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大阪市賃貸住宅建設資金融資制度要綱

2021年11月30日

ページ番号:201448

(目的)

第1条 この要綱は、大阪市内の土地所有者等が、大阪市民間老朽住宅建替支援事業建替建設費補助制度(以下「建替建設費補助制度」という。)の補助を受けて、賃貸住宅等を建設する際に必要な資金について、大阪市が金融機関に対し、融資のあっせんを行うことにより、防災性が高い良好な市街地住宅の供給促進を図り、もって防災面や居住環境の向上に資することを目的とする。

 

(定義)

第2条 この要綱において、用語の意義は大阪市民間老朽住宅建替支援事業建替建設費補助制度補助金交付要綱に定める意義と同一とするほか、次の各号に定めるところによる。

(1)密集地区

老朽住宅密集市街地整備事業区域内及びアクションエリアをいう。

(2)生活支援施設

賃貸住宅の居住者並びに周辺地域住民の生活利便の向上に資する施設で、次にあげるもの。

ア 医療施設

イ 福祉施設

ウ サービス、物販店舗

エ その他市長が認める施設

 

(融資対象住宅)

第3条 融資の対象となる住宅(以下「賃貸住宅」という。)は、大阪市内において土地所有者等が新築する賃貸共同住宅(店舗併用含む)で、次に掲げる各号のすべてに該当するものをいう。

(1)建設費が「大阪市賃貸住宅建設資金融資制度取扱要領」(以下「要領」という。)に定める標準建設費の2倍を超えないものであること。

(2)他の公的建設資金の貸付を受けていないこと。

 

(融資対象者)

第4条 融資を受けることができる者は、土地所有者等で、次に掲げる各号のすべてに該当するものとする。

(1)大阪市内で、建替建設費補助制度の補助を受けて賃貸住宅を建設しようとする個人または法人であること。

(2)市町村民税または事業税を滞納していないこと。

(3)融資金の返済が確実にできること。

(4)確実な担保を有すること。

(5)複数の申込者の場合は、原則として区分所有する場合を除き、連帯債務契約ができること。

 

(融資区分)

第5条 融資を受けようとする者は、次の各号のいずれかの区分により融資申込みをするものとする。

(1)密集地区区分

密集地区内で賃貸住宅を建設しようとする場合

(2)共同建替区分

共同建替により賃貸住宅を建設しようとする場合

(3)一般区分

前2号に該当しない場合

(4)店舗等

賃貸住宅に生活支援施設を設置する場合の当該部分

 

(融資機関)

第6条 融資機関は、要領に定める。

2 融資機関は、融資申込者に対してこの要綱及び要領に定めるところに従い、融資を行うものとする。

 

(融資の条件)

第7条 融資額は、賃貸住宅の建設に要する費用から公的補助金を減額したものとする。賃貸住宅の建設に要する費用が要領に定める標準建設費によって積算した額を超えるときは、当該標準建設費によって積算した額とする。

2 前項の融資額は、10万円未満の端数を切り捨てた額とする。

3 融資利率は、受付年度の利率を適用し、融資区分によりそれぞれ全額融資を行った日の翌日から起算して、要領に定める期間毎の利率とする。なお、中間融資を行った場合の融資利率は、全額融資を行うまでの期間について、各融資区分の最終利率を適用する。

4 償還期間は、全額融資を行った日の翌日から起算して25年以内とする。ただし、店舗等にかかる融資については、10年以内とする。

5 償還方法は、元利均等月賦償還とする。ただし、密集地区区分の建替及び共同建替区分に該当する場合は、当初1年間元金を据置くことができる。なお、償還期限前にあっても、未償還額の一部または全額を繰上げ償還することができる。この場合、原則として月末日を繰上げ償還日とする。前段の規定に基づく据置期間中にあっては、一部を繰上げ償還することはできない。また、一部繰上げ償還の場合の1回当りの償還額は、原則として1,000万円以上で、100万円単位とする。

6 融資を受けた者は、償還期日に償還金を支払わない場合に、年利14%の割合で滞納日数に応じて遅延損害金を融資機関に支払うものとする。

7 融資を受ける者は、融資を受けるにあたり、融資の対象となった賃貸住宅及びその敷地について、原則として第1順位の抵当権の設定登記を融資機関またはその指定する融資保障機関のために行うものとする。

8 融資保証については、原則として融資機関の指定するところに従い、損害保険会社の住宅融資保証保険又は住宅融資保証会社の住宅融資保証により行うものとする。

9 融資を受ける者は、原則として融資機関の指定するところに従い、確実な連帯保証人をたてるものとする。

10 融資を受ける者は、融資の対象となった住宅について、金融機関への償還完了に至るまでの期間、融資相当額以上の火災保険に加入し、融資機関またはその指定する融資保証機関のために、保険金請求権について質権を設定するものとする。

