第70回 大阪市住宅審議会

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平成15年7月23日(水)　14時00分～16時00分

大阪キャッスルホテル

（委員）
大山委員、尾嶋委員、金森委員、佐々木委員、塩委員、鈴木委員、田口委員、巽委員、土井委員、徳矢委員、西木委員、服部委員、宮本委員、三輪委員、山本委員

（大阪市）
岸野住宅局長、永井計画調整局理事、坂住宅局理事、北山住宅局理事兼建設部長、岩城管理部長、平岡企画部長、菊植建築指導部長、中村住環境整備担当部長　他

(注) JISコードにない漢字は一番近い字で代用しています。

(1) 異動委員の紹介

(2) 議事要旨について

(3) 答申に向けての課題認識（素案）について

(1) 議事要旨について

　前回議事要旨の確認

(2) 前回審議会までの追加資料について

　追加資料の説明及び質疑

(3) 答申に向けての課題認識（素案）について

　答申に向けての課題認識についての説明及び質疑

（会長）

　前回の第69回住宅審議会において、大阪市より「社会経済情勢の変化並びに住宅施策の実施状況について」の説明があり、委員の皆様から、いろいろとご意見をいただいた。前回の議事内容については、事務局で要旨を取りまとめ、私も内容を一通り見た。委員の皆様のお手元の「議事要旨」をご確認いただきたい。
　特に今の段階でのご発言はございませんか。
　特になければ、前回の議事要旨は承諾いただいたということで、確認については終わらせていただく。

＜社会経済情勢の変化（追加資料）＞

• 大都市の人口推移等
  
  大阪市、東京都区部、政令指定都市の中で主要な都市として、横浜市、名古屋市、京都市、神戸市のデータを記載する。
  　東京都区部について、本市と同様、いったん減少していた人口が、最近、都心回帰している傾向が見えている。
  　大阪市については、昭和40年をピークに減少傾向にあったが、最近、やや持ち直しており、横ばいとなっている。
  　次に、横浜市については、一貫して伸び続けており、現在、330万近くの人口になっている。
  　名古屋市、京都市、神戸市については、市域の中に郊外ニュータウン等もあり、こういったものも含めて市域としてみた場合には、都心回帰という傾向は特にみえていないと思われる。
  　同じ大都市でも、面積も人口も大きく異なっており、大阪市の面積は約220平方キロメートルであり、東京都と比較すると、東京都区部は約620平方キロメートルであるため、面積では約3倍、人口でいっても約3倍以上の区域となっている。その他、横浜市、名古屋市、京都市、神戸市についても、市域については広範なエリアになっている。
  　大都市の用途地域に関しては、大阪市は、低層住居専用地域という指定が市域にはなく、一方、商業系の地域、工業系の地域が他の大都市と比べて相対的に多く指定されているといった特徴がある。一方、横浜市、神戸市等は、低層の住宅地域が広く存在している。
  　次に、都心部の人口の推移を最近の10年ほどの間でみると、大阪市全域ではほぼ横ばいから、最近、少し上がり気味になっている。大阪市の都心6区に関しては、平成7年から回復の傾向が出ている。
  　一方、東京都の区部は、大阪市内よりもやや遅れて、少し回復してきている。外周部を除く11区については、23区全体より、もう少し回復の傾向が強くでている。さらに、都心3区では、もともと人口が少ないこともあり、増加率ということで言うと一番高い回復傾向が見えている。
  　次に、京都市と神戸市の場合について、中心区と言われているところで都心回帰があるのかどうかということでは、京都市では、市域全域でもほぼ横ばいであり、中心4区の上京区、中京区、下京区、東山区においては、若干この間、平成9年、10年ぐらいまで下がっていたものが若干戻りつつある。全体としてはほぼ横ばいという傾向となっている。
  　神戸市では、この間に、平成7年に大震災があったため、7年の人口というのは震災後の大きな落ち込みを示している、それ以降、回復をしてきているが、神戸市全域では100．1ということで、ほぼ震災前に戻っている。中心6区の海沿いの東灘区、灘区、中央区、兵庫区、長田区、垂水区においては、現在95％ぐらいまでの回復になっている。
  
