契約、交渉事案への対応について（もとなにわの海の時空館の利活用事業に係る事業者募集プロポーザルの実施について）（令和2年3月4日）

• もとなにわの海の時空館（以下「もと時空館」という。）の利活用事業に係る事業者募集プロポーザルの実施にあたり、もと時空館の売却条件、その周辺緑地の貸付条件、その他緑地の維持管理等の条件及び開始時期を令和2年3月下旬とすることを決定した。
• もと時空館や建築可能エリアの新築建物については、諸条件が複雑であることから、確認申請等の手続きをわかりやすく整理して提案事業者に提示すること、また、行為許可の使用料減免については、関係条例の規定に留意すること等を確認した。

【政策企画室長】

　副市長会議を行う。
　今回の案件は、もとなにわの海の時空館の利活用事業に係る事業者募集プロポーザルの実施についてである。
　契約にかかる内容など情報公開条例第7条に該当する非公開情報を含む案件であるため、会議は非公開で開催する。
　ただし、情報を公開できる状況になれば、速やかに、本日の議論で使用した資料や議事録をすべて公開するので、ご留意いただきたい。
　円滑な会議運営にご協力をお願いする。
　それでは、港湾局より説明をお願いする。

【港湾局長】

　手元のパワーポイントの2ページめくった「はじめに」をご覧いただきたい。今日の副市長会議で決定いただきたい事項が、この下に記載の7項目である。
　あとで図面にて分かりやすく説明するが、時空館だけでなく、時空館の手前側にある緑地を含めた約59,000㎡を利活用の敷地として、新たな建物の建築が可能なエリア、これが今日のポイントとなり、我々がヒアリングする中でホテル等の建設を想定しているが、その建設が可能なエリア約10,690㎡を設定したいと考えている。
　もともとの本体部分の時空館であるが、これは不動産鑑定をして、評価審議会も通っているが、5,830万円で売却をしたい。
　3つ目であるが、緑地については、事業用定期借地として、貸付面積は建物の投影部分、建築が可能なエリアは約10,690㎡と説明をしたが、例えばホテルであれば5,000㎡ほどと想定している。期間は30年、賃料は事業者の提案価格、これは不動産鑑定価格157円／㎡以上で算定した価格で考えている。
　定期借地は30年であるが、事業継続を希望する場合は協議をしたうえで新たな契約の締結も可能と考えている。
　緑地全体については、維持管理協定を締結し、事業者に敷地全域の維持管理をしてもらうこととなる。これで年間に900万円ほどの管理費がかかっていたが、負担がなくなる。
　一方で、緑地維持管理協定範囲の中でのイベント等の実施、これは、休日などには事業者からすると、例えば屋台やカフェをやりたいということがあるが、行為許可で使用料を免除したいと考えている。
　今日決定いただけたら、事業者公募を今月下旬から開始したいと考えている。
　3ページで経過を説明する。イメージはご承知と思うが、1.施設の概要に記載のとおり、開館が平成12年7月である。約20年経った施設であり、この間大規模補修は全くできてない状況であるため、かなり老朽化している。維持管理することに費用がかかっている状況である。3に記載のとおり最多で平成12年度、オープンした当初は約20万人の集客があったが、それ以後順次減っていき、最後の頃には年間9万2千人くらいとなっている施設である。
　見直しの経過であるが、平成23年から提案募集を実施したが、実現可能な提案はなかったというのが最初の状況である。平成24年6月の副市長会議で、平成24年度末での廃止を決定いただいた。そのあと同年11月の副市長会議では、施設賃貸プロポーザルの実施を決定いただいた。今回はこれを建物売却という形で条件を変更したいと考えている。平成24年12月からは施設賃貸プロポーザルの公募を実施したが、応募者がなかったという状況で、その後、平成25年3月に閉館となった。さらに、平成28年からマーケティング・リサーチを実施し、3件の提案があった。
　4ページであるが、マーケティング・リサーチ以降も施設に興味を示す新たな事業者10者ほどと対話を実施している。実際の金額次第で出てくるかどうかは相手がある話であるので、一番堅実なのは上から1、2、3、と実現の可能性が高いと考えている。1については、建物は購入、土地が購入または賃貸という状況である。2は、建物を賃貸という状況であるが、建物を賃貸となると、表の右側の「事業化の課題」のところで、当然補修費・設備更新費が建物を所有する本市の負担となることが想定され、数億円以上となり、これでは本市側としてはいい状況ではないと考えているところである。
　逆に1に戻って、建物は購入、土地は賃貸でどうかと考えている。これは「事業化の課題」の右側の「課題への対応」に記載のとおり、活用できる緑地部分、時空館の本体以外のところの緑地部分で設定すれば事業化可能ではないかと、事業者の方からも対話の中で意見をもらっている。その中で、事業者の方は時空館の横の約10,000㎡のところで例えばホテルを想定している。そういう結果を受け、平成24年11月の副市長会議で決定した、建物を賃貸という条件を変更して、上記1建物を購入、土地は賃貸という形で港湾局としては方針を決めたところである。
　次に5ページをご覧いただきたい。コンセプトについてである。事業者との対話の中で、例えばホテルやにぎわいづくりをするにしても、大阪市としては大阪港の玄関口としての景観に配慮いただきたいことやコスモスクエア海浜緑地との調和を十分に配慮いただきたいというところを、まちづくり要綱等もあるので、そういったものも守っていただきたい旨を話している。
　6ページをご覧いただきたい。図面で先ほどの内容を説明させていただく。アの部分が時空館の建物部分である。建物は売却する。イの黄色部分、ここが約10,690㎡であるが、このエリアに一定建物を想定している。投影部分を事業定借で事業者に貸したいと考えている。あと、ウの部分を含めた赤で囲った全体の約59,000㎡について、維持管理協定を締結し、事業者側に無償でお願いしたいと考えている。
　続いて、事業スキームであるが、少し詳細に説明する。時空館は5,830万円で事業者に購入してもらう。緑地の部分は、時空館の投影部分は借りてもらうが、プラス建築可能なエリアの新築投影部分、約10,690㎡のうち事業者が想定してくる面積を事業定借30年で契約したいと考えている。月額賃料は事業者による提案価格であり、不動産鑑定価格157円/㎡以上の額である。157円/㎡で計算すると年間で900万円ほどの収入が大阪市に入ってくることになる。
　8ページをご覧いただきたい。公募の条件である。建物は不動産評価審議会を通った価格の5,830万円で売却をする。特記事項で記載している内容は、大規模修繕もしていない中で、かなり老朽化等をしており、全面的な更新が必要な状態での引き渡しとする。また、時空館の中には菱垣廻船という江戸時代の船を復元したものがあるが、それは残置されたままですべて引き渡しとなる。菱垣廻船は特に制約を設けずにそのまま引き渡したいと考えている。一方で、大阪市は瑕疵担保責任を負わないということで、免責特約は一般的に契約に入れているが、今回も付したいと考えている。また、港湾局として、建物の売却にこだわっているのは資料の一番下に記載しているとおり、固定資産税が概算で年間4,800万円ほどかかることになり、建物の売却をすれば大阪市の収入になるので、港湾局としては、売却で進めたいと考えている。

