令和6年度 第2回 大阪市建設事業評価有識者会議

令和6年12月20日（金曜日）10時から12時45分

大阪市役所地下1階　第11共通会議室（一部参加者はWEB形式にて参加）

（委員）

　　佐藤委員（座長）、北野委員、関川委員、瀨木委員、田間委員、吉田委員

（大阪市）

　大阪港湾局（所管局）

• 計画整備部
  　池田計画整備部長、針原工務課長、大江工務課環境保全担当課長代理

• 営業推進室
  　田野開発調整課長

　都市整備局（所管局）

• 市街地整備部
  　大倉事業推進担当部長、髙田住宅地区改良担当課長

• 生野南部事務所
  　中森生野南部事務所長

• 総務部
  　武内事業管理担当課長

　市政改革室（事務局）
　　　平澤市政改革室長、鈴木改革推進担当部長、東大規模事業リスク担当課長

（1）令和6年度建設事業評価の今後の進め方について

• 年間スケジュール、評価の視点

（2）事業再評価について

　土地造成事業
　　ア　夢洲土地造成事業（第1回会議より継続）

　住宅市街地総合整備事業・住宅地区改良事業
　　イ　生野区南部地区整備事業

　住宅地区改良事業
　　ウ　旭住宅地区改良整備事業

「○」：委員発言、「●」：有識者会議意見、「・」：所管局・事務局発言）

事務局から資料1～資料2により説明。

●今年度の会議の予定については、説明のあった内容で進めていく。

○今回の対象エリアは資料3－1の3ページの左側の航空写真の赤いエリアという認識で間違いはないか。

・それで間違いはない（夢洲全体ではなく、主に夢洲の中央部分に位置する2区、3区の範囲が対象。）。

○資料3－1の9ページの大阪港埋立事業の累積資金残高は、夢洲土地造成事業のみの資金残高ではないという理解で良いか。

・夢洲だけではなく、舞洲・咲洲・鶴浜という大阪港湾局で担当している埋立事業が対象という形になっている。

○観光産業エリアにしたことによって事業費が1,503億円増えたが、累積資金残高の、どの部分が変化するのかが、わからない。

○夢洲以外の他の埋立事業で資金が大丈夫と言われても、夢洲事業単体での評価がしづらい。

・9ページ記載の長期収支では、大阪港埋立事業は4つの地区で成り立っており、令和5年度から上下を繰り返し推移し、起債発行により実施している土地課題対策の起債償還が令和37年度に終わり、以降は実際の収入を想定しIR事業等賃貸料収入により資金残高は増えていく試算になっている。

・事業再評価では、土地売却価格を便益としているが、今後の長期収支は実際の収支を想定した賃貸料収入を計上しており別の切り口となる。

○資料3－1の1,503億円の内訳にある1期拡張整備想定区域がどこを示しているのか、具体的に教えてほしい。

・3ページの土地利用計画の区域割で、丸の点線で囲ってあるところが1期の拡張用地となっている。

○1期拡張用地は資料3－2の14ページ土地単価が入っている表に入っているのか。

・1期用地の丸3と書いているところで12万円と計上している。

○6万円だった単価が土地課題対策をすることによって12万円と想定しているという理解で良いか。

・6万円は既に売却した物流用地で、当時は鉄道整備がない状態での鑑定であり、12万円はその後土地利用計画が変わり、都市計画上の建蔽率や容積率、鉄道等の整備など周辺状況を踏まえた、国際観光拠点を整備するための鑑定結果である。

○土地課題対策をしてもしなくても価格は変わらないという理解で良いか。

・1平方メートルあたり12万円の鑑定後、土地課題があることが判明したことから、国際観光拠点を形成するための土地を提供する土地所有者として責任を果たすために、土地課題対策工事を実施（一定費用を負担）することにより、1平方メートルあたり12万円の土地を提供できたと考えていただきたい。

○本日の説明の中で、地中障害物の除去については、通常土地価格から5％減額するような事例があるということだが、土壌汚染対策や液状化対策については、具体的な減額率はあるのか。

・1haといった小さな区画でかつ建物が想定できるのであれば一定計算が可能にはなり得るかと思うが、一般論としての数字は把握できていない。今回は約50haの広大な敷地であり、国内では事例のないIRという観光拠点を整備するため、参考にできる事例がなく、あらかじめ試算して土地の価格に反映するのは困難であると考えており、一定の土地価格を設定したうえで、一方では土地課題対策費用を負担するという手法を取っている。