  
• 大都市の年齢別人口増減等
  
  人口の移動の年齢別の特徴を申し上げると、大阪市については、中堅層の25歳から44歳ぐらいまでのところの落ち込みが、平成2年～7年に比べ平成7年～　12年の方が回復し、若干増加傾向になっているが、まだ全体的には減少の傾向である。一方、東京都の区部であるが、これは平成2年～7年の落ち込みと比べ、平成7年～12年の間では、大阪市よりも減少の度合いが少なく、こういった中堅層のところの人口回復の動きが出ているものと思われる。
  　横浜市は、住宅地の非常に多い政令指定都市であり、こちらは大阪市や東京都で増加傾向の著しい15歳から24歳ぐらいの増加率が低いかわりに、一方で 25歳から40歳ぐらいまでのところで東京や大阪で減少しているところについても、あまり落ち込まずに全体的に人口の動きが安定しており、中堅層についても出入りが比較的少ない状況になっている。神戸市においては、震災の影響があり、平成2年～7年では非常に落ち込んでいた、平成7年～12年では、中堅層も市域に戻ってきているという状況が出ている。
  　続いて、大阪市域の中で、都心6区と周辺区を比較すると、周辺区のほうでは、平成2年～7年と比較して、平成7年～12年の方が若干増えている時期もあるが、全体としてほとんど変化はない。都心6区では、平成2年～7年については25歳～49歳ぐらいまでのところで減少していたが、平成7年～12年については、これは恐らくマンション供給の活発なことも寄与していると思われるが、25歳～　29歳のところでは増加し、30歳～34歳は増減がなく、それ以上の年齢も増加傾向が伺える。これは非常に大きな特徴点ではないかと考えている。
  
  
• 移動要因別人口移動量等
  
  移動要因別の人口移動量で、これも大阪市内を対象とし、実施した調査である。この中で、移動の要因として、「住宅・住環境」という要因、いわゆる住宅や環境そのものの要因で移動する方については、昭和58年の調査では年間1万3000人の転出であった。それが、平成5年では、「住宅事情」という要因と「生活環境」という要因、いずれにおいてもまだ大阪市の全体で見ると転出のほうが多いという状況が続いている。平成10年においても、転出のほうが超過している。一方、「結婚」という要因での移動を見ると、昭和58年の当時は転出のほうが多いが、平成5年、10年については、転入が多くなっており、この間、新婚世帯向けの家賃補助をはじめとする施策を実施しており、その成果もあるかと思われるが、結婚を要因とする移動については転出から転入に転じてきている。また、前回、教育関係での転出入の状況がどうなのかというご質問があったが、「入学等学校」という要因では、転入が多くなっている。
  
  
• 転居による満足度の変化
  
  平成10年の人口移動要因調査のデータから、転居によって満足度がどのように変化したかということを分析すると、まず、市内への転入ということでは、「通勤・通学の便利さ」とか「買い物の便利さ」のところで、移動後の市内の方が、満足度が高くなっている。その反面、「住居費の負担」とか「住宅の広さ」とか「日当たり、風通し」、「駐車場」、「緑など自然環境」、「大気汚染など公害」、「交通事故など安全性」、「まちの景観や町並み」、といったところでは転入前の市外の方が、満足度が高く、転入後の評価が残念ながら下がっているという状況である。
  　市内の移動はほとんど変化がないが、「住宅の広さ、部屋数」、「日当たり、風通し」では移動後の満足度が上がっており、こういった項目を改善するために移動している状況が読み取れる。
  　市外への転出については、市内への転入のちょうど逆の傾向が出ており、例えば「通勤・通学の便利さ」とか「買い物の便利さ」については、転出後、市外に行かれた時に満足度が落ちているのに対し、それ以外の先ほど説明したような項目については、転出後の満足度が上がっているという状況である。これは、市内と市外とのいわゆる住環境に対する満足度のちがいがかなり明確に出ており、これを改善していくのが今後の課題として考えられるのではないかと考えている。
  
  
• 持家・借家の志向
  
  持家・借家に対する志向についてのご質問をいただいていたが、全国での資料を示させていただく。全体的に見ると、やはり「土地・建物について両方とも所有したい」という方が83％、「借家や賃貸住宅でも構わない」という方が8．6％という傾向がでている。それに対して、東京、名古屋、大阪の3大都市圏については、「借家でかまわない」が12％ということで、全国より賃貸でもかまわないという方が多くなっている。また、現在、持家に居住している方は、やはり「土地・建物とも所有したい」が9割である。一方、現在賃貸住宅に居住している方は、「借家でかまわない」という方が24％である。
  
  
• 高齢単身世帯・住宅のバリアフリー化の状況
  
  大阪市内では65歳以上の単身世帯が多いのではないかという指摘があったが、平成12年の国勢調査のデータによると、一般世帯数、全世帯数に対する高齢単身世帯の比率は、大阪市は9．6％、全国の政令市の中でみると、北九州市の方がわずかに多いが、それに次いで2位となっている。あと、神戸市が9．1％、京都市が8．5％、東京都区部が8％という傾向になっている。
  　次に、そういった高齢者の方がどのような住宅に住まれているのかということで、バリアフリー化の状況を押さえておくことが必要ではないかというご指摘があった。これも、全国のデータしかないが、まずバリアフリー化の内容として、「手すりが2カ所以上ついているか」、「室内の段差について改善されてるか、段差のない室内になってるか」、「廊下などが車椅子で通れる幅になっているか」と、この3つの項目を指標とし、その3つのうちいづれか1つでも対応してるものという見方をすると、全国では26．7％になっており、これには持家と借家の差があり、持家では32％、借家では15．6％ということになっている。
  　一方、3項目すべてに対応している、バリアフリー化が進んでいる住宅については、全国では，2．7％になっているが、一方、公営住宅、公団・公社住宅など、公的住宅については、すべて対応しているものが約7～10％となっており、このような分野では、やはり公的住宅がモデル的といえ、先進的に新しいものから対応していっているという状況が出ている。
  
