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契約、交渉事案への対応について(大阪IRにかかるコンセプト募集(RFC)の実施について)(平成31年4月24日)

2022年2月3日

ページ番号:468731

議題

(1)大阪IRにかかるコンセプト募集(RFC)の実施について

会議要旨

(1)大阪IRにかかるコンセプト募集(RFC)の実施について

・大阪IRについて、民間事業者から具体的な事業コンセプトの提案募集(RFC)を実施するにあたり、RFC概要や今後の流れ、事業者選定の考え方を決定した。

議論内容

【政策企画室長】

 それでは戦略会議を開催する。

 今回の案件は大阪IRに係るコンセプト募集(RFC)の実施についてである。

 本案件は、契約にかかる内容など情報公開条例第7条に該当する非公開情報を含む案件であるので、会議は非公開とする。

 ただし、情報を公開できる状況になれば、本日の会議で使用した資料や議事録を全て速やかに公開するので、ご留意いただきたい。

 円滑な会議運営にご協力をお願いする。

 それでは、IR推進局よりご説明をお願いする。

 

【IR推進局長】

 それでは、大阪IRにかかるコンセプト募集の実施について、説明させていただく。

 資料の1ページをご覧いただきたい。

 資料の上段には、大阪・関西の持続的な成長のエンジンとなる世界最高水準の成長型IRをめざす意義・目的について整理をしている。

 その下にIR区域制度の概要を記載している。

 その下だが、これまでの経過として、2018年の7月にIR整備法が成立し、今年2月に、大阪IR基本構想(案)の取りまとめを行い、4月には国で、中核施設の要件を定めたIR整備法施行令が一部施行されている。

 資料左下の方に、大阪IRの想定事業モデルを掲載している。

 投資規模として9,300億円、施設規模として100万平方メートルを想定し、右の方には大阪IR立地による効果として経済波及効果が運営時7,600億円、公益還元として府市における納付金・入場料の見込みについては、年に700億円としている。

 続いて、資料の2ページをご覧いただきたい。

 今回実施するRFC(リクエスト・フォー・コンセプト)の概要である。

 RFCは、IR誘致の着実な推進に向けIR整備法に基づく手続きに先立って、府・市で独自に実施するものである。

 まず、目的であるが、府・市から事業条件を示し具体的な事業コンセプトの提案を募るものである。

 このRFCの実施によって区域整備のあり方やニーズ・課題等について、早い段階から府・市及び事業者の相互理解を深めることでより良い事業の実施につなげること。

 2点目として、事業者側のプラン構築などの準備・検討の加速化が図られること。

 3点目として、そのことによって国の基本方針策定後の速やかな実施方針の策定とRFP(リクエスト・フォー・プロポーザル)の実施につなげることを目的としている。

 募集内容は、IR整備法に規定されているIR施設の設置運営事業の提案を募集するものである。

 事業期間は、長期にわたって継続的・安定的に事業が実施されることが望まれることから、35年間を予定している。

 IR予定区域については、IR基本構想(案)では約60ヘクタールとしていたが、今回右図の敷地A約39ヘクタール及び敷地B約10ヘクタールを合わせた約49ヘクタールに変更している。

 その理由としては、2点あり、1点目は敷地C臨港緑地として公共で整備する約2.6ヘクタールをIR区域から除外したこと、敷地Dの約9ヘクタールについて、将来的に、敷地の地下に鉄道北ルートを通すことなどを検討しており、その工事がオープンカット・開削工事となる可能性があること、加えて、夢洲に設置を予定している警察署・消防署の有力候補地として検討していることから、今回はIR区域として外したものである。将来のIRの拡張用地として位置付けている。

 次に開業時期であるが、万博前のIR開業をめざしつつ、世界最高水準のIRを実現できるよう、開業時期も含めて、事業者から提案を募集したいと考えている。

 続いて、資料の3ページをご覧いただきたい。

 主な事業条件であるが、中核施設の設置・運営から懸念事項対策までの項目については、大阪IR基本構想(案)をベースに条件を設定している。

 MICE施設は、日本最大の複合MICE施設を目指すこととして、6千人以上収容できる最大国際会議室を有する国際会議場、10万平方メートル以上の展示等施設、客室数3千室以上の宿泊施設の条件を設定したい。