○事業リスクの観点や事業評価の妥当性を判断する時には、今回のように事例がないからこそ、実績をベースに話をしていただいた方が事業評価としては判断できると思う。今回大阪市がその事例を作ることになるので考え方を適切に示していただいた方が禍根を残さないのではと期待している。

○今回の事業費が必要になった経緯として、1,503億円と金額は大きいが、「今後の大阪市の発展を見据えたIR事業を成り立たせるためには、夢洲が絶対必要であり、そのためには土地課題対策が必要不可欠である」という説明が市民にわかりやすいと思う。

○資料3－1の9ページの累積資金残高については、全体の数字だけでなく夢洲だけの資金の動きがあればより分かりやすいとは感じたが、本事業の評価としてはB/Cを確認した上で、資金が大丈夫かという補足資料として示されたと理解した。

○今回の説明により、事業の必要性や事業費が増えた経緯についてよく理解できた。一方で、今回の事案は大規模な事業であるとともに、通常とは異なる事情が多くあり、市民目線で見て、通常の事案よりも費用に関することについては、よりわかりやすい説明が求められると感じている。

○今回の数字の前提条件の何がリスク要因になるのか、実際にリスクがどのようなことで発生しているのか今後事例を積み重ねることにより、事業評価の中でどのように考えていくべきなのかというところに繋げていく必要性があると認識している。

・土地造成事業について、建設残土等の処分と土地の有効活用という目的は、IRが出てきたあとも、大阪の経済成長に不可欠なものであると考えていることを、より一層ご理解いただけるように示していきたい。B/Cについても1.09となっているが、数字に表しにくい定性的な効果も、丁寧に効果を積み上げてご説明していきたいと考えている。また、1,503億円という数字がこれまでの事業費を超えるものであり、それも含めての評価が難しいと意見をいただいているが、当初より変わっていない「浚渫土砂や建設残土等の処分」「社会情勢やニーズに応じた土地利用」を目的とした事業の中でやっていることであるため、それも含めた全体での評価として示している。将来の2期区域、3期区域、1期拡張整備想定区域の土地課題対策費870億円（負担を決定したものではなく、現時点で想定しうる土地関連費用の将来リスクとして見込むもの）については、随時、市民に丁寧に説明して、理解を深めていただけるように対応していきたい。

●土地課題対策の必要性や再評価で出てくる2つの視点の数値の説明について、再考して資料追加をお願いする。調書の追記や資料追加したものを座長確認のうえ、妥当とする。

○旭地区について、一般的な住宅とは異なり、地区内にあるお寺は墓地を移設するとなると、多くの権利者が関係すると思われるが、用地取得の実現性は低くならないのか。事業の実現見通しの評価が「B」で、生野区と同じ評価であるが、どのように判断したのか。

・当該権利者に対しては、事業の意義、必要性等について丁寧な説明を重ねており、お寺固有の事情も踏まえたうえで、事業にご理解いただいていると認識している。事業の実現見通しについては、昨年度、事業地区南半分の大部分を所有される大地主と、事業開始以来初めてとなる土地売買契約を締結するに至っており、これまで様子見をされていた他の土地所有者をはじめ、建物所有者や住人の方にも与える影響が非常に大きく、大地主から部分的ではあっても協力を得られたことは大きな前進であると考えている。そのため、今後、本事業が加速度的に進捗するいわば転換期を迎えたものと考え、事業完了の見込みはあると考え、「B」評価としている。

○両事業に共通することだが、住民は不良住宅に住んでいることやそのような地域に住まわれている危険性などについてどのように認識されているのか。

・不良住宅かどうかの判断は明確な基準があり、土地所有者や住人の方等すべての権利者に対して説明を行っているため、エリアとして防災面が非常に脆弱であることも含め、どのような住宅に住んでいるのか、ご理解いただいたうえで事業を進めている。

○地区にお住まいの方が改良住宅に移転する際の家賃の優遇等の仕組みは細かくあるのか。どのように住民が理解し、協力していただけるインセンティブに繋がっていくのか。

・公営住宅の基準と同じく収入に応じた家賃の区分があり、また元々住んでおられたところより面積が広くなり家賃が高くなる場合においても、激変緩和措置により5年間は大幅な上昇はないように政策的に対応している。