  
• リフォーム市場の状況
  
  リフォームの市場について把握し、今後の動向を注目していく必要があるというご指摘があった。いわゆる改修とか補修とか維持のためのリフォーム市場が、 19．9兆円の市場から、平成22年の予測では27．6兆円の市場に拡大するのではないかということで、1．4倍ぐらいの拡大が予測されている。
  
  
• 住宅における新エネルギーの導入状況
  
  次に、新しいエネルギーについてのご質問をいただいたが、まず、制度として確認できるものが太陽光発電（太陽電池）である。この導入促進事業が、新エネルギー財団で平成6年からスタートしている。一戸建て住宅での利用が多い関係もあり、都市部である大阪府については、全国に比べると伸びがまだ少ない状況になっている。また、住宅用太陽熱高度利用システム導入促進対策費補助金補助事業という制度も、平成14年から新たにスタートしている。これも、太陽熱高度利用システムの導入について10万円の補助という事業であるが、14年度の受付件数が5400件、そのうち大阪府は110件という状況になっている。エネルギーについては制度のあるものがこれら以外にないが、質問の中にあった燃料電池については、現在、車のほうで数件という実績があるが、住宅ではまだ研究段階となっている。
  
  
• 民間建設に対するヒートアイランド対策
  
  次に、民間建設に対するヒートアイランド対策、緑化促進のための施策ということで、大阪市で実施している4つの施策を紹介させていただく。民間の屋上緑化などへの助成事業は平成3年から実施している。緑化施設整備計画認定制度は、平成14年からスタートしている。また、屋上緑化容積ボーナス制度や民間建築物の屋上・壁面での緑化誘導は平成14年から実施している。
  
  
• 大阪市における分譲マンションの建築時期別戸数
  
  マンションについては、建築時期別のデータの確認や、管理組合の実態等の把握が大事ではないかというご指摘があったが、現時点で築30年のマンションが約　3．5％ぐらいあり、築20年が約36％を占めているが、10年後には築20年となるものが約7割近くになるため、大規模な修繕などの課題が相当の数のマンションで出てくることが予測される。
  
  
• 大阪市マンション管理支援機構の概要
  
  マンションへの管理の支援という目的で、マンション管理支援機構を設立し、弁護士会、司法書士会をはじめとする専門家団体の参画、高層住宅管理業協会、宅地建物取引業協会、及び不動産業界、マンションリフォーム推進協議会、大阪ガス、関西電力等の賛助もいただき、マンションの相談への支援や、管理組合や市民等に対するマンションの適正な管理・維持のための情報提供、普及啓発といったことに取り組んでいる。管理支援機構については、分譲マンションへ情報提供するということで、管理組合の登録をしていただいており、現在、約580の管理組合に登録していただいている。
  
  
• 住まい情報センターにおけるマンション管理に関する相談等
  
  住まい情報センターにおけるマンションの管理に関する相談に関しては、一般相談全体では、情報提供が約8割、残りの約2割が相談であり、そのうちの約 13％がマンション管理に関しての相談である。一方、専門家相談として、法律、税務、建築、マンション管理といった専門分野の相談も受付けているが、このうち、全体の相談件数のうちの17％ぐらいがマンション管理に関する内容となっている。その内訳を見ると、管理組合の運営が一番多く22％、以下、修繕積立金・管理費の滞納問題、共有部分の管理問題、区分所有法の管理規約といった内容になっている。
  　また、住まい情報センターに寄せられる相談の中で、高齢者関係の相談等がどのぐらいあるかということであるが、相談内容としては、高齢者の住宅探し、バリアフリー対応といったリフォームのこと、それらへの融資助成制度の問題、相続に関すること、そういったご相談を住まい情報センターのほうで受けている。相談であるため、どのような方からの相談かということが十分に把握できていないので、数量的に全体の何割が高齢者関係の相談かといったことは把握できていない。　
  　以上が、前回、指摘をいただいた内容についての説明である。

（会長）

　前回まで、もう少しこういうデータがないかという話題が出たものを、細かく調べてもらい、市域の人の出入りや、何歳ぐらいの人がどういう理由でどう動くのかなどについて、個別施策をいろいろ見ていただくにあたっての参考になるデータが揃ってきている。それから、京都と東京都区部と大阪との違いのところで、例えば学生ぐらいの世代が出入りするあたりに非常に違いが現れており、そういう点も大変興味深かった。
　何かご質問などありませんか。

（委員）

　他地域から大阪に来た人の満足度があまりに低いことに驚いた。転居による満足度の変化について、年齢層も関係あるのではないかと思う。もし資料があればいただきたい。また、例えば大阪から京都に行った人の満足度など、他都市と比較した資料があればと思う。