 

(融資の申込)

第8条 融資を受けようとする者は、賃貸住宅建設資金融資申込書(様式1)を作成し、市長の承認を受けなければならない。

2 融資を受けようとする者が複数の場合、原則としてその代表者をもって融資の申込をすること。

3 前各項の規定による申込書類の確認後、予算の範囲内において、先着順に申込を受付けるものとし、受付期間は7月1日(本市の定める休日である場合は、その日以後の直近の休日でない日) から2月末日 (本市の定める休日である場合は、その日以前の直近の休日でない日) までとする。

4 受付後、建設地の変更、住棟計画または各階平面計画等の大幅な変更は認めないものとする。

 

(融資の承認)

第9条 市長は、前条の申込を受けたときは、その内容を審査し、これを適格と認めた場合には、融資機関に対し、当該書類を送付する。

2 融資機関は、市長から送付された書類の内容を審査し、原則として40日以内に審査意見書(様式2)を市長に送付しなければならない。

3 市長は、融資機関から送付を受けた審査意見書を検討し、融資申込者から建築基準法(昭和25年法律第201号)第6条第1項による確認済証の写しを提出させたうえ、適格と認めた場合には、融資申込者及び融資機関に対し融資承認通知書(様式3)により通知するものとする。

4 市長は、融資機関から送付を受けた審査意見書を検討し、融資申込者から建築基準法第6条第1項による確認済証の写しを提出させたうえ、不適格と認めた場合には、融資申込者及び融資機関に対し融資不承認通知書(様式3-2)により通知するものとする。

 

(工事着工及び期限)

第10条 融資申込者は、融資の承認後、速やかに工事に着工しなければならない。

2 前項の期限は、融資承認日から起算して3ヵ月以内とし、やむを得ない理由により着工が遅れる場合には、融資申込者は、その理由を付した書面を提出し、市長の承認を受けなければならない。この場合において、融資承認日から12ヵ月を超えた場合には、融資申込者の権利を失うものとし、市長は必要に応じて、融資承認取消通知書(様式4)により、その旨を融資機関及び融資申込者に通知する。

3 融資申込者は、工事着工にあたっては、工事着工届(様式5)、工事工程表及び賃貸住宅の建設に要する費用を証する書類を、市長に提出しなければならない。

4 市長は、前項の書類の提出を受けたときは、書類の審査をし、これを適格と認めた場合には、当該工事着工通知書(様式29)を融資機関に送付する。

 

(工事の報告及び検査) 

第11条 融資承認を受けた者は、工事が次の工程に達したときは、それぞれ次に掲げる書類を市長に提出しなければならない。

(1)躯体工事が完了したとき

ア 躯体工事完了届(様式6)

イ 賃貸条件報告書(様式7)

ウ その他市長が必要と認める書類

(2)建設工事が完了したとき

ア 建設工事完了届(様式8)

イ 建築基準法第7条第5項及び第7条の2第5項の規定による検査済証の写し。

ウ 完成写真

エ 建築図面

オ その他市長が必要と認める書類

2 市長は、前項の書類の提出を受けたときは、建築物の検査及び書類の審査をし、これを適格と認めた場合には、当該工事完了通知書(様式9)を融資機関に送付する。

3 融資申込者は、前項の検査合格後でなければ、当該建築物を使用してはならない。

 

(融資)

第12条 融資機関は、市長から建設工事完了通知書を受けた後、抵当権設定日の属する月の末日に融資金全額の融資を行うものとする。

2 融資機関は、前項の規定にかかわらず、市長から工事着工通知書を受けた後にあっては融資金の25%、躯体工事完了通知書を受けた後にあっては融資金の50%を限度として、中間融資を行うことができる。

3 融資機関は、中間融資及び全額融資を行ったときは、市長に速やかにその旨を通知しなければならない。

 

(変更承認申請及び変更届出)

第13条 融資申込者は、融資の申込み後、融資承認までの間に、申込書記載事項または建築計画の変更をする必要があるときは、市長に速やかに変更承認申請書(様式12)を提出しなければならない。

ただし、市長が軽微な変更と認めるものは、変更届出書(様式12-2)で足りる。

2 融資承認を受けた者は、融資承認後において、申込書記載事項または建築計画の変更をする必要があるときは、融資機関を経由して市長に速やかに変更承認申請書(様式12)を提出しなければならない。

