契約、交渉事案への対応について（未利用地の有効活用について（もと城東区役所用地）（平成29年2月8日））

（2）契約、交渉事案への対応について（未利用地の有効活用について（もと城東区役所用地））

（2）契約、交渉事案への対応について（未利用地の有効活用について（もと城東区役所用地））

• 未利用地（もと城東区役所用地）を用途指定による定期借地とすることについては、定期借地権を設定する場合のルールを定めたうえで判断をすることとし、決定を保留とした。

【政策企画室長】

未利用地有効活用のもとでの城東区役所用地の活用について説明をお願いする。

【城東区長】

それでは城東区役所用地の活用について、資料に基づいて説明する。

資料の1ページ、まず事業概要であるが昨年3月に複合施設完成に伴い供用を廃止した。また、城東区役所用地3147.62㎡について、新庁舎の財源として収入を確保するとともにまちづくりの観点を踏まえた土地活用を行うことが本議論の趣旨である。

続いて2ページ、経過の概要と区の現状を記載している。経過としては、平成27年7月の区政会議において、単なる売却ではなく、地域福祉に利する活用をとの意見があった。また、9月には区内全地域活動協議会から地域のにぎわいや安全安心などの観点での活用を検討すべきとの要望書が提出されている。城東区の現状としては人口密度が全国第4位であり、区役所跡地のエリアは城東区でも人口密集エリアであること、高齢化の進行、インフラ設備の不足、小学校の過密化や保育所の不足なども大きな課題となっている。また、一定規模の未利用地がなく、将来の公共施設の代替可能な用地もないことが課題である。

続いて3ページに移る。活用の方向性として、区の中心に位置して残された貴重な公共用地として、医療、福祉等の公共・公益施設等の用途指定を行い、地域住民の健康・福祉の向上につながる施設の誘致を行いたいと考えている。また、将来の行政需要等を勘案して、将来の公共施設の代替可能な用地もないことから、定期借地による活用を図ることを検討したいということが前提条件にある。

4ページに移る。関係局で構成しているプロジェクトチームにおける議論経過をまとめている。城東区としては将来ビジョンで健康で安心して暮らせるまちに配慮したまちづくりを掲げている。用途制限にかかる主な意見であるが、地域要望があった医療、高齢者福祉、子育て支援施設の誘致について、市全体の状況や適正規模等の理由から、単独施設として誘致する理由は乏しいということと、定期借地について区分所有マンションを可とすれば、用地返還のリスクが懸念されるということが主な意見であった。

次に5ページ、6ページには不動産鑑定士による検討調査結果を記載している。5ページであるが、定期借地に関して、毎年の安定的な収入に加え、将来、公的機関の建替え用地としても活用が可能であること、その下に記載している用途制限に関する意見としては、住宅を完全排除すると、市場価値は大きく下がるため、住宅を含む活用を可とすべきという意見をいただいた。6ページでは、売却と定期借地の場合の比較を記載している。現在、最有効使用は、種類Aの分譲マンションとしての売却であり、15億円と見込まれている。一方、定期借地権の場合では、種類Dの店舗兼共同住宅、一部公益的施設であり、賃料の見込みは0.5億円、即ち5千万円であり、概ね30年強で売却価格に達する見込み、5千万円掛ける30年で15億円となることに加え、50年後に大阪市に土地が返還されるという意見であった。

これまで説明した検討課題などを踏まえて、7ページの検討結果をご覧いただきたい。用途指定について、医療、高齢者福祉、子育て支援施設の誘致は、価格に影響しない程度の割合の導入を条件として設定すること、また、住宅として開発する場合は高齢化社会を踏まえたサービス付き高齢者住宅を設置すること、定期借地については、安定した賃料収入が見込める将来の行政需要に対応できるもの、区分所有マンションについては、用地返還リスクが懸念されるため、認めないことなどである。