（市）

　平成10年の調査結果をもとに分析しており、この調査では、年齢別の分析については、集計されていない。
　他都市の件については、大阪市の独自の調査であり、大阪市へ転入した方、大阪市から転出した方という大きな括りになっており、特定の市に行かれた方の場合の他都市との比較についても、データが把握できていない。

（会長）

　それでは、資料の報告、こういうデータが手に入ったということについては、これで終わらせていただき、次の議題に進ませていただきたい。

＜答申に向けての課題認識（素案）＞

• 「居住に関する事項」
  
  中堅層の市内居住を促進するため、多様な居住ニーズに対応した良質な分譲住宅の供給を誘導する必要がある。
  　適正な負担により良質な分譲マンションの取得ができるよう、各種住宅取得支援策のあり方について、住宅金融公庫融資の今後の動向も見据え、検討を行う必要がある。
  　市場での供給量が減少しているファミリー向けの賃貸住宅については、今後の供給のあり方について検討を行う必要がある。
  　良好な住宅ストックの形成を図るため、都市における居住形態の1つとして、中高層の集合住宅に加え、低層の戸建て住宅についても、建築指導行政とも連携を行い、良質なものへと誘導する必要がある。
  　中堅層が入居しやすい住宅の供給を促進するため、定期借地制度や定期借家制度などの活用を図る必要がある。
  　子育て層の市内居住の促進を図るため、居住支援機能を備えたマンションなど、安心して子育てができる良質な住宅供給を促進していく必要がある。
  　若年世代の市内への呼び込み、定住促進に大きな効果があらわれている「新婚世帯向け家賃補助制度」については、引き続き効率的な施策の推進を図っていく必要がある。
  　世帯人数の減少と世帯構成の多様化を踏まえ、単身世帯や2人世帯などの小規模世帯のニーズに対応した良質な住宅供給の誘導を図る必要がある。
  高齢化の一層の進行などを踏まえ、高齢者・障害者に対する住宅関連の情報提供、相談サービスの充実を図るとともに、住宅のバリアフリー化や市営住宅を活用したケア付き住宅、グループホームなど、福祉施策と連携した施策について検討する必要がある。
  　在宅就労などの就労形態の多様化やIT化、情報技術の高度化を背景とした都心居住ニーズに対応するため、いわゆるSOHO型住宅の供給を促進する必要がある。
  国際化の進展を踏まえ、外国人ビジネスマンや留学生などの居住ニーズに応えるため、情報提供をはじめとした支援策の充実を図る必要がある。
  都心空間や既存建築ストックの有効活用、都心居住ニーズへの対応を図るため、今後増加が予想される事務所ビルの空き室などについて、住宅用途への転用を支援していく必要がある。
  　時代に変化に的確に対応した住宅施策の展開に必要な調査・研究を実施していくことが重要である。
  
  
• 「居住地に関する事項」
  
  都市居住魅力の向上を図るため、地域の歴史、文化を生かした居住地の整備を引き続き推進するとともに、地域住民等と連携しながら、それぞれのエリアの持つ特性やさまざまなアメニティ資源を生かした居住地整備を図っていく必要がある。
  　地域特性に応じた居住地の整備を進めるため、市民や専門家との連携による、それぞれの地域が持っている潜在的な居住地魅力の発見を行っていく必要がある。
  　老朽住宅密集市街地の整備に際しても、民間老朽住宅の建替促進や狭隘道路の拡幅整備等と併せて、地域住民等との連携や地域の持っているアメニティ資源の積極的な活用などを図りながら、古くからのコミュニティを生かした魅力ある居住地として再生していく必要がある。
  　大阪の都市再生に向け、都心居住の一層の促進を図るため、良質な都心型住宅の供給促進、生活利便施設の立地促進を重点的に進めるなど、都心部の居住機能の回復を戦略的に進めていく必要がある。
  　魅力ある居住地づくりを促進するため、都心部を中心に堅調となっている民間分譲マンションの供給について、緑化あるいは景観形成などまちづくりへの参画、及び環境共生などの視点に立った誘導を行っていく必要がある。
  　魅力ある居住地づくりに向け、低・未利用地を活用し、民間事業者と公共との適切なパートナーシップによって住宅地の整備を進めていく必要がある。
  