ただし、市長が軽微な変更と認めるものは、変更届出書(様式12-2)で足りる。

3 市長は、前2項の申請を受けた場合は、その内容を審査し、認めたときは、変更承認通知書(様式13)により、その旨を融資機関及び申請者に通知し、また、認めないときは、変更不承認通知書(様式14)により、その旨を申請者に通知するものとする。

 

(辞退届出)

第14条 融資申込者または融資承認を受けた者が、融資を辞退する必要があるときは、速やかに辞退届出書(様式15)を市長に提出しなければならない。

2 市長は、前項の届出を受け、必要があるときは、辞退通知書(様式16)により、その旨を融資機関に通知するものとする。

 

(賃貸条件等)

第15条 融資にかかる賃貸住宅を賃貸する者(以下「賃貸人」という。)が、当該住宅を賃貸する場合、家賃その他の賃貸条件については、次の各号に掲げる基準によるものとする。

(1)賃借人の選定

ア 融資を受けた者は、当該賃貸住宅を次に掲げるものに賃貸することができる。

(ア)自ら居住するために住宅を必要とする者

(イ)自ら居住するために一時的に住宅を必要とする者

(ウ)上記(ア)、(イ)に掲げるもの以外に賃貸する場合で、市が認めるもの

イ 賃借人の選定は、原則として公募により受付け、抽選その他の公正な方法により行わなければならない。

ただし、次に掲げる場合は、この限りではない。

(ア)賃貸する住宅の戸数が20戸未満の場合

(イ)募集戸数の1/5を超えない範囲内で選定する場合

(ウ)賃借人が建替に伴う従前居住者の場合

ウ 前イの公募の方法は、掲示等の募集とし、少なくとも次に掲げる事項を示して行わなければならない。

(ア)当該住宅が大阪市賃貸住宅建設資金融資にかかる住宅であること

(イ)当該住宅の名称、所在地、戸数、構造及び階数

(ウ)賃貸人の住所及び氏名または名称、並びに募集を委託する場合は、委託先の住所及び名前又は名称

(エ)家賃、敷金その他の賃貸条件等(各住戸タイプ別)

(オ)入居申込みの期間及び場所

(カ)入居申込みに必要な書面の種類

(キ)賃借人の選定方法

(ク)当該住宅居住者用駐車施設等の台数

(2)家賃等

ア 賃貸人は、賃貸借契約の締結にあたり、家賃の3ヵ月を超えない額の敷金を受領することを除くほか、権利金、謝金等の金品を受領し、その他賃借人の不当な負担となることを賃貸の条件としてはならない。また、受領した敷金は、賃借人が退去する際、その全額を返済しなければならない。

イ 1住戸の1ヵ月当りの家賃の額は、各戸の専用面積、位置及び形状による利便の度合いを勘案して決定するものとし、その徴収家賃総額は次の(ア)から(ク)に掲げる額を合計した額を超えてはならない。

(ア)融資金を、第7条第3項に定める利率及び同条第4項に定める償還期間とする、元利均等月賦償還の方法により償還するものとして算出した額

(イ)賃貸住宅の建設に要した費用の額が融資金を超える場合においては、当該超える額を、利率を9%とし、償還期間を25年として、元利均等月賦償還の方法により償還するものとして算出した額

(ウ)修繕費及び管理事務費として、賃貸住宅の建設に要した費用または当該住宅に係る推定再建築費に相当する額のうち、いずれか多い額に1,000分の1.5を乗じて得た額

(エ)地代相当額として、賃貸住宅を建設するため当該住宅に係る敷地を取得する場合に、通常必要と認められる価格に1,200分の5を乗じて得た額

(オ)賃貸住宅またはその敷地に賦課される公租公課の額の月割額

(カ)賃貸住宅の災害による損害を補填するための損害保険料、または損害保険に代わるべき火災共済に要する費用の月割額

(キ)融資について、保険または保証を行うために要する費用の月割額

(ク)空室発生による損失を補填するための引当金として、前記(ア)から(キ)までの規定により算出した額の合計額に100分の5を乗じて得た額

2 賃貸人は、賃貸住宅の賃貸借契約を締結する場合は、国土交通省の住宅宅地審議会答申で作成された「賃貸住宅標準契約書」を参考に賃貸借契約書を作成し、「大阪市賃貸住宅建設資金融資制度の融資を受けて建設したものである」ことを明記し、市長の承認を得たものを使用しなければならない。

 

(資金の預託)

第16条 市長は、この要綱に基づき融資が実行されたときは、予算の範囲内で融資機関に一定の割合による資金を預託する。

 

(譲渡または目的外使用の禁止)