　次に、緑地の土地を貸す方についてであるが、事業用定期借地で貸付をする。建物投影部分約5,000㎡と想定しているが、それを貸付面積とする。期間は30年、期間終了後の新たな契約の締結は協議によって可能としている。契約保証金は従来の契約どおり賃料6か月分である。あと景観に配慮すること、また、横の地下に夢洲へ行くトンネルがあるので、そういった構造にも影響を与えないよう対策を講じてほしい旨を事業者に示していく予定である。また、瑕疵担保責任の免責特約は付したい。
　10ページのその他の条件であるが、冒頭申しあげたとおり維持管理協定を締結し、緑地部分の維持管理は事業者に行ってもらうよう考えている。一方で、維持管理協定範囲内でのイベント等の実施、屋台やカフェであると思うが、行為許可によって使用料を免除して、事業者ににぎわいづくりをしてもらいたいと考えている。今後のスケジュールであるが、本日決定いただいたら、3月下旬から事業者を募集し、半年ほどの期間を経て、10月以降年内に二段階審査で内容審査・金額審査を実施して、事業者を決定し、年明けから契約を締結したいと考えている。説明は以上である。

【政策企画室長】

　それではご意見・ご質問等のある方はお願いする。

【高橋副市長】

　平成24年度末に開始されてやっとかなという感じがするが、何点か確認したい。
　海の時空館の建物は処分して、土地は定借となっているが、将来建物を買われた方が、海の時空館を確認申請上用途変更する場合、今の時空館敷地と今回公募する敷地は違うと思うが、将来、建築の確認申請の用途変更が出てきた時にしっかりと対応できるのかどうか。
　特に、こういう建物の場合は、国の防災評定、構造評定で国の許認可が入っていると思うが、建築時の敷地の規模と今回公募する敷地が違ってくるので、ここはしっかりと用途変更できるのか確認したい。