  
• 「住宅ストックに関する事項」
  
  環境面での制約の増大や経済の低成長の下、既存の住宅ストックの有効活用と住宅の質の向上を図るため、既存住宅のリフォームを促進していく必要がある。
  　中古住宅市場の活性化を図るため、ストックの維持管理状況が的確に評価される仕組みづくり、あるいは住宅性能表示制度の普及等、中古住宅の円滑な流通を促進するための方策について検討していく必要がある。
  　分譲マンションの適正な維持管理を促進するため、相談支援や、管理組合同士の交流、情報交換等について、引き続き積極的に取り組むとともに、NPO法人（特定非営利活動法人）やマンション管理士などと連携した支援体制の一層の強化を図る必要がある。
  　分譲マンションの円滑な建て替えを促進するため、相談や情報提供などの充実をはじめとする、事業促進に向けた支援策について検討していく必要がある。
  　市営住宅の有効活用を図るため、「市営住宅ストック総合活用計画」に基づき、市営住宅の建て替えや住戸改善などを着実に推進する必要がある。
  　市営住宅団地の建替などにあたって、地域の活性化や良好なコミュニティの形成のために必要な機能の導入を図るなど、地域のまちづくりへの貢献について検討していく必要がある。
  　真に住宅に困窮する者に対して的確に公営住宅が供給されるよう、入居者選考方法や入居管理のあり方について検討するとともに、コミュニティバランスに偏りが生じないよう、多様な世帯の入居促進を図るための方策について検討していく必要がある。良好な賃貸住宅ストックの形成を図るため、老朽化した公社賃貸住宅の建替を着実に推進していく必要がある。
  
  
• 「環境・安全に関する事項」
  
  災害に強いまちづくりに向け、生野区南部地区等での老朽住宅密集市街地整備を着実に推進するとともに、国において進められている「都市再生プロジェクト」に位置づけられた福島区北西部地区等において、密集市街地整備事業に取り組む必要がある。
  　老朽住宅密集市街地の整備を推進するため、環状線の外周部で指定している「アクションエリア（防災性向上重点地区）」及び防災性向上重点地区の中で特に取り組みが必要なものをさらに絞り込んでいる「特に優先的な取り組みが必要な密集市街地」において重点的・戦略的な取り組みを行う必要がある。
  　民間老朽住宅の建替を一層促進するため、「民間老朽住宅建替支援事業」について、地家主の方や市場のニーズに対応した要件緩和などの拡充を行うとともに、NPO法人などの多様な事業主体との連携について検討することが必要である。
  　幅員4m未満の狭隘道路を整備し、老朽住宅密集市街地における防災性の向上を図るため、「狭隘道路拡幅促進整備事業」の活用など、狭隘道路の拡幅整備を一層促進する必要がある。
  　既存住宅ストックの耐震性の向上を図るため、「耐震改修費補助制度」の活用など、耐震改修を一層促進する必要がある。
  　民間老朽住宅の建替えを促進するため、建築基準法の改正による建ぺい率のメニュー化の活用など、建築指導行政と連携した施策展開について検討していく必要がある。
  　地区レベルの避難路の確保と延焼の防止に向け、生活道路沿いの沿道不燃化促進を図る方策について検討する必要がある。
  　住宅の設計に際し、環境に優しい住まいづくりを誘導するための仕組みづくりについて検討する必要がある。
  　環境に対する関心の高まりを踏まえ、住宅の長寿命化やソーラー発電、燃料電池等の新エネルギーの導入促進など、環境に配慮した住まいづくりについて取り組んでいく必要がある。
  　ヒートアイランド対策など、環境面への貢献や周辺地域へのアメニティ向上を図るため、建物周りの緑化を進めるとともに、屋上緑化等についても普及・促進を図っていく必要がある。
  　防犯に対するニーズの高まりに応えるため、防犯性の高い住まいづくりの促進を図っていく必要がある。
  　健康な住まいづくりに対するニーズの高まりに応えるため、シックハウス対策などの充実を図る必要がある。
  
  
• 「住情報に関する事項」
  
  より高度化・多様化する市民の居住ニーズに対応するため、住まいに関する情報提供・相談や普及啓発を一層充実させる必要がある。
  　住まいやまちづくりに関連する市民団体やNPO法人等を支援するため、団体相互の情報交換の場の提供を行っていく必要がある。
  　良質な住宅建設の促進を図るため、住まい関連の専門家や住宅事業者と連携し、事業者向けの情報発信や相互の交流拠点づくりを行う必要がある。
  　市民のまちへの愛着を高めるとともに、居住地としてのイメージアップを図るため、多様な手法や媒体を活用し、大阪の持つ居住地魅力を広域的にPRする必要がある。
  　住まい・まちづくりへの意識の向上や自己責任で住宅を選択できる能力の習得を目的として、住教育の充実を図るとともに、住宅の取引などに際する消費者保護の観点から、消費者に対する情報提供や啓発活動を行っていく必要がある。また、「住まいのミュージアム」との連携により、大阪の都市居住文化の継承、発展のための取り組みを行っていく必要がある。
  
  
• 「その他の事項」
  
  景気の低迷が続くなか、また地方分権などの動きが出ているが、今後、住宅施策の効率的・効果的な推進を図るため、大阪市が担うべき役割を踏まえ、民間との適切な役割分担や住宅供給公社との連携について検討していく必要がある。

（会長）：　今までの審議会においてご発言いただいた事柄を列記しているが、並べ方についてもこれで決定というわけではない。今日は、特に抜け落ちがないかなどをみていただいきたい。
　この次の段階では、今日の内容も踏まえ、個別の施策の体系について、実際にできることがどの程度あり、どのような組み合わせで課題に対応すべきかというご相談にも入りたいと思っている。
　最後の答申の文書では、この審議会として計画を立て、大阪市に提言を行うわけであるから、課題の整理を行い、テーマを作っていく必要があると思う。それについてのご相談も今後行っていくこととしたい。
　今日の資料は課題を全部拾い出したらこのぐらいあったということかと思うので、それをみていただき、今日は、ご意見やご質問はそういうことを前提にお願いしたい。何かご意見などあればご発言いただきたい。