第17条 賃貸人は、融資期間中、賃貸住宅を譲渡し、または、賃貸住宅及びその敷地を目的外の用途に供してはならない。ただし、やむを得ない事情があると市長が認めて承認した場合においては、この限りでない。

 

(融資承認の取消)

第18条 市長は、融資承認を受けた者が次に掲げる各号のいずれかに該当する場合は、融資承認を取消す事ができる。この場合において、市は融資承認を受けた者及び融資機関にこの旨を融資承認取消通知書(様式4)により通知するものとする。なお、融資承認を受けた者は、融資承認の取消しをした旨の通知を受けたときは、直ちに融資申込の辞退をしなければならない。

(1)虚偽の申込みにより融資承認通知を受けたとき。

(2)融資承認日から3ヶ月以内に工事を着工しないとき。

ただし、本市の承認を受けたものについては、その期限を超えたとき。

(3)正当な事由なくして工事が著しく遅延したとき。

(4)第11条第2項に規定する検査に合格しないとき。

(5)その他、承認の継続を困難にする事由が生じたとき。

2 市長は、融資を受けた者が次に掲げる各号のいずれかに該当する場合は、融資承認を取消し、当該融資機関に対し、預託金の全部若しくは一部を執行せず、または執行した預託金の全部若しくは一部の返還を求めることができるものとする。この場合において、市長は融資を受けた者及び融資機関にこの旨を通知するものとする。

(1)虚偽の申込みまたは報告により融資を受けたとき。

(2)融資金を他の目的へ流用したとき。

(3)正当な事由なくして元利金の償還または違約金の支払を怠ったとき。

(4)建築物が滅失し、または著しく毀損したとき。

(5)第15条の賃貸条件等の規定に違反したとき。

(6)この要綱の規定に違反した行為があるとき。

(7)その他、融資の継続を困難にする事由が生じたとき。

 

(融資契約の解除)

第19条 融資機関は、市長から融資承認の取消しをした旨の通知を受けたときは、当該融資に係る融資契約を解除することができる。

2 融資機関は、前項の解除に際し、融資を受けた者との間に、償還すべき元利金を全額繰上償還しなければならない旨の契約を締結しておくものとする。

 

(融資機関の報告)

第20条 融資機関は、次の各号の一に該当する場合には、それぞれに掲げる書類を速やかに市に提出しなければならない。

(1)融資を実行したときは、融資実行通知書(様式10・様式11)。なお、最終融資を実行したときは、(根)抵当権設定後の土地、建物登記簿謄本を添付すること。

(2)融資の償還が完了したときは、完済通知書(様式20)

(3)第18条に掲げる事項の事故が発生したときは、事故発生通知書(様式21)

(4)融資契約を解除したときは、契約解除通知書(様式22)

(5)毎年度1月末日の償還残額に関する融資償還状況報告書(様式23)

 

(被融資者の報告)

第21条 融資を受けた者は、次の各号の一に該当する場合には、それぞれに掲げる書類を融資機関を経由して速やかに市長に提出しなければならない。

(1)賃貸住宅の賃貸を開始するとき及び隔年度当初に賃貸条件報告書(様式7)

(2)繰上げ償還を行う場合は、一部繰上償還にあっては、3ヵ月以上前に、また全額繰上げ償還にあっては、1ヵ月以上前に、繰上げ償還予定報告書(様式25・26)

(3)住所等に変更があった場合は、変更届出書。また、被融資者の死亡による相続等があった場合には、借受者変更承認申請書(様式27)(それぞれの事項を証明する書類を添付)

 

(融資に関する報告の徴収及び調査並びに是正指導)

第22条 市長は、この要綱に基づく融資制度の適正な運営を図るため、融資機関及び融資を受けた者に対し、必要事項について報告を求め、また、賃貸住宅が融資条件に適合しているかどうかについて現場検査を行い、あるいは、当該融資に関する書類等を調査できるものとし、不適正な事項があった場合は、当該各者に対し是正指導できるものとする。

 

(その他)

第23条 この要綱に定めるもののほか、その他実施について必要な事項は、都市整備局長が別に定める。

 

 

附 則

この要綱は、平成17年7月1日から施行する。

 

附 則

この要綱は、平成18年6月1日から施行する。

 

附 則

この要綱は、平成19年6月1日から施行する。

 

附 則

この要綱は、平成26年6月1日から施行する。

 

附 則

この要綱は、平成27年6月1日から施行する。

 

附 則

この要綱は、令和3年10月1日から施行する。

 

別表および様式

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大阪市 都市整備局市街地整備部住環境整備課密集市街地整備グループ

住所:〒530-8201 大阪市北区中之島1丁目3番20号(大阪市役所7階)

電話:06-6208-9233

ファックス:06-6202-7025

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