 懸念事項対策では、ギャンブル依存症対策や治安・地域風俗環境対策を条件に求めていく。

 次に、費用負担については、3点目、市がIR区域整備の実現・推進等に資するものとして、夢洲地区への訪問者増加等に対応するためのインフラ整備を行う予定であり、設置運営事業者に対しては、当該インフラ整備費の一部として、地下鉄中央線延伸整備に要する費用540億円のうち港営事業会計での負担部分に相当する金額202.5億円の負担を求めていく。

 続いて資料の4ページをご覧いただきたい。

 RFCにおいて提案を求める主な項目については、事業全体の方針や開発コンセプト、懸念事項対策の取組、開業スケジュール、収支計画などについて、事業者から提案を求めていく。

 主な参加資格要件については、一定の規模以上の開発又は運営実績を有する者としている。

 RFC結果の公表については、競争性確保や事業者のノウハウ・アイデア保護の観点から、RFPでの最終の事業者決定までの間は、個別具体的な提案内容は公表しないとしている。RFCの段階では、応募者名と終了後には提案全体の総評の公表を行い、RFPが終わった後事業者決定後に、各社の提案概要を公表することを予定している。

 RFC実施スケジュールは、4月24日からRFCの募集要項を公表し、8月頃に提案書の提出期限、そののち対話を行うことを予定している。

 今後のスケジュールとしては、今年の8月頃と見込まれる国の基本方針の策定を受けて、速やかに実施方針を府・市で策定し、秋頃以降に民間事業者の公募・選定であるRFPに入りたいと思っている。来年度の春頃以降に事業予定者を決定し、その後必要な手続きを経たうえで、区域整備計画の認定を国から得て、2022年4月頃には、事業者に土地を引き渡したいと考えている。

 なお、このスケジュールは、現時点の想定であり、今後、国から示される基本方針等を踏まえ、変更する可能性がある。

 次に、資料の5ページをご覧いただきたい。

 今後の流れ(想定)ということで、さきほどの今後のスケジュールをフローチャートで表したものである。

 申請自治体のところであるが、コンセプト募集(RFC)を踏まえて、国の基本方針策定後、府・市で実施方針を策定し、それに基づいて事業者公募(RFP)をスタートさせ、事業者選定し、区域整備計画を策定のうえ、議会の議決を得たうえで区域認定申請を国に対して行う。国から区域認定を受けたのちに、IR開業を目指していくことを想定している。

 資料の下段には、RFCとRFPの関係を整理しているが、RFCは、府・市独自に実施するコンセプトの募集であり、評価や順位付けは行わない。

 一方、RFPは、IR整備法に基づく事業者の選定を行うものであり、有識者等による選定委員会で提案審査を行うものである。

 続いて、資料の6ページをご覧いただきたい。

 事業者選定の考え方について、(1)公募型プロポーザルを実施であるが、選定は提案内容を公募によって競争させ、最も優れた提案事業者を選定するものとする。

 また、将来の経済波及効果や納付金収入等を含めたIR立地による効果を最大限高めるため、土地の価格ではなく、国際競争力の高い魅力ある事業計画そのものに注力させて、その中で最も優れた提案を採用していくこととし、土地価格は前提条件とし提示し、価格競争は行わないものとする。

 次に、(2)一貫した考え方に基づく土地価格の設定であるが、土地価格は、事業計画の基本的な条件となることから、RFC、RFP、区域整備計画策定以降の各時点を通して、一貫した考え方に基づいて、価格設定を行う必要があると考えている。

 また、土地について価格競争を行わないことなどを踏まえ、複数の不動産鑑定業者による鑑定評価を実施したうえで、大阪市の不動産評価審議会に諮問することとする。

 加えて、適正な対価(時価)を担保するため、価格決定のプロセスの一つとして、区域整備計画の国への認定申請に位置付けて議会議決を経たいと考えている。

 (3)RFCで提示する土地価格であるが、事業者には、RFCにおいて、売却又は賃貸のいずれが望ましいと考えるか、意見を述べることが可能としている。

 今回の提示する価格については、RFPを見据えて、複数の不動産鑑定業者による価格調査を実施し、その平均値を提示する。参考価格として、売却であれば12万円/平方メートル、賃貸であれば435円/平方メートル・月とする。

