中で賃貸借契約の終期が統一されていなかった。ある部分は平成61年3月末まで、ある部分は平成39年5月末までであったため、安定的にお貸しした方がいいだろうということで、全て平成61年3月31日までに統一するということで、ここまではUSJ社にお借りいただくという内容である。

 資料の5ページの4番であるが、和解にあたってそれぞれ精算をどうするか、ということである。

 賃料の差額、利息、解決金ということであるが、賃料の差額、利息については先ほども申し上げた決まった賃料に対する差額、そこに利息も発生するので、それを払ってくれ、ということ。

 それと解決金であるが、訴訟の運営のスケジュールから若干お互い利息の計算に対して、大阪市が主張する分とUSJ社が主張する分と1億円くらいの乖離があった。

 それについてはUSJ社の方から、もう折半してはどうか、ということで約半分の5千万円、それとお互いの訴訟費用の折半等含めて、解決金として6千万円でいかがか、ということである。

 この3つを足すと、先ほど経済戦略局長から申し上げたとおり、約10億円強の金額が和解によって大阪市に入る、ということである。

 和解勧告については、そういうことである。

 次のページ以降であるが、先ほど申し上げたように、スライド率の計算方法であるとか、そのあたりのことをさらに再掲、ということで詳しく書いている。

 概要については、以上である。

 

【政策企画室長】

 何か質問、意見はあるか。

 

【中尾副市長】

 先ほどUSJ社と10月3日に和解、とあったが、社内はこの案でほぼまとまっているのか。

 

【経済戦略局長】

 まとまっている。

 

【中尾副市長】

 5ページ一番下のところに訴訟費用は各自の負担と書いている。

 それと10ページの解決金のところに双方の負担した訴訟経費は折半と書いている。

 この意味はどう違うのか。

 

【港湾局管財課長】

 訴訟費用の各自負担の部分は、いわゆる代理人、弁護士費用のことを指しており、その費用については各自負担、という表現をしている。

 あと鑑定などの双方で負担すべきものについては折半ということで精算している。

 

【田中副市長】

 最近のインバウンドのいろいろなデータ見てもUSJが非常に貢献している、ということは間違いないので、大阪市とUSJ社が協力関係を構築するのは非常に大事だと思う。

 今回の事案もそういう意味で言うと、合理的な観点で早く解決したらいいというのには賛成である。

 一つだけ確認したいが、やはり今回の解決案で一番大きいのは、将来の改定ルールを決めるということなので、そういうことについてリーガルチェックというか、弁護士は入っているのか。

 

【経済戦略局管財・監理担当課長】

 当然今、田中副市長がおっしゃったように、弁護士、鑑定士あわせて5名の専門家の方に判決内容を確認いただいており、いずれの先生方からも内容については妥当であるというご意見を賜っている。

 

【田中副市長】

 考え方もスライドするという趣旨か。

 

【経済戦略局管財・監理担当課長】

 その通りで、テーマパークの指数であるとか、そのあたりに重きを置いているということである。

 

【港湾局管財課長】

 資料の20ページに各専門家からの意見の抜粋版をつけていて、弁護士3名と鑑定士2名からいただいている。

 弁護士についてはいずれも合理的であるという意見をいただいている。鑑定士からも経済的観点から合理的であるという意見をいただいている。

 

【中尾副市長】

 1.033と聞くと、それは上限額であるが、南側の民間の土地との開差額が、そういうことをしたら縮まっていくかもしれない。

 

【政策企画室長】

 何年くらいでかの試算はあるのか。

 

【港湾局管財課長】

 民間は先ほどの指標の前の方2つ、相続税路線価と消費者物価指数だけを使っているので、あまり大きく跳ね上がる指数は使われていない。

 民間の場合、7年に1回の改定であり、その際キャップが2パーセントであるので、あまり上がらないという指数が出るかと思っている。いくらになるかという試算はしていないが、そういうことから考えると縮まっていくかと思っている。

 

【政策企画室長】

 10年とか15年くらいの期間でするというイメージか。

 

【港湾局管財課長】

 どちらかというと逆転してしまうという可能性もあるかと思っている。

 その場合は再度鑑定ということになるかということで、USJ社とも話をさせていただいた。

 

【政策企画室長】

 指標の考え方を再度改めて、ということか。

 

【港湾局管財課長】

 そのとおりで、鑑定を実施し、鑑定額を算出する。

 

【政策企画室長】

 逆に指数が下がっても下げないというのは、下がることはないという前提なのか。

 

【港湾局管財課長】

 USJ社の感覚としてもそうである。

 

【港湾局理事】

 ただ、もし経済情勢が変わって下がったとしても、私どもの今回の賃料改定ルールではゼロキャップがはまっているが、民間の方はマイナス2パーセントというキャップなので、その意味においても民間に近づいていくということである。

 

【中尾副市長】

 あと資料4ページの2の(3)の、社会情勢、経済情勢の急激な変動の場合には(1)記載の賃料改定ルールを適用しないというのは、上限も下限もあるのだろう。

 

【港湾局管財課長】

 資料4ページの和解条項5項に該当するものであるが、ここの急激な変動というのは上限の場合も下限の場合もある。

 

【中尾副市長】

 改定から3年間は行わないのだろう。

 それまでの社会・経済情勢の変動により下がると、そういう場合もあるのだろう。上がるときもあるし。

 

【港湾局管財課長】

 それは、このルールに基づかないやり方でやりましょうとなった時は、下がる場合もあるということでご理解いただきたい。

 

【田中副市長】

 それでも、10年間はこれで進めるわけだろう。現状と、1.033の間をスライドに合わせて。

 

【港湾局管財課長】

 特段大きな変更がなければ、3回はこのルールでやりましょう、ということになっている。

 

【市長】

 ここでいう社会情勢、経済情勢の急激な変動というのは、極めて急激な変動という意味か。訴訟で使うときみたいに。

 

【港湾局管財課長】

 その通りである。

 

【市長】

 急に予想できないようなことが起こる場合に。それ以外は基本的には、うちは下のキャップははまっているので問題ない。

 

【政策企画室長】

 それでは、説明のあった内容で決定させていただく。

参考資料

戦略会議資料(平成29年8月30日)

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