8ページの活用方針案であるが、上段をご覧いただきたい。大きな流れとしては、左側に記載している用途指定なしで売却という箇所から矢印の右側、一般定期借地権による用途指定、これは下段で詳しく記載しているが、不動産鑑定士の意見を踏まえて、床面積の12％以上を医療、福祉、子育て支援施設などの公益的施設の用途指定を定めたいと考えている。契約条件としては、8ページの中段の左側に記載しており、一般定期借地権、期間は解体撤去期間の7カ月を含む、50年7カ月としている。続いて、右側の用途指定等公募条件の欄をご覧いただきたい。一行目の順守すべき事項であるが、地域の生活利便の向上や活性化に資するため、生活関連施設や商業施設、公益的施設等、住宅用途以外の施設の導入を求め、床面積の12％を公益的施設、医療、福祉、子育て支援施設の整備を求める。この12％という割合については、不動産鑑定士が作成した調査報告書に基づいて決められたもので、市場性を見越した経済合理性と地元から求められている公益的施設のバランスを踏まえて、価格に影響しない程度の割合を設定している。また、提案に求める条件の2つ目の項目であるが、12％の公益的施設の整備は必須であるが、住宅用途の建築物を開発する場合は区分所有権が発生しない賃貸住宅の提案とし、併せて次の2つの条件の順守を求めている。まず一つ目は、一定割合以上、一定床面積以上のサービス付き高齢者住宅を設けること、2つ目の条件としては、サービス付き高齢者住宅以外の住宅部分については面積50㎡以上であることを求めるものである。左下に記載している選定方法をご覧いただきたい。事業者の選定については2段階審査方式で選定したいと考えている。貸付条件を踏まえた上での民間事業者の自由で効果的な土地活用の提案を選定した上で、価格競争を行う。1次審査を潜り抜けた事業者の中で、一番高い金額を付けた事業者を選定するものである。

続いて9ページに移らせていただく。事業スケジュールを記載している。新年度に直近の不動産鑑定を行い、事業者募集、契約締結というように進めていく。

説明は以上である。

【田中副市長】

一つ教えてほしい。6ページの効果比較の欄について、固定資産税はどうなっているのか。

【城東区長】

固定資産税はこれに評価していない。

【田中副市長】

定借後の0.5億円というのは固定資産税含んでいるのか。

【城東区長】

固定資産税は別である。

【田中副市長】

そうなのか。

【契約管財局長】

仮に売却した場合、固定資産税はおよそ1億8千万くらい。そういう意味では固定資産税を含めた売却収入でいくと約17億。建物は定期借地権であっても同じように課税される。

【市長】

土地の固定資産税が2億円。

【契約管財局長】

2.8億円および2億円。

【市長】

それは50年間で2億円ということか。

【田中副市長】

もし比較するのであれば、それを加味しなければならない。

また、一般的な意味でいう定期借地権がいいのか分譲がいいのかということでいうと、分譲という手法もある。

50年間のトータルの収入について、仮にそうであったとしても、今、大阪市が苦しいのは向こう10年、財政が厳しいわけであり、あと30年40年はいろんな目標によりそこは何とかなりそうだということである。向こう10年20年は厳しいということと、必ずしも50年後がそうかという問題はあるので、これだけをもって決定するのは非常に難しい。他の決定的な要因は何なのか。

【城東区副区長】

地域ニーズというか、地域のいろいろな中でいわゆる単位単色だけでなくいわゆる医療や高齢者施設など、いわゆる住民のためになるようなものを建てたいというのが住民の一つの意見であり、その要望に応えたいというのが一つの理由である。

もう一つは、定期借地権、50年ということで非常に長い期間であるが、計算上は固定資産税になるが30年でペイをしながら、土地が戻ってくるということでいわゆる区内1等地ということで城東区としてはなかなか今後こういう土地が出てこないということもあるので、そういった意味では区役所用地というのも一つあるかもしれないが、それは50年後の判断として、一つは50年後に返ってくるというのがメリットかと考えている。

【田中副市長】

用途制限でいうと先ほどの馬淵生活館の件も同じで別に用途制限つけての売却もあるわけなので、ここは将来も市有地として残しておきたい、何かに使いたい、ただ何かわからない、1等地だから使えるということか。