（委員）：　「高齢化の一層の進行」についてであるが、バリアフリー化について、賃貸の対応が遅れているというのは当然だと思うが、大阪市の高齢所帯の比率が非常に高いということがあり、また、さらに進むだろうというのもある。
　そこで、「高齢者・障害者に対する住宅関連」とか、あるいは「市営住宅を活用したケア付き住宅、グループホーム」など、高齢者あるいは障害者というように対象を限定したような物言いが一般的になっているかと思うが、バリアフリー化というのは、今日、よくユニバーサルデザインということがいわれるが、高齢者にとっていいことは、一般の中高年あるいは若年にとっても使いやすいものだという思想の方が一般化してきているし、本当にそう思う。
　大阪市の場合、新築の住宅やマンションだけでなく、リフォームでも積極的にそういうものが導入されていくということが望ましいと思う。それをどのように進めるかということであるが、突飛なことをかもしれないが、やはり大阪市独自に、住宅についてバリアフリー化に関するレベルを設定できないものだろうかと考える。
　ヨーロッパのハウジングコードのように厳しいものもあるが、住宅について守るべき最低基準のような、どの住宅であってもそのレベルはクリアしてほしいというものを打ち出すべきではないかと思う。

（委員）：　オフィスビルの住宅への転用というのが1つの流れとして起きていると思うが、これについて住宅局はどのように考えているのか。
　次に、環境・安全について、耐震診断についての指導強化、徹底についてどのように考えているのか伺いたい。一戸建てや集合住宅の耐震診断について、問合せや相談があった場合、どのように対応する方針なのか。
　また、耐震性にかかわるが、液状化等、地盤についての診断等ついて、何か市の窓口で対応してもらえることがあるのか。
　それから、夢洲の将来計画というのは今、どうなっているのか伺いたい。最初は6万人の人口というものがあったが、その見直しや、ベイエリアに住宅をつくるとか、いろいろとあると思うが、そのまま構想として認知されたままなのか。現状はどうなっているのか伺いたい。

（市）：　まず、事務所ビルのオフィスの住宅への転用については、事務所から住宅への転用というのは、ニーズとしてあるものについて、1つのメニューとして、対応していくべきではないかと考えており、支援策については、今後、検討しなければならないと考えている。
　耐震については、特に個人住宅等を中心に簡易に診断していただけるようなパンフレットも作成し、一定、素人でも判断できるようなものについて、その普及に努めている。耐震の診断については、耐震診断や耐震改修の資金について、耐震改修費の補助制度を既に実施している。今後、そういった耐震性の向上を図っていくことがより一層重要ではないかということで、耐震改修の一層の促進ということを課題として挙げている。
　次に、液状化等の地盤の照会については、大阪市全体として防災対策の取り組みを進めているなかで、関係局のなかで様々な取組みを行っている。
　夢洲も含めた臨海部における住宅開発については、これは住宅も含め、土地利用全体をどうしていくかということを、今、大阪市の中で再検討も含めて議論をしているところであり、そのなかで住宅サイドとしても、もう少し一緒に検討していきたいと考えている。