 売却又は賃貸とするかなど、土地契約の方法・条件は、RFCでの提案内容や国の8月頃に出される基本方針等を踏まえ、実施方針又はRFPまでに決定していくことを記載している。

 今回のRFCの実施により制度の検討を深めるとともに事業者側の検討を加速化させることにより、早期のIR開業に向けて着実に準備を進めていきたいと考えている。

 なお、さきほど政策企画室長からあったとおり、本日の会議は非公開であり、資料については、RFC公示後に公開することとし、議事録については、将来のRFPにかかる内容もあることから、その内容に応じて支障のない範囲内で公開・非公開の判断をする必要があると考えている。

 説明は以上である。

 

【政策企画室長】

 それでは、質問・意見のある方はお願いする。

 

【鍵田副市長】

 今日ここで決まったら、公募するが、その時はこの資料が出るということか。

 

【IR推進局長】

 資料としては、別の募集要項を作成している。

 

【鍵田副市長】

 説明の仕方が問題だと思うが、事業者は理解できるが、メディアに今回の公募がどういう仕組みで、こういうやり方で実施するということをわかりやすく伝えたほうが正確な記事になるのではないか。

 

【IR推進局】

 今日、会議が整えば、午後には知事の方から会見で発表する予定で、RFCを実施する目的・意義について十分説明していただく。

 

【鍵田副市長】

 その時は別に資料を作成しているのか。

 

【IR推進局長】

 別に作成している。

 

【中尾副市長】

 事業期間が35年というのは、中途半端ではないか。もし失敗したときなどはどうする予定か。この期間は一般的なのか。

 

【IR推進局長】

 一定程度長期の期間でないと事業として成り立たないと思っている。

 基本的に30年程度はIRを開業して、運営できる期間を確保したいと考えている。IRの認定を受けてから、設計・建設に一定期間、4、5年かかり、現実に運営できる期間を30年程度確保しようということで35年を設定している。

 一方で、IRというものが、日本で初めての取組みであり、あまり長期にしすぎるのではなく、一度行政的にチェックできるタイミングは設けたほうがいいと考えており、総合的な観点から35年を設定したところである。

 

【中尾副市長】

 シンガポールなど諸外国はどのくらいで設定しているのか。

 

【IR推進局長】

 シンガポールは30年である。

 

【中尾副市長】

 豊島区の旧庁舎は70年である。

 

【IR推進局長】

 長い期間はもちろんあり得ると思うが、IRというのが日本で初めての取組みであるので、社会状況がどのように変化するかも予測がつかないところもある。いったん35年にして、そののち延長ができるようにしておいた方が、行政としてもう一度判断できるタイミングを設けていたほうがいいと考えている。

 

【中尾副市長】

 逆の場合もあり、事業がうまくいかない場合はどのようになるのか。

 

【IR推進局長】

 うまくいかない場合どのようにするかは、土地の関係をどうしていくかと合わせて、これから国の方が基本方針を示してくるが、その中で事業破綻時の想定や、事業者と締結する実施協定のガイドラインなどが示される予定となっている。そういうことを踏まえて、どういうリスクヘッジを担保していくかは、その中で入れ込んでいく。

 そのため、今回のRFCの段階ではそこは入れていない。

 それ以外の事業条件は一定すべて提示することで事業者側に具体的な検討をしてもらうという趣旨である。

 

【中尾副市長】

 もっと長期間で事業がしたいと提案してくる事業者がいたらどうするのか。

 

【IR推進局長】

 今のところは35年と考えている。一度そこでチェックしたうえでと考えている。

 

【中尾副市長】

 あともう1点。6ページで土地価格で価格競争は行わないとあるがよいのか。

 公共入札で価格競争を全然関与しないというのはおかしくないかという議論も一方であるが。

 

【IR推進局長】

 価格競争を行うことは一般的ではあるが、価格競争を行わないことについては、一定の理由がある場合は価格を固定し、政策的に実施する場合があると理解している。

 理由のところにも掲示しているとおり、IRの効果を最大限に高めるためには、事業計画で事業者に競争させることが一番成長のためにはいいのではないかと考える。

 