【市長】

代替ということか。いろいろな建替え用地として土地がいいということなのではないか。

【城東区長】

この用地は新設の区役所を建てる前に横の土地を買収しようという計画があったが、価格が折り合わなくてできなかった。こういうことを住民も知っており、その関係で愛着というか、区役所の用地はここだというイメージが大分強い。それも含めて定期借地権を含めた要望が出てきている。

【田中副市長】

市有地として将来使う可能性があるという方がシンプルでわかりやすい。

あとの理由は他も全て同じではないかという感じ。

【契約管財局長】

補足的に2点いうと、これは城東区だけではないが、ある一定規模でまとまった土地で未利用地として残っているケースでいうと城東区は1,000㎡以上に限るとここ1カ所。まとまった土地の相対的希少性というのは全市的で見ると、他にもあるものの際立っている土地の一つ。

【田中副市長】

本当によくある、定期借地権でないとどうしても成りたたない場合、あるいは売却したくても買ってくれないなど、積極的に定期借地権を設定するための強烈な要因が必要かと思うが、区としては将来の公共的な利用も含めて残しておいてということか。

【中尾副市長】

補助の福祉施設として、普通にいえば50年間使えない。その場合何を考えるのかというと区役所の建替え用地にとっておいているということでしかありえない。

【城東区長】

それも含めてその時の情勢、需要を考える。

【市長】

土地は残しておかないといけないというのは一定のルールであり、都市計画の考え方なのであれば、これは城東区以外もそうしないといけないということか。

【契約管財局長】

　そこまでは中々いかない。城東区の場合は様々な建替え用地的な位置づけというか、中尾副市長がおっしゃったような理由が大きいが、それが他の区では同じような条件がないのか、あればオートマチックに認めていくのかというと、そこまでは我々は整理できていない。

【市長】

市有地として残さないといけないという理由が、城東区以外の市民にも説明できないといけない。城東区民はわかる、全地域で、地域の意見として大事なことだとは思う。城東区がそれこそ特別区であればそれでいいと思うが、我々大阪市なので24区、他の平野区民であったり、全然違う区民からすればこれは売却してもらった方が全市民の財政に貢献することになるので、そことの考え方をどうするかが一番大きなところ。

例えば、中之島のように、あの地は国際的な再生医療として極めて政策的な目的のためにここしかないということで賃貸とするのであれば分かる。夢洲もここしかないということで、賃貸で出てきている。ここは何をするのかといえば、よくある子育て施設や福祉施設など12%ということなので、極めて特殊な政策目的があるわけではない。そういった意味で、全市的な判断という意味では他の区に納得できる仕組みなのか。さっきの売却ということであれば他の売却という枠に入っているので、一定そこの地域のために要件を課して売却というのはありだと思うが、賃貸となると大きく違う。ここを市有地として残すということを全市的に理解できる仕組みを考えれば、50年後もそれ以降も市有地として、持っておかなければならないという積極的な理由がいるのではないか。それが将来何十年か先の城東区の建替え用地としているのであれば、他の区の同じような理屈にもなるのではないか。それが一つ、僕の中で考えられること。城東区には広大な土地がないから、いざという時のためのリザーブ用地として持っておく必要がある。経済的にみても50年間でみるとそんなに変わらないのでというのもある。基準というか、考え方というか、なし崩し的はいけない。区長の立場であれば分かる。全地域からここは賃貸にしてくれということで、大阪市が持ってくれていた方が安心というのは分かるが、我々はやっぱり24区。そう考えると、何か一定のルールというか今後積み重ねていかないといけないのかなと思う。