【港湾局営業推進室長】

　今、副市長からご指摘があったように特殊な建物で、もともと建築確認を受けるときも大臣認定をいただいている。今回も用途変更するとか大きな改修をすることになると、あらためて大臣認定を受けるために国との調整が必要になると思っている。時空館と、例えばホテルとかできる施設とセットで考えていきながら、対応策を検討しないといけないので、具体的な案が出てきたらしっかりと協議していこうと思う。
　ただご指摘のとおり、これについては時間がかかるということもあるので、通常の募集期間であると3カ月間くらいかけて受けるが、いろいろと課題をクリアしていかないといけないところがあるので、半年間、3月末から9月末まで事業期間を取って進めていきたいと思っている。

【高橋副市長】

　手続きとしては可能なのか。

【港湾局営業推進室長】

　手続きとしては可能と思っているので、そこはしっかりと協議していきたい。

【高橋副市長】

　今回新しく6ページのイのところで、新しく建てる例えばホテルとか貸すところは投影面積だけで建築敷地と変わってくると思うが、そこは大丈夫か。

【港湾局営業推進室長】

　貸付する敷地と建築敷地が異なっていても確認申請上、問題はない。

【高橋副市長】

　その際に、海の時空館で確認申請を取っている敷地があるので、そこと重なったりしないようにしっかりと調整してほしい。

【港湾局営業推進室長】

　そこと重ならないようにするか、別途区域を分けるか、場合によってはそこを取り込んだ形で一団地とするかは調整させていただかないといけないと思うが、しっかり進めていきたい。

【高橋副市長】

　資料の中で、補助の入っている緑地の容積率を使えるというのは、普通市内の公園であれば公園の容積率は決まっていて、公園の容積率は転用できないが、港湾の場合はできるのか。

【港湾局営業推進室長】

　港湾独自というわけではないが、そこの部分も敷地としてしっかりとカウントして、実際時空館を作ったときも敷地に入れた形で建築確認を取っているので、今回あらためてどういった形で建築確認を取るかは協議になっていくと思う。

【高橋副市長】

　国の補助をもらって作っている緑地になるが、その上の容積は使えるということか。

【港湾局営業推進室長】

　そのとおりである。

【高橋副市長】

　それは国の確認を取っているのか。

【開発調整課長】

　確認している。

【高橋副市長】

　敷地と建物の形状、処分の仕方、確認申請が、ホテル等も海の時空館も違ってくるので、しっかりと手を挙げてきた事業者に対してわかるように提示して、複雑な手続きであれば取り下げるということがないようにしっかりと整理してほしい。

【港湾局営業推進室長】

　承知した。

【朝川副市長】

　3点確認したい。建物の売却価格について、不動産鑑定を取り、不動産評価審議会にかけているが、元々の総事業費が結構な額のため、市民目線としては結構安いかなという感じに取られるかもしれないが、鑑定の考え方について教えてほしい。

【港湾局営業推進室長】

　特殊なことをしているわけではなく、いわゆる原価法で、再調達価格を算定し、そこから耐用年数を減価している。さらに、閉館以降は利用がないことから、施設利用するためのものではなく、電気がつくなどの最低限の点検・修繕でほとんど手をつけていない状況となっていることや、ずっと放置していることから、それに対応する全面更新のようなことが所有された方にかかってくることになるので、そういったことを考慮して観察減価法で合わせて減価している。

【朝川副市長】

　建物を評価する時に原価法のほかに取引事例や収益分析法などを用いたりするが、あとの2つは今回の事案ではありえないということか。

【港湾局営業推進室長】

　そのとおりである。そういった事例がない。

【朝川副市長】

　原価法に自ずと絞られるということか。

【港湾局営業推進室長】

　そのとおりである。

【朝川副市長】

　それと同様に土地の貸付価格157円/㎡とあるが、その鑑定の考え方を伺いたい。

【港湾局営業推進室長】

　形が不整形であるとか、護岸敷であるとか、使用できない部分が多いということや、接道状況については、6ページに記載のとおり道路接道部が1か所となるので、ここの接道部分をクリアするために、例えば、一部転回路を設けるなど、工事の整備や手続きもかかってくることを鑑定士に説明して、そのような条件のもとに算定すると、今回の貸付価格157円/㎡となる。