【副首都推進局長】

 35年の期間の話と、土地の提供の仕方が売却または賃貸・定期借地とあるが、定期借地だと契約を切ることは可能だが、売却の場合だといくら事業者と契約を切ったとしても、土地が事業者のものになっていたら、次に事業者を呼んでこられないのではないか。

 

【IR推進局長】

 売却したときのIRとしての自治体と事業者との契約と、土地の契約は別のものになるので、そこはパラレルに動いていくこととなる。

 35年でIRとしての契約が切れてしまうと、その時点で土地を仮に購入していると事業者のものであるが、IRとしては事業ができなくなる。

 それは自治体と事業者が一緒になって区域整備計画を作成し、事業を実施することがIRの立てつけとなっているので、法の制度上、そうならざるを得ない。

 

【副首都推進局長】

 結局は土地所有者が、この場所でIRをするためには、土地を持っている人が強いということではないのか。

 

【IR推進局長】

 IRの区域を指定して、自治体と事業者が計画を作成し国に認定してもらうシステムとなっている。仮に自治体側がIRをやらないという判断になればそこまでになる。

 

【副首都推進局長】

 やらない場合はそうなるが、この事業者について、ノーという判断があるかどうかをチェックすることになる。

 

【IR推進局長】

 逆にノーという判断もできることを担保している。

 

【副首都推進局長】

 ノーとして、この業者がダメで代えようとした場合に、土地を売却していたら事実上代えようと思っていても代えられないのではないか。

 

【IR推進局長】

 その時はその事業者から次の事業者にどのように施設を売却するのか、というような交渉になってくる。

 

【中尾副市長】

 当初の売却時の協定や契約に何を盛り込むかが問題。

 

【IR推進局長】

 条件として何を盛り込むか。売却すると基本的に事業者を代えることは難しいことになる。賃貸の場合は代えるというスキームもあるが、売却してしまうと、土地を購入した事業者が破綻しない限りはその事業者がやるのか、やらないのかという方向になるのかもしれない。

 

【田中副市長】

 IR区域を決定する法的な位置づけによると思う。

 土地に単に線を引けばIR区域であるというのではなく、事業者と計画をセットした認定となる。

 事業者そのものが破綻するとか、あるいは内容が全然変わってきたら、区域そのものが変わってくることになる。

 そのことと土地がどうなるかは別の問題として確認したうえで整理しておいてほしい。

 

【鍵田副市長】

 売却・賃貸の問題点を踏まえて、今回のRFCで聞いていく理解で。

 最終的にどういう形で決めるかは、RFPで決めていくことか。

 

【IR推進局長】

 そのとおり。課題について、事業者に具体的な提案を提出させ、突っ込んだ議論をしたうえで、売却にするのか賃貸にするのかを決めていき、ある意味一種のマーケットサウンディングの形と理解いただきたい。

 

【田中副市長】

 RFCを実施するうえでIR予定区域の約49ヘクタールをすべて使用してほしいということで募集するのか、約49ヘクタールの範囲内でよいというのかどちらか。

 

【IR推進局長】

 基本的には約49ヘクタールすべてを使用してほしいということで求める。

              

【田中副市長】

 募集時に事業者から分からないことや確認したいことの問い合わせ期間は設けているのか。

 

【IR推進局長】

 4月に募集をスタートさせて、事業者の参加資格をまず確認する。その後の事業者から質問を受ける期間を一定設ける。その中で疑問点があれば対応をしていく。

 

【田中副市長】

 それは募集を開始するときに問い合わせ期間はあるということを明示するのか。

 特定のところだけが聞いてきて教えるということがないように。

 

【IR推進局長】

 募集要項に質問の受付・回答期間を設けることを記載している。

 

【田中副市長】

 今回、企画・提案内容を重視して事業者選定を行うということであるので、選定基準や評価の仕方を一番大事にしないといけない。

 評価する方法や最低基準を早くから検討して、応募するときには事前にこういう基準でこういうところを重視するということをオープンにしないといけないので、作業は急いでもらいたい。

