高齢者向け優良賃貸住宅等供給促進事業（大阪市住宅供給公社）制度要綱

制　　定　平成11年3月23日

最近改正　令和3年4月1日

（目的）

第1条　この要綱は、高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成13年法律第26号。以下「法」という。）、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行令（平成13年政令第250号。以下「政令」という。）、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則（平成13年国土交通省令第115号。以下「規則」という。）及び公営住宅等関連事業推進事業制度要綱（平成6年6月23日付け建設省住建発第55号）に基づき、大阪市住宅供給公社（以下「公社」という。）が、大阪市内において整備する良好な居住環境を備えた高齢者向けの賃貸住宅（以下「公社高優賃」という。）並びに地域優良賃貸住宅制度要綱（平成19年国住備第160号住宅局長通知。以下「地優賃要綱」という。）に基づき、公社が大阪市内において整備する高齢者世帯の居住の用に供する居住環境が良好な賃貸住宅（以下「公社地優賃（高齢者型）」という。）について、大阪市が整備に要する費用等と家賃の減額に要する費用に対する助成を行うことにより、高齢者の居住の安定の確保を図り、もってその福祉の増進に寄与することを目的とする。

（供給計画の認定申請）

第2条　公社は、公社地優賃（高齢者型）の整備及び管理をしようとする場合には、当該住宅の整備及び管理に関する計画（以下「供給計画」という。）を作成し、大阪市長（以下「市長」という。）の認定を申請することができる。

2　供給計画には、次に掲げる事項を記載しなければならない。

(1) 賃貸住宅の位置

(2) 賃貸住宅の戸数

(3) 賃貸住宅の規模並びに構造及び設備（加齢に伴って生ずる高齢者の身体の機能の低下の状況に対応した構造及び設備（以下「加齢対応構造等」という。）の内容を含む。）

(4) 賃貸住宅の整備に関する資金計画

(5) 賃貸住宅の管理の方法及び期間

(6) 賃貸住宅の入居者の資格並びに入居者の募集及び選定の方法に関する事項

(7) 賃貸住宅の入居者の家賃、その他の賃貸の条件に関する事項

(8) 賃貸住宅の整備の実施時期

(9) 高齢者の居住の安定の確保に関する基本的な方針（平成13年8月6日国土交通省告示第1299号。以下「基本方針」という。）に従って賃貸住宅の整備及び管理を行う旨

3　第1項の認定の申請は、別記様式1の申請書を市長に提出して行うものとする。

4　前項の申請書には、次に掲げる図書を添付しなければならない。

(1) 賃貸住宅の位置を表示した付近見取図

(2) 縮尺、方位、賃貸住宅の敷地の境界線及び敷地内における賃貸住宅の位置を表示した配置図

(3) 縮尺、方位、間取り、各室の用途及び設備の概要を表示した各階平面図

(4) 認定を申請しようとする公社が当該認定に係る賃貸住宅の敷地となるべき土地の区域内の土地又はその土地について建物の所有を目的とする地上権、賃借権若しくは使用貸借による権利を有することを証する、登記簿謄本及び建物の所有を目的とする地上権、賃借権又は使用貸借による権利に係る契約書

(5) 近傍同種の住宅の家賃の額を記載した書類

（供給計画の認定の基準）

第3条　市長は、前条第1項の認定（以下「計画の認定」という。）の申請があった場合において、当該申請に係る供給計画が次に掲げる基準に適合すると認めるときは、計画の認定をすることができる。

(1) 賃貸住宅の戸数が5戸以上であること

(2) 賃貸住宅の規模並びに構造及び設備（加齢対応構造等を含む）が高齢者向け優良賃貸住宅（大阪市住宅供給公社）整備基準又は地域優良賃貸住宅(高齢者型) （大阪市住宅供給公社）整備基準に定める基準に適合するものであること