【朝川副市長】

　いったん土地価格を算定したうえで、それに利回りを乗じているということか。

【港湾局営業推進室長】

　そのとおりである。

【港湾局長】

　斜面や不整形地で減額された価格である。

【朝川副市長】

　6ページのイのところで、ホテル等を想定されているということだが、賃貸料の対象にするところが、建物投影面積に限りということであるが、普通は敷地まるごと貸して、建物がない部分も賃貸料の対象にすると思うが、そこをなぜ建物投影面積のみとしているのか、考え方を教えてほしい。

【港湾局営業推進室長】

　ここはもともと海浜緑地ということで、緑地の機能をしっかり維持してほしいということがあるので、事業者に維持管理してもらうが、決定した事業者が独占的に使用しないよう、一般の人も緑地の部分を使用できるようにということで、緑地の部分を残すために、貸す面積を建物投影面積とした。

【朝川副市長】

　例えば、専ら事業者が専用的に使用する駐車場にする場合はどうなるのか。

【港湾局営業推進室長】

　駐車場にする場合は賃貸料をいただく。

【朝川副市長】

　緑地として維持するところについては対象にしないということか。

【港湾局営業推進室長】

　そのとおりである。

【市政改革室長】

　将来的なリスクの話として、5ページに大阪港の玄関口としての景観に配慮することなどは記載しているので問題ないと思うが、10ページのスケジュールを見ると、2025年春頃までに施設等運営を開始とあるが、万博のスタートと重なる。また、夢咲トンネル入口の上部にある施設ということで、万博からの景観に問題はないと思うが、万博への影響の部分について、どのように確認されているか伺いたい。

【港湾局営業推進室長】

　特に万博というところで、例えば、時空館を駐車場へなどという話はない。あとはオープンの時期であるが、今回スケジュールでも、2025年春頃かなと港湾局で記載はしているが、特段条件付けとまでは思っていない。この間、事業者からは、やはり万博・IRなど臨海部の動きが開発意欲を高めている部分でもあるので、万博に人が来て、大阪を知ってもらう、相乗効果を期待している。

【総務局長】

　海浜緑地として、公の施設として維持しながら民間の活力をどう入れていくかということに関して、いろいろと知恵を絞って工夫された一つのモデルになるのかなと思うが、1点気になるところがある。
　指定管理者として事業者を指定していくということではなく、直営のまま運営していくというのが前提になっていると思うが、維持管理を事業者にやってもらうこととバーター的な意味合いで行為許可の使用料を免除するというように受け取ってしまったが、行為許可の使用料は行為許可の使用料として条例上徴収することになっていて、公益上の理由がある時には減免できるという規定があるので、本来的には行為許可の内容に応じて公益性を個別に判断して、減額するなり免除することになるが、この定借をされる事業者がやられる行為は全部免除というように一律決めてしまうことが、果たして条例上問題ないのかどうかということについては、よく検討された方がよいと思う。
　条例の建前、立付けは、行為許可について、ロケーションとかいろいろなことについて使用料を徴収するとなっていて、公益上の理由があるときは減免できるとなっているので、募集するときも一律これは何をしても免除できると出してしまって、後々問題ないのかどうかということについては留意して、もう一度確認された方がよいのではないかと思う。

【港湾局長】

　承知した。
　我々の主旨としては、事業者の提案がにぎわいづくりとか集客づくりに資するということで、今の条例上の行為許可の減免が認められるのではないかという考えでの提案でり、そういったことを認めていきたいと思っているところなので、募集要項の中で、どういったものかによって対応は考えたいと思う。

【総務局長】

　減免の審査基準を作られていると思うので、それとの適合性というのが前提になると思う。よろしくお願いしたい。

【都市計画局長】

　敷地の取り方について、先ほど高橋副市長からご指摘があったように、貸し付けない範囲の中も敷地に入れられるような提案があった場合、基準法の関係と貸付は基本的には直接リンクしないけれども、その筋道の整理だけはよろしくお願いしたい。

【港湾局長】

　承知した。

【政策企画室長】

　それでは意見・指摘も踏まえ、説明があった内容で決定させていただく。
　本日は非公開で開催しているため、会議の内容や資料の取扱いなど情報管理について十分に注意をお願いする。
　本日の副市長会議はこれで終了する。