令和5年度 第3回 大阪市建設事業評価有識者会議

令和5年12月19日（火曜日）10時から12時

大阪市役所本庁舎7階　市会第6委員会室（一部参加者はWEB形式にて参加）

（委員）

　　清水委員（座長）、北野委員、佐藤委員、瀬木委員、田間委員、吉田委員

（大阪市）

　建設局（所管局）

• 公園緑化部
  　上田公園緑化部長、木下調整課長

• 道路河川部
  　橋田街路課長

　都市整備局（所管局）

• 住宅部
  　下中建設課長、幾代耐震化担当課長代理

• 総務部
  　武内事業管理担当課長

　市政改革室（事務局）
　　　大東市政改革室長、鈴木改革推進担当部長、東大規模事業リスク担当課長

（1）令和5年度建設事業評価の今後の進め方について

• 年間スケジュール
• 評価の視点
• 評価対象事業の確認

（2）事業再評価について

　　ア　街路事業　正蓮寺川歩行者専用道整備事業
　　イ　公園整備事業　正蓮寺川公園整備事業
　　ウ　住宅事業　市営住宅建替事業（大阪市地区地域居住機能再生推進事業）

「○」：委員発言、「●」：有識者会議意見、「・」：所管局・事務局発言

事務局から資料1～資料3により説明。

所管局から資料4-1（調書）、4-2（調書）、4-3（説明資料）、4-4（補足資料）により評価の視点に沿って説明。

○費用便益分析について、維持管理費が計上される期間はいつか。
・便益と同じく2022年度からプロジェクトライフの期間である59年間を想定している。

○費用負担について、維持管理費には国庫補助金が入るのか。
・入らない。国庫補助金は整備に係る部分が対象である。

○維持管理費について、維持管理としてどのようなことを行い、どのように費用を算出しているのか。
・維持管理の内容は、施設管理や樹木管理など。費用については、市内の一般的な公園の維持管理費をベースに1平方メートルあたり1,170円として算出している。

○管理が必要なかった際には、予算は返還する必要があるのか。
・基本は計上した維持管理費はいずれ必要になるものと認識している。

○事業進捗について、下流側の未供用の部分は下水道関連の工事が終了するまで待っているという状態でよいか。
・そのとおり。工事の順番上、埋設工事、基盤工事が終了して初めて上部の工事に取り掛かることができるため、下水道工事の後に順次工事に取り掛かる予定である。

○事業期間が5年延長されると工事が完成するまで閉鎖した状態が続くことになるが、説明会など周辺への理解についてはどのように取り組んでいるのか。
・協議会を設けて、進捗状況や事業計画について随時説明を行い、ご理解を得ている。
・高い護岸により元々立ち入れず、中が見られなかった河川空間を整備するもので、一部区間は既に供用されており、残りの区間についても期待感を持っていただいているものと認識している。

○公園整備の中で、過去の思い出を感じられる空間を残していただけるのか。
・供用済みの箇所では、過去の面影として舟形の施設（遊具）を設置するなどしている。

○今後も地域の方のご意見も聞きながら、公園や地域に対する愛着を持っていただけるような取り組みを進めていただきたい。
○土地の歴史や面影を感じることができるようなものを残すなど工夫していただきたい。

○間接利用価値の算出について、各世帯の満足度の差から便益額を算出しているとのことであるが、どのように満足度を算出しているのか。
・満足度の算出は、マニュアルに記載のある計算方法に沿って便益を計上している。例えば、防災価値については、広場の面積などをもとに数値化しており、対象公園と競合公園の比較などから数値化して計算している。

○費用便益比について、他の事業よりも数字が大きく出ている印象があるが、他事業との違いや、公園だからこそ出やすい便益というものはあるのか。
・公園事業の便益計算には、公園の緑地や広場の面積を用いていることから、街路事業よりも便益が大きくなる可能性がある。
・他には、街路事業においては沿道の土地利用状況により便益の出方が変わることがあるが、公園は誘致圏を設定しており、土地利用状況よりも世帯数や公園利用者における公園からの距離などにより、便益の出方が変わることがある。

○公園どうしで比較したときの特徴はどうか。
・本事業は、河川の上を蓋掛けした整備であり、通常よりも用地取得箇所が少なく、用地費が少ないため、費用便益比における費用の部分が少なく、効果が高く出ている。
・今回対象の用地の面積を全て取得すると仮定し、用地費を計上したとしても、費用便益比は1後半となっており、費用対効果はあるものと考えている。

○間接利用価値について、防災による価値が大きいが、この公園は津波による浸水リスクなどが懸念される中で、他の津波による危険性が低い公園と同じような便益の計上をしているのか。
・他の公園と比較して、対象公園は広域避難場所へのアクセスルートであり、避難の広域ネットワークとしての価値が評価されている。