(3) 賃貸住宅の整備に関する資金計画が、当該事業を確実に遂行するため適切なものであること

(4) 賃貸住宅の管理の期間が10年以上であること。ただし、次に掲げる住宅事情の実態により必要があると認められるときは、市長は、10年を超え、かつ20年以下の範囲内で、その期間を定めることができる。

ア　公社賃貸住宅の建替えによる公社高優賃又は公社地優賃（高齢者型）（以下「公社高優賃等」という。）

イ　その他市長が認める特別な事情がある場合

(5) 賃貸住宅の入居者及び同居者の資格を、次に掲げる要件のすべてに該当する者とするものであること。ただし、公社高優賃にあってはオを除くものとする。

ア　入居者が60歳以上の者であること

イ　入居者が自ら居住するため住宅を必要とする者であること

ウ　入居者が次に掲げる要件のいずれかに該当する者であること

(ア) 同居者がない者であること

(イ) 同居者が配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあるものを含む。以下同じ。）、60歳以上の親族、入居する高齢者の病気の看護を行う者、入居する高齢者の介護を行う者又は入居する高齢者が扶養している児童等その他特別の事情により当該入居者と同居させることが必要であると市長が認める者であること

エ　入居者及び同居者が、入居時において、身体上又は精神上著しい障害があるために常時の介護を必要とする場合は、居宅においてこれを受けることができる者であること

オ　世帯の所得が48万7千円以下であること

(6) 賃貸住宅の入居者の家賃の額が近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しないよう定められるものであること

(7) 賃貸住宅の入居者の募集及び選定の方法並びに賃貸の条件が第12条から第16条までに定める基準に従い適正に定められるものであること

(8) 賃貸住宅の管理の方法が第17条で定める基準に適合するものであること

(9) 緊急時対応サービスについては、入居者の要望に応じ、賃貸住宅の入居者に対する事故、急病、負傷等に対し、夜間も含め緊急時に迅速かつ適切に対応するサービスを提供しうるよう、設備の設置又は設置のための準備、社会福祉施設、民間の警備業者等との提携等による一時的対応、医療機関等への緊急連絡等を的確に行う体制の整備又は当該整備のための準備が行われていること

(10) その他市長が必要があると認めるものであること

（計画の認定の通知）

第4条　市長は、計画の認定をしたときは、速やかに、その旨を公社に通知しなければならない。

（供給計画の変更）

第5条　公社は、計画の認定を受けた場合において、当該計画の認定を受けた供給計画（以下「認定計画」という。）の変更（次項に定める軽微な変更を除く。）をしようとするときは、市長の認定を受けなければならない。

2　認定を要しない軽微な変更は、次に掲げるものとする。

(1) 賃貸住宅の戸数の変更のうち、5分の1未満の戸数の変更（変更後の戸数が5戸以上である場合に限る。）

(2) 賃貸住宅の建設の事業の実施時期の変更のうち、事業の着手又は完了の予定年月日の6月以内の変更

3　公社は前項に規定する軽微な変更をしようとするときは、あらかじめ、当該変更の内容を、市長に届け出なければならない。

4　前2条の規定は、第1項の場合について準用する。

第6条　削除

（公社高優賃等の目的外使用）

第7条　公社は、公社高優賃等の全部又は一部について、3月以上第3条第5号の資格を有する入居者が確保できないときは、市長の承認を受けて、当該全部又は一部を当該資格を有する者以外の者に5年間を限度として賃貸することができる。この場合において、公社は、市長に別記様式2により住戸毎に、契約予定日の2週間前までに市長の承認を申請しなければならない。

2　前項の規定により賃貸させる場合においては、当該賃貸借を借地借家法（平成3年法律第90号）第38条第1項の規定による建物の賃貸借（以下「定期建物賃貸借」という。）とし、又は定期建物賃貸借とする必要な措置を講じなければならない。