○引っ越しが大変であるが高齢者であっても、設備が新しい改良住宅に移るモチベーションになる仕組み作りができていると理解してよいか。

・そのとおりである。改良住宅ではそういった問題も想定しており、法に基づいて進めている。

○不良住宅を除却してから改良住宅を建てて、入居できる状態になるまで期間のずれがあると思われるが、従前居住者に対してどのように対応されているのか。

・生野区南部地区では、エリア内の活用できる用地に都市再生住宅を建設し、仮移転としてそちらに移っていただき、その後建てた改良住宅に本移転をされている。仮移転を本移転としたり、地区外への転出など、それぞれの権利者の意向を丁寧に聞きながら進めている。

・旭地区では、事業当初は近隣に地区外区域を設定したうえで受け皿となる改良住宅を建設し、希望される従前居住者に移っていただいている。

○旭地区は、大きく進捗状況が転換する期待を説明いただいたが、生野区南部地区の事業の実現見通しについて、今後進捗率の傾きが急激に大きくなる見通しが示されているが、どのような根拠があるのか。

・生野東第2地区は残る未買収の土地所有者が1権利者となり、土地区画整理手法を活用して既存買収済みの市有地と換地することで一気に進捗すると考える。また生野東第1地区の用地買収は現在78％まで進んでおり、権利者が確定しないところは財産管理制度等を活用するなど権利者と引き続き交渉することで前に進めていきたい。感覚的には、権利者の反対があるというよりも、権利者が確定できない等の諸課題が残っている認識であり、今後も丁寧に進めていく。

○生野区南部地区では、まちづくり協議会との連携や協議をしながら、用地買収等含めて事業を進めているところに特色があるが、旭地区ではまちづくり協議会の話が出てこなかった。この事例に限らず多数の権利者に関わる事業であれば、まちづくり協議会等と連携して情報の周知を図ったり、協議することは非常に有効であると考えるため、他事業でも活用していただきたい。

○大阪市での、まちづくり協議会との連携等についての進め方や、考え方についてお聞きしたい。

・生野区南部地区は、エリアが広く、モデル的な意味でも地域の方と一緒に進めていくべきとの認識で協議会を立ち上げるところから始めた。旭地区は、エリアが小さいため、現在、特定の協議会はないが、連合町会等で状況の説明をしながら進めてきている。広く面的に進める事業については、地域の方と一緒に進めるためには、協議会を立ち上げることは一番有効だと感じている。

○対策地区と重点対策地区ではそもそも何が違うのか。優先順位が高まることによって、実際どのような影響があるのか教えていただきたい。

・延焼危険性や避難困難性など、国が提示した密集市街地の評価指標を、エリアにあてて、そこの指標の改善度合いで、より悪いところは重点的に、少し改善してきたところは対策を継続していくという形でメリハリをつけている。全体として補助事業で事業促進をしているが、まだ改善ができていない重点対策地区は補助率や補助限度額を手厚くして、より促進できるようエリアの進捗状況を踏まえ、エリア分けをして進めている。

○密集事業位置図では3つに地区分けがされているが、これは補助率等が異なるのか。

・結果的に重点対策地区と対策地区に分かれているが、今後さらに進めていかないといけない重点対策地区は補助率が他と比べて高い状況にある。

○今回の旭地区は重点対策地区ではないにもかかわらず事業が進んでいるのは、地元の要望や行政側の取組に加え、住民や地域の意向によって積極的に進めているから進捗しているのか。

・旭地区を含む西成区エリア全体としては、事業当初、密集市街地が多くを占め、良い状態ではなかったが、都市計画道路の整備など、この事業とは別の公共事業も並行して進んできたため改善が見られている。一方で、限定的局所的に見れば、旭地区のように権利関係が輻輳しているところについては進捗が遅れており、必要があるため事業を進めてきているとご理解いただきたい。

○生野区南部地区の改良事業について、生野東第1地区と第2地区で費用便益が異なるが、どのような違いによってこの差が生まれているのか。

・違いとしては、第2地区は前回と同じ内容で進めているが、第1地区は今回、改良住宅の建設戸数を大幅に減らしているため、家賃収入等に影響を与えていると考えられる。

●住宅2事業の再評価について、大阪市提案の、生野区南部地区整備事業を「事業継続A」、旭住宅地区改良事業を「事業継続B」を「妥当」とする。