【契約管財局長】

かねてから田中副市長から手法としての売却と定期借地権を活用したメリット、デメリット問題点の整理をと指示を受けており、専門家の意見も聞きながらであるが、今日時点では申し訳ないがまとめきれていない。ただ、本案件については繰り返しになるが、城東区の中で特別的にかなり立地のいいところにあるまとまった土地であり、50年後のことというのは中々考えにくいことであるが、他の公共公益施設の建替えについても、例えばリロケーションの種地、区役所だけの建替えでなくていろんな建替えのときのリロケーション用地として機能を果たせる。それから、先ほどの馬淵の例とやや矛盾しているように聞こえるかもしれないが、馬淵の場合は災害時避難所としての10年を超える分については協定を結んで地元としっかりやっていくという形で、10年にこだわらないような用途指定を現実問題として実現しようとしている。ここで求められているような城東区のような行政目的であれば広く地域の要望を長い間永続的に続けるとした場合は、売り払ってしまうよりは所有権を保有しながら、定期借地権の方がコントロールできるというメリットもある。様々な要因を複合的に、この事案に関してはこの手法で認めていただいて、災害時避難所の場合は財産運用委員会で先例として議論するというのは実務の効率化の観点からあるかと思う。この点に関して同様にするのが不適当というのであれば、当面の間、我々も整理する間、一定規模以上のものについては定期借地権の案件については、ここで議論していただくのも一つの方法としてありかと思う。

【市長】

確かに立地がいいというのは僕も良く知っているので、大阪市がリザーブ地として将来活用性について、よくわかる場所にあるなというのはある。

売却もしくは定期借地について、一般論としての基準というのはできているのか。

【契約管財局長】

現在整理しながら専門家のご意見もいただいているところで本日には間に合わなかった。

【田中副市長】

いくつかのケースに分けている。

【政策企画室長】

計算するときの50年後の5千万と今の5千万、現在価値足さないといけないのでそこは計算上工夫した方がいいのではないか。

【契約管財局長】

せっかく区で計算されているのに、この解説がいるかどうかになるが、不動産鑑定で収益還元法というシステムがあり、そのときに鑑定士によっては2%、3%の割戻し率を使われることもあるが、仮に3%で25億を現在価値に割り戻すと13億程度になるという仮の試算もある。ただ、実際の割戻し率が低ければ割り戻しても25億に近いかもしれないので、やや仮定での机上の計算になるが、政策企画室長のおっしゃっているような実際には25億よりも今の価値に割り戻したらもう少し小さいという面もある。

【中尾副市長】

いまの話を聞いていると、6ページのDでいうと低層か高層かは制限がないということであると、規制緩和やる時にホテル業界が出てきても基本的には採用されないということになる。条件として、最初に企画案を審査するということであれば、企画案はどれくらいのキャパを広げて審査するのか。いま話を聞いているとサービス付高齢者住宅の条件が入っているような内容でないと跳ねるのかなということである。

【契約管財局長】

住宅を導入する場合はということ。

【城東区長】

そうである。ホテルの場合は公益的施設を12%入れてホテルにすれば可能。

【中尾副市長】

それは提案すれば認めるということか。サービス付高齢者住宅は全くなくなってもいいのか。

【城東区長】

公益的施設が12%あればいい。

【契約管財局長】

今回の城東区のこの募集のスキームでいうと、最有効使用からの価格減が生じない範囲で公共的なスペースを12%確保してもらう、これであれば最有効使用からの減が大きくないであろうということ。

【田中副市長】

おそらく、定期借地権の他の案件にも影響してくる非常に大きいことなので、今、契約管財局にいろんなことを含めて整理してもらっている。このことだけでこの案件を判断するのは少し具合が悪いかと思う。普通に考えれば定期借地権か売却は、長い年月でバランスをとるということになっているが、それぞれの地権者なり、売る方、買う方の事情によってキャッシュがほしいとか、あるいは過去の立場からするなど、いろいろなケースで実際なっている。今回の場合は定期借地権でいいかなという気持ちが出たような気がするが、もう少し市全体としての判断基準出てから、その中でこれがここに該当するから定期借地権が良いということであればいい。