3　公社は、第1項の承認を受けた住戸の賃貸条件について、第3条第5号に規定する要件を除き、公社高優賃等と同一の条件としなければならない。

4　公社は、第2項に基づき定期建物賃貸借契約を締結した場合は、当該契約書の写しを添付し、別記様式3により、速やかに市長に届け出なければならない。

5　公社は、第2項に基づき定期建物賃貸借契約を締結した入居者が退去した場合は、別記様式3により、速やかに市長に届け出なければならない。

6　第1項の規定により賃貸させる場合においては、第23条に規定する家賃減額補助を行わない。

（報告の徴収）

第8条　市長は、公社に対し、公社高優賃等の整備又は管理の状況について報告を求めることができる。

（助言及び指導）

第9条　市長は、公社に対し、認定計画（第5条第1項の規定による変更の認定があったときは、その変更後のもの。以下同じ。）に基づき整備が行われる又は整備が行われた公社高優賃等（認定計画に定められた管理の期間が経過したものを除く。）の整備及び管理に関し必要な助言及び指導を行うことができる。　　

（改善命令）

第10条　市長は、公社に対し、公社が認定計画に従って公社高優賃等の整備又は管理を行っていないと認めるときは、前条の助言及び指導を行う等により、改善の措置をうながした上で、なお改善が行われない場合は相当の期限を定めて、その改善に必要な措置をとるべきことを命ずることができる。

（計画の認定の取消し）

第11条　市長は、公社が次の各号のいずれかに該当するときは、計画の認定を取り消すことができる。

(1) 第7条第2項の規定に違反したとき

(2) 前条の規定による命令に違反したとき

(3) 不正な手段により計画の認定を受けたとき

2　第4条の規定は、市長が前項の規定による取消しをした場合について準用する。

（入居者の募集方法）

第12条　公社は災害、不良住宅の撤去のほか、次の各号に掲げる特別な事情がある場合において公社高優賃等に入居させることが適当である者として市長が認めるものを入居させる場合を除くほか、当該公社高優賃等の入居者を公募しなければならない。

(1) 老朽化した公社賃貸住宅の建替事業による公社賃貸住宅の除却

(2) その他市長が認める特別な事情

2　前項の規定による公募は、入居の申込みの期間の初日から起算して少なくとも1週間前に、新聞掲載又は掲示等の方法により広告して行わなければならない。

3　前2項の規定による公募は、棟ごとに又は団地ごとに、少なくとも次に掲げる事項を示して行わなければならない。

(1) 賃貸する住宅が公社高優賃等であること

(2) 賃貸住宅の所在地、戸数、規模及び構造

(3) 公社の名称及び主たる事務所の所在地

(4) 入居者の資格

(5) 家賃その他の賃貸の条件

(6) 入居の申込みの期間及び揚所

(7) 申込みに必要な書面の種類

(8) 入居者の選定方法

(9) 公社高優賃等の管理期間

4　前項第6号の申込みの期間は、少なくとも1週間としなければならない。

5　公社は、少なくとも募集の2ヵ月前までに第3項各号に掲げる事項を市長に届け出なければならない。

6　入居の申込みは入居者募集のつど1世帯1申込に限るものとする。

7　入居の申込みをする者（以下「申込者」という。）は、入居申込書を公社に提出しなければならない。この場合、公社は、申込者及び同居の親族に関し、次の各号に掲げる書類の提出を求めることができる。

(1) 同居親族の数を明らかにしその居住を証する書類

(2) 所得の額を証する書類

(3) 婚姻の予約を証する書類

(4) 前各号のほか、申込者及び同居親族の資格確認のため、公社が必要と認める書類

8　前項第2号の所得の額を証する書類とは、申込者及び所得があると見込まれる同居親族について市町村長の発行する前年の所得金額に係る証明書をいう。

9　前項の証明書が提出できない場合には、公社は、申込者に対し、源泉徴収票等の所得額を証する書類の提出を求めることができる。

（入居者の選定及び審査）

第13条　入居の申込みを受理した戸数が公社高優賃等の戸数を超える場合においては、公社は、抽選その他公正な方法により入居者を選定しなければならない。

2　公社は、前項の規定により選定した者から、所得を証する書類等の提出を求め、第3条第5号に定める資格の有無について審査するものとする。

（入居者の選定の特例）

第14条　公社は、特に居住の安定を図る必要がある者等として次の各号に掲げる基準に該当するものについては、1回の募集ごとに賃貸しようとする住宅のうち、市長が定める戸数の住宅について、前2条に定めるところにより当該賃貸住宅の入居者を選定することができる。