 

【IR推進局長】

 コンセプト募集の対話と並行しながら、一方で8月頃に国が基本方針を出すと言われているので、秋には府・市として実施方針を策定する。

 その中では選定の基準や考え方を盛り込んでいく必要があると思うので、秋の時期にはまとめて意思決定してスタートさせていただく。

 

【田中副市長】

 作業はできるだけ早く進めてほしい。

 

【財政局長】

 価格設定等の中で港営事業会計の収支は大丈夫なのか。

 

【市政改革室長】

 土地価格については、第3回大規模リスク会議で、売却については10万円/平方メートル・15万円/平方メートル、賃借については330円/平方メートル・月・495円/平方メートル・月ということで、今回のシミュレーションを港湾局でしており、影響はないかと思う。

 

【財政局長】

 収支的に大丈夫ということか。

 

【港湾局】

 そうである。加えて言うと、港湾局としては、港営事業会計の部分についてIR事業の部分が見えないので公表を止めていた。

 それについては、今回金額が出てきたので、これを入れた形で試算をして6月の議会でも議論いただくため、すみやかに公表に向けて作業を進めたい。

 

【市長】

 元々港湾局で物流用地として売却した価格はいくらか。

 

【港湾局】

 元々でいうと、すぐ横の土地は7万円/平方メートルくらいで売却した。

 今回12万円/平方メートルであるので、国際観光拠点として少し高く売れることになる。

 

【市長】

 議会から物流の方がいいのではないかと言われることはないということか。

 

【港湾局長】

 それはない。

 一方で、2022年に売却なり賃貸なりということなので、そこまでは売り止めている状況があるので、その分は厳しい状況が続くが、売れれば一気に580億円が入ってくるので、港湾局としては早めにやっていただければありがたい。

 

【市長】

 港湾局は売却の方がよいのか。

 

【港湾局長】

 売却すると580億円となり、賃貸にすると年間26億円となるので23年分くらいとなる。これを30年・40年と続けていくと将来的には賃貸の方が得となる。

 

【IR推進局長】

 長く継続すると、結果的には賃貸の方がたくさん収入を得られる。

 

【田中副市長】

 どんな土地でも売却の方がよいか賃貸の方がよいかメリット・デメリットがある。

 今回の特殊性は事業者が限られているので、どれだけ我々がこっちの方がよいと考えても手が上がらなければ意味がない。

 事業者にヒアリングをして土地をどう望んでいるかが大事な要素である。

 

【IR推進局長】

 必ずここに誘致をするというところが一番大きなところであるので、条件をしっかり対話しながら、多くの事業者に手を挙げて競争してもらえるようにしたい。そのことが結果として、よりよい国際競争力のあるIRの実現につながると思う。

 

【市長】

 RFPの時にもう1度土地価格の鑑定をとるのか。

 

【港湾局長】

 そうである。

 

【IR推進局長】

 今は参考価格ではあるが、6ページの(2)に記載のとおり、一貫した考え方に基づく土地価格の設定ということで、今回のRFCでも不動産鑑定業者に依頼して価格を出してもらっており、基本的に鑑定の中身については変わるものではない。

 

【市長】

 ほぼこの価格なのか。

 

【港湾局長】

 そうだ。

 

【IR推進局長】

 時点修正はあるかと思うが、おそらく今の価格が大幅に変わることはない。

 逆に変わると事業計画に大きく影響するので、できるだけ変えずに具体的に事業者側に考えてもらうようにしたい。

 

【都市計画局長】

 募集の開発条件について、万博が開催されるので、万博開催中の工事業者への配慮を募集要項に記載してほしい。

 万博が終わってから2期業者を選定していくので、2期業者としっかりと対話することも募集要項に記載してほしい。

 特にIR区域の中だけで閉じた街にならないように、外向きにもしっかりと連携した形で募集要項に記載してもらいたい。

 道路の上空を含めて、都市計画上の手法を使用する場合はしっかりと条件に記載してほしい。

 IRの予定区域で、区域整備計画を作成する範囲としては、敷地A及び敷地Bが議会の同意を得るエリアとなるのか、周りの道路を含めて議会の同意を得るのか。

 3月に締結した府・市の基本協定によれば、これから関連インフラの整備・維持管理は大阪市がやることとなっているので、できればグレードアップなどはIR事業者の方で整備して、維持管理してもらえた方がよいと考えている。