○逃げ込む場所としての機能は計上されていないのであれば、防災的な価値は低く出ることになると想定されるが、どうか。
・防災機能の算出については、広大な避難通路や避難空間などのネットワークといった、その空間から創出される広場面積分が機能し、便益に計上されている。

○アクセスルートというのは、南北方向か東西方向どちらを指しているのか。東西方向であれば、北港大橋のかなり下流から避難場所へということとなるが。
・東西方向である。此花区の広域避難場所は高見地区しかなく、市街地火災などの際の避難場所へのネットワークが確保され、価値が出てくるということである。

○便益の算出について、公園の形状によって計算手法や内容が変わるということはないのか。
・形状により計算手法を変えたということはない。

○供用開始箇所について、アンケート調査でも良好な結果が出ており、良い公園整備がなされていると思われる。
○供用開始箇所の実際の利用者数は、便益算出の際に想定していた人数と概ね合致しているのか。
・利用者数については具体的に測ることはしていない。
・便益の算出に当たっては、周辺の世帯数や人口をもとに算出しており、他には全体供用時から50年後までの人口や、各総合公園の魅力値などにより便益の算出額が変化する。

○事業によっては、用地費を「評価時点に新たに取得したとみなして計上する」事例もあり、本来かかっていた可能性のある費用を計上するかどうか、難しいと感じる。
・まず事業種別ごとに便益として計上される要素が違うため、一概に比較するのは難しいと思われる。
・公園どうしで比較した際に、本事業は用地費が少ないことにより費用便益比が高く出やすいが、用地を仮に取得していたとしても事業としては費用便益比が1を越えているということである。

●街路事業及び公園整備事業の2事業の再評価について、大阪市提案の「事業継続A」を「妥当」とする。

所管局から資料5-1（調書）、5-2（説明資料）により評価の視点に沿って説明。

○福祉的な面も含めて、空室や実際の応能負担はどれぐらいなのか。
・近年の状況で言うと入居率は約94％、空家率は約6～7％となっている。建替えが近づいてくると、募集を停止するため入居率は下がるが、そうした政策空家は除外している。
・費用便益比（B/C）の算出として、今回の評価は建設に投資した費用に見合う効率的な建て方ができているのかを近傍同種家賃（近隣にある同じような民間賃貸住宅の家賃相当として、公営住宅法に基づき算定したもの）を用いて評価し、1.01という数値になっている。
・市営住宅全体でみると実際の入居者の負担率は近傍同種家賃の概ね55％であり、45％分は福祉的な役割として減額していると言える。これを単純にB/Cに当てはめると、約0.5程度の数値になると思われるが、一方で、建設費の半分に国費が入っていて、B/Cにおけるコストの部分も市としては半分となるので、結果バランスが取れているとも考えられる。

○福祉的な要素を考えてあえて空家にしておき、緊急避難用として使うというような公営住宅としての役割はあるのか。
・常に募集用の空家はある状況であり、目的外使用許可の仕組みで、震災時をはじめとした避難者等の住居として緊急的に提供している他、コミュニティビジネスや小規模保育など政策目的として活用する事例もある。定期募集等で本来の目的を果たす中で、それを阻害しない範囲で多様な使い方も可能な限り行っている。

○入居者の応能負担が概ね55％であるにも関わらず、かつ市税を投入せずに安定した事業経営ができ黒字というのは高く評価できる。
・土地・建物を所有しているという現状での結果であり、過去の市税を含めた投資のストックがあるからこそであると認識している。

○17,000戸の住宅の概ね7割に事業着手するということだが、7割の根拠は。
・実際には年間1,100戸ペースで建設しているが、一つは事業費を踏まえた体力と、もう一つは概ね同一区内での移転を基本として、その事業サイクルを踏まえたボリュームとなっている。また、事業着手の数年前から貸付停止を行っており、10年間の事業量より多少はみ出して建替判定を行った方が、計画的に事業が進むという側面もある。

○今のペースで進んでも、公営住宅の耐用年限である70年は超過しないということか。
・そのとおり。

○6ページで「従前居住世帯に限定した建替を進めることによって」と記載されており、戸数が縮減されているようだがこれは94％の世帯数ということか。
・数年前から貸付停止を行うので94％よりもっと低い80％や70％という率になっていることが多い。

○年間1,100戸ペースというのは実際に居住されている戸数か、また17,000戸についてはどうか。
・1,100戸は実際に居住されている戸数で、17,000戸に関しては空家も含んでいる。