(1) 障害者又は身体機能の低下が著しい者（以下「障害者等」という。）若しくは同居者が障害者等である者

(2) 地域の住民の住宅事情の改善が特に必要と認められる等の場合において大阪市内に現に居住し又は勤務する場所を有する者

（賃貸借契約の締結及び解除）

第15条　公社は、前2条の規定により入居者を選定したときは、速やかに当該入居者に対しその旨を通知し、入居者と賃貸借契約を締結するものとする。

2　公社は、入居者が次の各号のいずれかに該当するときは、入居者の選定を取り消し、若しくは賃貸借契約を解除できるものとする。

(1) 入居申込書に、自らの所得額、年齢及び同居親族の有無その他虚偽の事実を記載したとき

(2) 正当な事由なく所定の期間内に入居手続きを行わないとき

(3) 正当な事由なく所定の期間内に入居しないとき

3　公社は、入居者が不正の行為によって公社高優賃等に入居したときは、当該公社高優賃等に係る賃貸借契約の解除をすることを賃貸の条件としなければならない。

（賃貸条件の制限）　

第16条　公社は、家賃、家賃の3月分を超えない額の敷金及び次の各号に掲げる費用を除くほか、賃借人から権利金、謝金等の金品を受領し、その他賃借人の不当な負担となることを賃貸の条件としてはならない。

(1) 共益費

(2) 緊急時対応サービスに係る費用

(3) その他市長が認める費用

2　公社は、前項第3号に規定する費用を受領しようとするときは、あらかじめ市長と協議を行わなければならない。

（管理の方法の基準）

第17条　第2条第2項第5号の規定による賃貸住宅の管理の方法の基準は、次の各号のとおりとする。

(1) 賃貸住宅の修繕が計画的に行われるものであること

(2) 管理規程を作成し、これに基づいた適正な管理を行うものであること

(3) 賃貸住宅の賃貸借契約書並びに家賃及び敷金の収納状況を明らかにする書類その他の賃貸住宅に関する事業の収支状況を明らかにするために必要な書類が備え付けられるものであること

（管理に当たっての配慮）

第18条　公社は、基本方針及び高齢者が入居する賃貸住宅の管理に関する指針（平成13年8月6日国土交通省告示第1300号）に規定する事項に準じて管理を行わなければならない。　

（供給計画策定に要する費用の補助）

第19条　大阪市（以下「市」という。）は、公社が、第2条に規定する供給計画を策定する場合において、その策定に要する費用の3分の2以内の額を補助することができる。

（建設に要する費用の補助）

第20条　市は、公社が、公社地優賃（高齢者型）の整備に要する費用（土地の取得及び造成に要する費用を除く。）については、予算の範囲内において、地域優良賃貸住宅（高齢者型）供給促進事業（大阪市住宅供給公社）建設費補助要領の定めるところにより、当該住宅の整備に要する費用の一部を補助することができる。

（利子補給）

第21条　市は、公社が、公社高優賃の整備費について住宅金融公庫（以下「公庫」という。）から資金の融資を受ける場合、高齢者向け優良賃貸住宅供給促進事業（大阪市住宅供給公社）利子補給要領の定めるところにより、公庫の通常貸付金の残高について、公庫の貸付金の割賦償還の開始時期から当初10年間は2％、11年目からの10年間は1％に相当する額の利子補給を行うことができる。