 そういったところも含めて、エリアの話、仕組みづくりを考えられないか。

 

【IR推進局長】

 道路をグレードアップさせる提案も今回提案することは可能な設定である。

 仮にグレードアップしたときに敷地Aと敷地Bの間の道路がIR区域に入るかどうかは、今後国に対して、その上に上空利用したときにIR区域に入れられるかどうか、見解を確認しているところである。

 そのうえでIR区域に入れるか入れないのかを決めていきたい。

 ただ、道路をグレードアップした場合は、基本的にはIR事業者の方で付帯事業として管理してほしいと思っている。

 万博との関係は、工事を調整・円滑にするように条件としてRFCの募集要項に明示している。

 

【田中副市長】

 絶対こうしてほしいという条件と、できたらこうしてほしいという条件がある。できたらこうしてほしいというのは評価の問題である。

 府・市としては、こういうことを望んでいるので、こういうように出してきたら得点が上がるということを事前にはっきり公表しないといけない。

 そうすれば事業者によってやるかやらないかを判断できる。

 絶対の条件と望ましい条件を分けて、望ましい条件は評価の中ではっきりさせた方がよい。

 

【IR推進局長】

 今回、MICE基準などは必要な条件として示しているが、たとえば周辺の公共道路をグレードアップしてよいかという提案をすることができるとしており、事業者側が周辺も含めて一体的にやりたいということであれば、そういう提案をしてくるものと思うので、そこは事業者の評価の中でみることになる。

 

【田中副市長】

 そういう意味でも評価方法と評価基準を早めに作業してほしい。

 

【市政改革室長】

 大規模リスク会議の外部有識者から、前回いろいろな視点で意見をいただいており、4点ご報告したい。

 1点目は、土地価格についてである。港営事業会計への影響については、港湾局で収支が確保できると確認してもらっているということである。

 2点目は、事業期間が35年間という話も出たが、IR事業者の不採算、事業撤退のリスクについては、RFPと実施方針の中で示されていくのか。

 リスク分担やモニタリング、権利義務及び事業継続困難時の措置等の考え方についても出していくということでよいか。

 

【IR推進局長】

 破綻時の対応、リスクヘッジをどうするかは、RFPまでに決定することとしている。

 

【市政改革室長】

 3点目は、夢洲で同時期に万博も含めて複数の工事が錯綜する調整については。

 

【IR推進局長】

 さきほど、都市計画局長からもあったとおり、万博の方と円滑に調整をするようにと今回も条件に記載している。

 

【市政改革室長】

 最後に、価格については競争しないということであるが、特に北港テクノポート線の202.5億円の金額が出てきているが、これ以上求めないということなので、基本的にはこの金額を提供したうえで、1ページ記載の経済効果を目指してトラッキングしていくということでよいか。

 

【IR推進局長】

 まさに202.5億円と決めたうえで提示することとなる。

 

【市政改革室長】

 1ページ目にある経済効果については、今後リスク会議でも議題として、本事業をやることの大阪市へのリターンについても議論になると思う。

 RFPが今年の秋頃とのことなので、その前にリスク会議を一度開催し、市長の前で、外部有識者の方々の意見もいただきながら今後の経済成長の部分をどうやって見ていくのかを議論していきたい。

 

【IR推進局長】

 大規模リスク会議は前回も議論があった。IR自体は民設民営の事業であるが、港営事業会計との影響等もあるので、そういう意味ではしっかりと議論してきたい。

 

【政策企画室長】

 それでは、コンセプト募集(RFC)の実施にあたっては、説明のあった内容で決定させていただく。

 重ねて申しあげるが、本日の戦略会議は非公開で開催しているため、会議の内容及び資料の取扱いには十分ご注意いただくようお願いする。

 それでは非公開による戦略会議はこれで終了する。

 

※議論内容中(1)~(3)については、参考資料では「丸囲み数字」で表記

 

参考資料

戦略会議資料(平成31年4月24日)

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