（委員）：　分譲マンションの建築時期別の戸数は、構造が非常によくわかる資料だと思う。最近5年間では分譲マンションが4万戸ぐらい増加している。この数字は、過去の5年間の数字に比べ、ピークだった昭和56年～60年の約4万戸を超える勢いで分譲マンションが供給されつつあるという、これが非常に最近の住宅動向としては大きな働きをしているということが、非常によくわかると思う。
　そのニーズ、需要の方で見ると、市内の都心6区で30歳代、40歳代という中堅層の減少幅が減り、そこを恐らくこの分譲マンションが穴埋めをしているという、そういう働きをしているという構造が非常にはっきりしていると思う。
　人口移動の要因として、結婚が非常に大きく出ているが、近居とか別居、あるいは入学・学校という、それぞれの家庭の事情にあわせて住宅を求めておられ、需要側の動向を見ると、基本的には共働き世帯というもののウェイトが相当増えているということと、それから親子の関係で親の近くに住む、あるいは別居はするが親の近くに住む、これら両方、両親のケアをしなければならないという問題もあるし、孫を見てもらうというようなこともあるだろうから、そういう関係でこういう住宅の需要が動いている。それに民間の分譲マンションが応えている。そういう基本的な構造がこの5年間の間ぐらいに動いているというのが、1つの大きな流れじゃないかと思う。
　これがどれぐらい続くかということを見極めながら、次の住宅施策を考える必要があるというような気がするが、今、申し上げたことは、今日の課題認識として挙げていただいているが、その前段として、これまで審議会で議論してきた現在の社会経済の構造的な変化というあたりを、少し課題認識として置いておかなければならない。その構造的な社会経済の変化をある程度柱立てをして考えてみる必要があると思う。
　要するに、なぜ民間分譲マンションがこんなふうに従来と違って急に増えたかというと、恐らく1つは供給側の要因があり、地価が安くなったこと、あるいは土地利用の転換が特に大都市の中心部で動きつつあって、土地が安く供給されるという事情があるわけだが、それが本当にどのぐらい続くのかということは考えておかなければならない。ある程度続いていくとすると、こういう傾向でどんどん大阪のマンション事業というのは非常に広域的な優位性に立っていく可能性があるということだと思う。
　また、共働きとか、あるいは近居とか親との関係等は、1つの社会的な問題だと思う。そこに共働き世帯が恐らく増えているのではないかとか、あるいは少子化の対策として女性が働ける環境というのが大阪市、大都市のなかでは得やすいのではないかというような問題が含まれているような気がするが、そのような構造変化をある程度とらえておかなければならないような気がする。
　もう1つは、高齢単身世帯率というのも、今、大阪市は9．6％で、恐らくこれはあと5年とか10年すると12～13％ぐらいには必ず伸びていくに違いない。そういう指標等も捉えておかなければならないのではないか。
　あるいは、空家率というのが今16％あるが、これは場合によっては20％ぐらいになるかも知れない。一方で分譲マンションが増えていくわけであるが、一方で空家が増え、20％に増えるという場合は、恐らく住宅の種類別に見ると、ある種の老朽化した民間のアパートや住宅というのは空家率が30％を超えるというような、そういう事態もあり得るかもしれないというようなことも捉えておかなければならないのではないかと思う。
　もう1つは、職住近接型のライフスタイルがある。働いている人は近くに住宅があったほうが働きやすいという、そういう仕事のあり方が社会的にどんどん増えてきている。数値化されたものがあるのかどうかわからないが、そういうことが住宅の需給に1つの新しい変化の様相として現れているということも捉えておかなければならないのではないか。
　課題認識としては、従来の審議会の議論を整理するのと、今日の追加資料を下敷きにしたら、ある程度出来上がると思う。

（会長）：　大きなテーマとして、社会の動向と、それにあわせて大阪市内の様々な住宅の需給等を勘案して、今後の方向性はこうであろうから大阪市の住宅施策はこのように行っていただきたいというものがもう少し見えてくると大変ありがたいと思う。

（委員）：　資料の記載についてであるが、分譲住宅については「供給を誘導」という姿勢であるが、賃貸は「供給のあり方について検討」というようになっており、用語が異なっているが、市としての姿勢や、民間誘導、あるいは賃貸に対する逼迫度等の位置づけは、分譲と変わらないという認識に立つのかどうかということをお伺いしたい。

（市）：　「良質な分譲マンションの供給を誘導する」ということであるが、先程、ご指摘いただいたように、現在は都心部を中心に供給が進んでいるが、今後とも良質なものが供給され続けることが中堅層の市内居住のうえで重要ということで、良質なものを誘導していかなければならないということを考えている。
　一方で、ファミリー向け賃貸住宅というところについては、昨今の民間の賃貸住宅の供給動向を見ると、いわゆるワンルーム型のような小規模なものの方にかなり特化しており、ファミリー向けの規模があるものについては、現在、供給が少なく停滞気味となっている。そのような状況のもと、ファミリー向けの賃貸住宅について一定量を確保しなければならないという認識を持っているが、どのような方法が望ましいのかということについて供給のあり方を検討していく必要があるということで、このような表現をしている。
　重要性ということでは、分譲マンションも賃貸マンションも大事だと思うが、ここ数年のそれぞれの供給の動きを見ているなかで、このような表現で課題として挙げている。

（委員）：　「環境に対する関心の高まりを踏まえ、住宅の長寿命化やソーラー発電云々」、「環境に配慮した住まいづくりに取り組む必要がある」となっており、そのとおりだと思う。しかしながら、環境とか、あるいは資源の枯渇等ということを考えると、大阪市だけではできないと思う。住宅というものは、一度建てると簡単に買い換えることができるものではない。イギリスのように一度建てたら100年、200年とまではいわないが、やはり20～50年もつような住宅供給を行うような行政指導という形をとっていただきたい。
　また、今、盛んに老朽の市営住宅の建替えを行っているが、いわゆる低層住宅を建替えて、高層にしていくとか、どのような方向性を持って進めていくのか伺いたい。緑地や公共スペースを多く確保していることから評価はするが、あまりにも建替えの頻度が早すぎるのではないかと思う。