【市長】

急がないといけない理由があるのか。

【城東区長】

すでに1年経っており、地域では何するのかという声があがっており、出来るだけ早い活用方策を立てていきたい。

【田中副市長】

さっきの1等地というか将来区役所として残しておきたい市有地という説明も一つの方法。ただ、市全体としての判断基準もどうかというのであれば時間がほしい。

【市長】

他のエリアで、他の区の区政会議で、これ城東区が出来るのであればうちもしようとなりやすい。他のエリアでは区政会議で賃貸にしてくださいなどと、同じように議決されたとき、ケースバイケースにはなるが、そこは一定のルール化がされていないと、原則と例外が逆になる可能性がある。原則はやはり売却。先ほど言ったように極めて特殊な政策的目的でそこしかできない、そのためには売るということはできないということであればよく分かる。それが一つ分かりやすい例であるが。そういう一定のルールを作って、城東区もこれに当てはめてということであればいいが。

【契約管財局長】

先ほども申しあげたように今日時点でルール、システムというのが構築できていない中で的確な説明は難しいところもあるが、他区でも未利用地の数は少ないところは確かに存在する。しかしながら、これだけの中心地にあって交通アクセスも含めて利便性も高く、将来の区役所建替えなどを見込んだ時、他に代替機能が効くようなところがなく、地元の様々な合意形成もこの間区長を中心に行ってきていただいている。これが認められたからといって単純に敷えんされて、他の区で未利用地の少ないところを、例えば我々がノーチェック・ノーフィルタリングで認めていくというのは、市長がおっしゃるように売却原則の中で難しい。本件については、この間様々な部局とも議論を重ねてその中でこういう行政目的を付けながらこの場所だからということで整理してきたので、我々としては現在・現時点でのフィルタリングの項目としては、原則売却の中での新しい方向性であるが、本件については認めていただきたい。

【市長】

他の区でこれに当てはまるようなものがあるかどうかチェックしているのか。

【契約管財局長】

1000平米以上の土地は城東区がこの1件であるが、同じように1000平米が1件の区で物理的な条件や立地的な条件除くと、阿倍野区、鶴見区、西淀川区、天王寺区、西区、福島区、都島区などあるのはある。

【市長】

城東区の定期借地権の理由をそれらに当てはめるべきだということもあるのか。

【契約管財局長】

そこまでは整理、議論できていない。

【市長】

区長が地元に積み重ねをしてきたことを反故、行政的な積み重ねを反故するつもりはないが、ただどうなのかなと思う。

【住吉区長】

区役所の立場としては一般論ではあるが、こういう土地について用途指定をすべきだという議論は常に出る。その時の区役所の判断として、副市長が言われたように単に地元の要望とか個別の事由でこれに対抗するというのは非常に厳しく、やはり24区統一的なルールというかスタンダードがあるべきだと思う。1件目の件もそうであるが、事例の集約化とか、あるいはこの定期借地権の件についても、やはり先に統一的なルールがあって、それによって判断するというところがないと区役所としても今後非常にやりにくくなる。

【市長】

一旦これを保留にする。定期借地権の場合のルール、定期借地権に当てはまる大きな枠組みを検討してほしい。今日出た案件についても、ルール化して、そのルールとして適切であるかどうか、そこの議論をもう少し詰めてもらいたい。これは結論的にダメだということではない。ただ、僕の立場からすると平野区民にも説明しないといけないので、そういった意味で、ある程度、定期借地権を設定する場合の大枠のルールを検討してほしい。こういう場合は種地としているということであれば、それは一つだし、それが他の24区であれば、どう影響するのかということも検討し、そのあたりを詰めてもらい、その上でこれをどうするか判断したいと思う。今のままでは、そこまで、逆にいえば同じ要件であっても全然違う区に対してどう説明するのかということが分からないし、他の区の区政会議において城東区で認めたのになぜうちが認められないかとなったときに適切な対応にならないので、大枠のルールをもう少し考えて詰めてほしい。緊急差し迫って今すぐ決定しなければならないのであれば判断するが、話聞いている限り今すぐ判断しないと何かが間に合わないという時期的制限があるわけではないと思う。一定ルールの検討が終わり、戦略会議にあげるとなれば判断はする。

【政策企画室長】

本件は、保留ということにする。