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敷地整序型土地区画整理事業

2022年3月18日

ページ番号:35286

提案事例

事例1:道路で土地が分断されていて、有効に土地を活用することができません。
事例1のイメージ

区画整理により、道路を付替えて土地を一体化することができ土地の有効・高度利用ができるようになります。あわせて、歩道などを設けた良好な道路ができます。




事例2:Eさん、Fさん、Gさんは共同して建物を建てたいと思っています。でも、Hさんは戸建てでの住まいを望んでいるので、共同建物の実現は難しい状況です。
事例2のイメージ

区画整理による土地の入替えで、Eさん、Fさん、Gさんの土地が集約されて共同して建物を建てることができます。また、Hさんは整形な土地に戸建てを建てることができます。あわせて緑地等の公共的空間や隅切りなどを設けた良好な環境のまちができます。

事業概要

一定の基盤整備がなされている既成市街地内の地域で、駐車場や空き地などの小規模かつ不整形で散在した低・未利用地等、少数の敷地を対象として、土地の集約・入替えを行うことにより敷地の整序を図る小規模な土地区画整理事業です。

○この事業の特徴及び効果

  • 敷地レベルでの小規模な事業です → 短期間でできる事業です。一人から施行できます。
  • 公共施設の整備基準が緩和されます → 宅地の面積はほとんど減りません。
  • 柔軟な区域設定が可能です → 早く事業に着手することができます。
  • 建物整備とセットの事業です → 共同化、不燃化の促進が図れます。
  • 税制上の優遇制度が受けられます → 非課税措置や課税の軽減があります。

○事業タイプ

  • タイプ1:敷地の整序と区画道路の付替え
  • タイプ2:敷地の集約化と公共的空地等の整備と一体となった植栽・舗装の打替え等
  • タイプ3:土地活用の意向に応じた敷地の入替えと道路の隅切り

※詳しくは、下の敷地整序型土地区画整理事業のパンフレットをご覧ください。

敷地整序型土地区画整理事業のパンフレット

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開発行為との比較

敷地整序型土地区画整理事業と開発行為の比較

                          税制上の比較は平成30年3月現在のものです

整備の方法

敷地整序型土地区画整理事業

開発行為

建築行為の制限

事業施行中であっても事業に支障がなければ、建築物は仮換地指定後に建築可能です。

工事完了の公告があるまでは、原則として建築物を建築できません。

土地権利関係の整序

換地手法を用いて土地の所有権移動と交換分合を事業完了時に一度に行うことができます。

一般的な所有権移動と土地の交換分合を繰り返す必要があります。

登記

換地処分の公告のあった日後、施行者の一括申請により公共用地、一般宅地及び保留地が新地番で整理されて登記されます。

土地の合筆及び分筆を繰り返さなければならないので手間がかかります。また、地番の整理も手続きが必要になります。

譲渡課税
(住民税を含む)

課税の軽減がある。
(代替資産取得の特例または5,000万円控除)

長期譲渡益(個人) 20%

長期譲渡益(法人) 23.2% 

登録免許税

非課税

所有権移転登記

不動産価格×1,000分の15

不動産取得税

非課税

不動産価格×100分の4

事業の流れ

  • 事前相談
    区画整理担当部署へのプロジェクトの事前相談を行う。

  ↓

  • 公共施設管理者協議
    道路や公園などの公共施設管理者との計画協議を行う。

  ↓

  • 事業施行認可
    事業計画書など必要書類を整えて、市長の認可を受ける。

  ↓

  • 仮換地指定
    換地処分までの間、地権者が従前地に代わって使用する土地を指定する。

  ↓

  • 建物移転・工事
    地権者が指定された仮換地に建物を移転する。
    道路築造、宅地整地などの工事を実施する。

  ↓

  • 換地計画認可
    換地処分に先立ち、施行地区内の土地の施行前後の関係や清算などの状態を換地計画書に表現し、市長の認可を受ける。

  ↓

  • 換地処分
    事業前の土地(従前地)の権利が換地上に移行する。

  ↓

  • 土地・建物の表示登記
    土地・建物の変更に伴う登記手続きを実施する。

  ↓

  • 清算金の徴収交付
    換地についての各権利者間の不均衡を是正するために、金銭での清算を行う。

  ↓

  • 公共施設の引継ぎ
    道路等の公共施設を管理者に引継ぐ。

  ↓

  • 事業終了認可
    区画整理事業の終了を明らかにする書類を添付して、市長の認可を受ける。
 

認可要件

敷地整序型土地区画整理事業の認可要件(大阪市)

                                                                                令和2年3月末現在       

施行面積地区面積は500平方メートル以上(区画道路の付替え等を伴う場合は概ね2,000平方メートル以上)であること
周辺道路の状況地区周辺の道路網が良好であること
周辺への影響事業の実施による周辺道路、供給処理施設への影響が少ないこと
計画地の状況空地・駐車場等の低未利用地が散在し、現状での土地の有効かつ高度利用が困難であること
その他詳細につきましては、下記リンク先をご覧ください。
  大阪市市政 敷地整序型土地区画整理事業認可取扱要領
  •  ただし、既に高度利用がなされた土地であっても建築物が老朽化、陳腐化し良質な都市ストックといえない場合、又は、木造密集市街地整備に係る建物の共同化事業などで、土地と一体的に整備することにより特段の整備効果が見込まれるとき等は柔軟に対応します。
  • 上記の敷地整序型土地区画整理事業の認可要件に合致しない場合であっても、通常の土地区画整理事業として認可できる場合もありますので、ご相談ください。

大阪市内における実施事例

  • 梅田2丁目地区:敷地の整序と区画道路の付替え
  • 梅田新道地区:敷地の整序と区画道路の付替え
  • 中之島四丁目北地区:土地活用の意向に応じた敷地の入替えと道路の隅切りの整備
  • 東野田町1丁目地区:敷地の整序と区画道路の付替え
  • 上本町六丁目地区:敷地の整序と区画道路の付替え

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このページの作成者・問合せ先

大阪市 都市整備局市街地整備部連携事業課連携事業グループ

住所:〒530-8201 大阪市北区中之島1丁目3番20号(大阪市役所7階)

電話:06-6208-9646

ファックス:06-6202-7025

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