（市）：　まず、住宅の長寿命化を図っていくことについては、これから建設する住宅については、長期間使っていただけるように建築指導行政とも連携をし、誘導していくということが大変重要ではないかということから、課題として認識させていただいている。
　次に、市営住宅については、建替えも進めているが、今あるものをできるだけ有効に使っていくための改善ということで、「ストック総合活用計画」という計画を、約10万戸の市営住宅全体について、1棟ごとにどのような方向で使って行くかという方針を立てている。
　計画の概要としては、風呂のない住宅やエレベーターのない住宅のような古い住宅をまず建替えていくという方向性を出しており、それ以外にも風呂を増築可能なものやエレベーター設置の可能なもの等については、有効に活用するために、全体的なトータルリモデルも含めての改善を行い、長期間使って行くということで、使えるものについては長期間使っていこうとしている。また、風呂やエレベーターともあるものについては良好に維持・保全していくこととしている。建替えも進めているが、一方で改善をして長期間使うという視点も持っている。

（委員）：　住宅政策というのは、都市づくりとどんどん接近して、都市整備のようなものになり、環境行政なり防災行政なり、あるいはコミュニティ、景観、交通とか、各局との連携が益々重要となっていると思う。
　これからの大阪市がこういう住宅、住居政策を採るべきであるということを、目に見えるように、都市づくりの視点から今後の方策、政策を立てていくべきだと思う。住宅局であるのだから、一戸建て住宅の多い地域であるとか集合住宅の多い地域など性格の違う何ヵ所かをモデルとして示して、高齢化、安全性、コミュニティ、景観、緑化などの面から、これからの住宅政策はまさにこれが理想だというモデル地区のようなものを作るなど、住宅の視点を中心に据えながら、まちづくり行政というのを打ち出されたら良いのではないかという気がする。

（市）：　全く同様の問題意識を持っている。今回、住宅審議会に答申をお願いしているのは、これから我々が進めていくべき住宅施策の方向性をこの審議会でご議論いただき、それを具体的にどの施策にどのような形で反映していくかということであると考えている。
　最近のこれまでの我々の動きを説明すると、前回の9年のこの審議会からの答申でそのような方向性をいただき、住宅単体から住宅を含めた住環境、住宅地づくりというような視点を持って、居住政策という形で大きな方向性をいただいたことも踏まえ、まず歴史とか文化というようなまちづくりということで、平野や住吉のHOPEゾーンという文化性を活かしたまちづくり、生野南部等の密集市街地といったところの施策の取り組みも始めてきたところである。
　そうした経験を踏まえ、ただいま委員からご説明ございました、それぞれの住宅地の特色をできるだけ活かした住宅地づくりを、住民の方々と協働で進めてまいりたいという思いであるため、こうしたことをこの審議会でまたご議論いただき、具体的な施策にも取り組んでまいりたいと考えている。

（会長）：　これもやはり施策の方向づけで、大阪市が「こうありたいと思っているんだ」という場所があり、それが市民にわかってもらえるというようなものがあれば非常によいと思う。例えば、かつて古市住宅が近代的な市営住宅の模範の団地といわれたように、今度も、答申が出て、それが目指しているものは具体的にこういうイメージなのだということをわかりやすくするというようなことの工夫がいろいろあろうかと思うので、またいろいろお知恵をお借りしたい。

（委員）：　住民との連携の問題がある。先ほど話にあがったモデル地区は、運営のモデルという意味も入っている。それはお仕着せではもちろんあり得ないが、実施したがあまり利用されていないということでは、どうしようもないわけであるから、実際にうまく運営されているというモデルも必要なのではないか。

（会長）：　いろいろ貴重なご意見いただきましてありがとうございます。
　今後は、これらの課題を素材にし、個別の施策をどう行っていくかという内容へつなぐことと、数本の大きな柱で、今度の我々の答申するポリシーの筋道はこうであるということを大きく括ったものを、今後の審議会でご審議いただくということで、今日はこれで終わらせていただきたい。
　次に、市より今年の1月に諮問があり、今日まで3回、審議会を開催し、今後の住宅施策を検討するにあたっての前段となる「大阪市の住宅事情」、あるいは「社会経済情勢の変化」や、「住宅施策の主な課題」についての議論をしていただいたと考えている。次回以降の審議会では、いよいよ答申の中身づくりをお願いしたいと考えており、今後の住宅施策の展開の方向づけ、あるいは具体的な内容についてのご審議をお願いすることになろうかと思う。
　そこで、委員会で議論をいただくための答申のたたき台を事務局にもつくってもらうことになる。
　その時に、審議そのものは審議会において委員の皆様に行っていただくが、たたき台をつくる時にいろいろご指導いただきたい方を、企画委員ということで私の方からお願いしたいと考えており、それをお願いしておきたい。
　その委員として、佐藤友美子委員、白澤政和委員、田口芳明委員、巽和夫委員、徳矢典子委員、土井幸平委員、山本晃委員、以上の方にお願いしたいと思う。
　企画委員の方々には、大変ご苦労をお願いするかと思うが、よろしくお願いする。
　また、企画委員ということでお世話になる方々については、答申の名簿の中でわかるようにして、お世話になったということが記録に残るようにしたいと思っている。
　以上で本日予定の議事が全部終わったので、会議はこれで閉会する。

閉会　午後3時49分