（家賃の設定及び変更）

第22条　公社は、公社高優賃等の認定管理期間（認定計画に定められた管理の期間をいう。以下同じ。）における家賃について、当該公社高優賃等の整備に要した費用、利息、修繕費、管理事務費、損害保険料、地代に相当する額、公課その他必要な費用を参酌して規則第32条で定める額（以下「限度額家賃」という。）を超えて、契約し、又は受領してはならない。

2　前項の家賃の額は、近傍同種の賃貸住宅の家賃の額と均衡を失しないよう、独立行政法人住宅金融支援機構法附則第10条の規定による廃止前の住宅金融公庫法等の公的融資制度の限度額家賃を超えないように算定し、また、原則として市の委託した不動産鑑定等に基づき適正な額に定められることとし、公社が市長の承認を得て設定するものとする。

3　公社は、次の各号の一に該当するときは家賃を変更することができる。

(1) 物価その他経済事情の変動に伴い必要があると認めるとき

(2) 公社高優賃等に改良を施したとき

(3) その他、合理的な理由のあるとき

4　第1項及び第2項の規定は、家賃を変更する場合に準用する。

（家賃の減額に要する費用の補助）

第23条　市は、公社が、認定管理期間において、入居者の居住の安定を図るため公社高優賃等の家賃を減額する場合においては、高齢者向け優良賃貸住宅等供給促進事業（大阪市住宅供給公社）家賃減額補助要領（以下「家賃補助要領」という。）の定めるところにより、予算の範囲内において、公社に対し、その減額に要する費用の一部を補助することができる。

（賃貸借契約の内容）

第24条　公社は、入居者と公社高優賃等の賃貸借契約を締結するときは次に掲げる事項を契約の内容としなければならない。

(1) 入居者は、公社高優賃等を他の者に貸し、又はその入居の権利を他の者に譲渡してはならないこと

(2) 入居者は、公社高優賃等の用途を変更してはならないこと

(3) 入居者は、公社の承認を得たときを除き、公社高優賃等を模様替えし、又は増築してはならないこと

(4) 入居者は、公社高優賃等の入居の際に同居した者以外の者を同居させようとするときは、公社に当該同居者の氏名及び所得を通知しなければならないこと

(5) 入居者が退去又は死亡した際に、引き続き同居者が入居しようとするときは、入居者は、公社に引き続き入居しようとする者の氏名、年齢、所得等を通知しなければならないこと

（公社高優賃等の用途廃止）

第25条　公社は、認定管理期間において、次の各号のいずれかに該当する場合において市長の承認を受けたときには、公社高優賃等の用途を廃止することができる。

(1) 災害、老朽化その他の理由により公社高優賃等として引き続き管理することが不適当なとき

(2) 建替えを行うため必要があるとき

(3) 都市計画事業又はこれに準ずる事業を施行するため必要があるとき

(4) その他やむを得ない事情があるとき

　　　附　則

　この要綱は平成11年3月23日から適用する。

　　　附　則

1　この要綱は平成13年9月25日から適用する。

2　平成13年9月25日以前に入居者の募集を行った住宅については、従前の規定を適用する。

　　　附　則

1　この要綱は平成19年4月1日から適用する。

2　平成19年4月1日付けで、住宅金融公庫（以下「公庫」という。）が解散し、独立行政法人住宅金融支援機構（以下「金融機構」という。）に権利義務が承継されることに伴い、同日以降、事業が金融機構に引き継がれる事業にかかる条項については、「公庫」を「金融機構」に読み替える。

　　　附　則

　この要綱は、平成21年4月1日から施行する。

　　　附　則

　この要綱は、平成21年7月27日から施行する。

　　　附　則

　この要綱は、平成22年4月1日から施行する。

　　　附　則

1　この要綱は、平成23年10月11日から施行する。

2　高齢者向け優良賃貸住宅等供給促進事業（大阪市住宅供給公社）制度実施要領（平成11年3月23日制定）は廃止する。

　　　附　則

　この要綱は、平成23年10月20日から施行する。

　　附　則

　この要綱は、令和3年4月1日から施行する。