○一人暮らし世帯が多くなってきており、1Kなどの間取りも増えると思われるが、戸数の縮小と部屋割りの縮小があると建物の総面積はどのくらいになるのか。
・70年間使うことを想定しているため、多様な家族形態に対応できるように、2DKは47平方メートルと53平方メートル、3DKは63平方メートルと70平方メートルという間取りにして、良質なストックを供給することを基本に建設している。

○前計画（H28～R7）の全体事業費は2,202億円で、現行計画（R3～R12）の全体事業費は2,824億円と、1.28倍ほどの差があるが、労務費と原材料費の高騰だけで戸数にあまり変化はないのか。
・昨今の労務費等の高騰の影響は間違いないが、過年度分は決算額で将来分は予算額で算定しているため差がでているところもある。戸数はほぼ同じである。

○24ページのリスクの3つ目「周辺住民からの要望対応等により工期延長」とあるが、具体的にどのような要望か。
・主に、工事に伴う騒音・振動などの工事内容と、計画そのものに関する設計内容の2つがある。

○市営住宅工事の場合に見られる要望というのはあるのか。
・中には市営住宅事業のあり方そのものに関するご意見もあるが、基本的には民間の工事とそれほど大きく差があるわけではない。

○実際の市営住宅の入居者からの要望や対応によって工期延長のリスクはあるのか。
・基本的には移転の整理ができてからの工事発注となり、直接的に工期延期のリスクにはならないが、事業全体の工程という意味では影響が生じることも稀にはある。

○様々な事情で退去できないという場合は、最終的にどのように処理されるのか。
・退去に対しては丁寧に対応していくが、最終手段としては訴訟になる。

○建替えの前に住まわれている方が他のところに移られる場合、移った後でまた戻ってくるのか、それとも移ったままなのか。
・2パターンあり、仮移転用住宅に一旦移転し、建替完了後に戻ってくるパターンが基本で、もう1つは先行して建てた住棟に隣接地から移転し、空いた住棟を解体し建替えて隣接地から移転するというサイクルを繰り返すパターンがある。

○退去の費用はどうされているのか。市が負担しているとすればこのB/Cには入っているのか。
・引っ越し代や電話の移転料等、事業費として負担しているが、B/Cはあくまで建設・修繕費と建物価値との評価であるため、B/Cには入っていない。

○労務単価や主要資材価格の高騰による事業費の増嵩リスクに対して、具体的にどの程度の増加であれば対応可能なのか。例えば余剰地を売却すればある程度の増加にも対応できるのかなど、見通しをお聞きしたい。
・シミュレーション上は、現在の建設費が今後10年間高止まりで続いた場合であっても収支は黒字になると分析している。資料内で対応策の例として余剰地の売却を挙げているが、売却地の面積の大小や地価変動の影響を大きく受けるものであり、家賃収入と余剰地売却代を比較しても家賃収入の方が圧倒的に大きいのが実態である。

○余剰地について、すぐに売却するのはもったいない気がするが、売却するのか、或いは取り置いておくのか方針等はあるのか。
・市の方針として、これまでは基本的には売却してきたが、今後はまちづくりや将来的な行政需要にも対応できるように持っておくという選択肢も検討していると聞いている。
・これまでの市政改革プランでは、「未利用地は原則売却」との方針であったが、現在検討中の新・市政改革プランでは将来の建替え需要やまちづくりのために必要な土地などを一定残していこうという方向性を示している。
○余剰地活用については、将来的な地域への還元・貢献も見据えて検討いただきたい。

○大阪市という立地を考えると人口がそれほど減らないのではないかとも思われるが、戸数に関しては減少・縮小していくという方向性なのか。
・トータルで考えると、収支も一定黒字になっている中で、少しずつ建替えて戸数を減らしながら安定的に運営していくという方法が現状ベストだと考えているが、今後も議論が必要と考えている。

●住宅事業の再評価について、大阪市提案の「事業継続A」を「妥当」とする。

※修正箇所

　資料1 第2回有識者会議
　　（誤）豊里矢田線（蒲生・鴫野）→（正）豊里矢田線（鴫野・蒲生）

　資料3　番号6・番号7
　　事業再評価理由　（誤）②→（正）③

　資料4－1　事業の必要性の視点
　　総便益　（誤）73,290億円→（正）73,290百万円
　　総費用　（誤）14,784億円→（正）14,784百万円

　資料4－2
　　事業の概況　既投資額（誤）2,778億円［2,114億円］→（正）2,778百万円［2,114百万円］
　　事業の必要性の評価　総便益（誤）73,290億円→（正）73,290百万円
　　　　　　　　　　　　　　　総費用（誤）14,784億円→（正）14,784百万円

　資料4－3
　　表紙　再評価回数　（誤）4回目→（正）3回目
　　P12　事業の概況　整備予定区間　（誤）面積約12.3ha→（正）面積約11.7ha