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市営住宅の家賃について

2022年5月12日

ページ番号:566694

応能応益家賃について

 

市営住宅は設置目的などにより条例上、「公営住宅」「改良住宅」「再開発住宅」「特定賃貸住宅」「市営すまいりんぐ(特別賃貸住宅)」の5種類に分けられています。

これら市営住宅のうち公営住宅、改良住宅及び一部の再開発住宅の家賃は、世帯の収入とお住まいの住宅の広さ・建築年数等に応じて決まる応能応益家賃制度が導入されています。

したがって、応能応益家賃を決めるために、入居者の皆さまに世帯の収入を毎年申告していただくことになります。(申告書の提出)

収入申告書を提出しない場合の家賃は、近傍同種の住宅の家賃(入居中の住宅の時価を基に法令で定める方法により算出した家賃額のことで、近傍同種の民間の家賃相当額)になり、家賃負担が大きくなりますので、必ず毎年収入申告をしてください。

なお、市営住宅条例で定める収入基準を超える入居世帯に対しては、収入超過者・高額所得者と認定し、割り増し相当分の家賃を徴収するとともに住宅を明け渡す努力等を求めます。

また、市営すまいりんぐ(井高野第6住宅19~21号館を除く)と一部の特定賃貸住宅及び一部の再開発住宅は、毎年、入居者の家賃減額申請により、減額する基準に該当すれば、応能応益家賃の算定方法により世帯の収入とお住まいの住宅の広さ・建築年数等に応じて算定された家賃額まで減額されます。

1、応能応益家賃の計算方法

応能応益家賃の算定は、世帯収入(応能性)と住宅の広さ等の便益(応益性)を加味して以下の方法で計算します。

家賃=(1)家賃算定基礎額×(2)住宅係数

        (住宅係数=立地係数×規模係数×経過年数係数×利便性係数)

                                         

(1)家賃算定基礎額について

家賃算定基礎額は、世帯全員の収入に応じて設定される家賃算定の基礎となる額のことで、世帯の収入月額(政令月収)によって、次の8段階に区分されます。

家賃算定基礎額

収入区分

政令月収

家賃算定基礎額

区分1

104,000円以下

34,400円

区分2

123,000円以下

39,700円

区分3

139,000円以下

45,400円

区分4

158,000円以下

51,200円

区分5

186,000円以下

58,500円

区分6

214,000円以下

67,500円

区分7

259,000円以下

79,000円

区分8

259,000円超過

91,100円

政令月収の算出方法

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(2)住宅係数について

お住まいの住宅の広さ、建築されてからの年数等によって決まる各係数をかけ合わせたものです。

  • 立地係数

        公示価格等を考慮して、国土交通大臣が市町村単位に定めており、大阪市は1.25です。

  • 規模係数

        住戸専有面積を65平方メートルで除した数値です。

  • 経過年数係数

        新築を1.0として、建築されてからの経過年数により構造別・地域別に年ごとに一定率ずつ逓減させた数値です。

 

◆ 利便性係数

事業主体の裁量により0.5~1.3までの間で定める数値であり、本市においては0.7~1.0までの間で、浴室の無い住宅・エレベーターの無い中層住宅の4・5階、土地評価が相対的に低い住宅について、減額した係数を定めています。

※府営住宅が大阪市に移管された時点で入居されており、引き続き同じ住宅に住まれている方については経過措置として上記に関わらず移管時点で大阪府において適用されていた利便性係数が適用されます。

 

 

2、収入申告書の提出

収入等に応じた家賃を算定するために、毎年収入申告書を提出していただきます。

入居者及び同居者等に異動があれば、住民登録の異動の手続きとともに、各住宅管理センターで市営住宅の異動の手続きを必ず行ってください。

※公営住宅、改良住宅及び一部の再開発住宅にお住まいの方で、収入申告されなかった場合には近傍同種の住宅家賃(入居中の住宅の時価を基に法令で定める方法により算出した家賃額のことで、近傍同種の民間の家賃相当額)になります。

 

3、収入申告から家賃決定までの流れ

  • 8月頃        各世帯へ収入申告書を送付 

                  ↓

               収入申告書の提出

                  ↓

               家賃計算

                  ↓

  • 翌年2月頃     「 家賃決定通知」の送付 

                  ↓

  • 翌年4月頃         納入通知書の送付(口座振替の場合、納入開始案内書)

 

 

4、収入超過者の決定

毎年10月1日現在で、公営・改良住宅に引き続き3年以上居住し、かつ世帯収入月額(政令月収)が、原則階層は158,000円(改良住宅は158,000円)、高齢者世帯等は259,000円(改良住宅は158,000円)を超過する方については、収入超過者と認定しその旨を通知するとともに、住宅を明け渡す努力をしていただきます。

また収入超過者には、その収入の超過度合いや収入超過者となってからの年数に応じて段階的に家賃が割り増しされ、一定期間後に近傍同種の住宅の家賃を納めていただきます。

ただし、特別賃貸住宅(市営すまいりんぐ)・特定賃貸住宅・一部の再開発住宅の入居者には適用されません。

 

5、高額所得者

収入超過者のうち特に高額の収入のある方が、そのまま公営住宅に入居していることは、住宅に困っている収入の少ない方が多数公営住宅への入居を希望しているという現状から見て非常に不都合です。

そこで市営住宅条例では次のような措置を定めています。

  1. 公営住宅に引き続き5年以上入居し、最近2年間の収入が政令で定める基準を超える高額所得者に対して、期限(6ヶ月)を定めて住宅の明け渡しを請求することができる。
  2. 明け渡し請求を受けた者は、期限が来たときは速やかに住宅を明け渡さなけれならない。

なお、収入超過者や高額所得者には、市営すまいりんぐや、大阪市住まい公社(市住宅供給公社)などの賃貸住宅の斡旋も行っております。各住宅管理センターにご相談ください。

 

6、家賃減額申請(市営すまいりんぐ(井高野第6住宅19~21号館を除く)、一部の特定賃貸住宅及び一部の再開発住宅の家賃減額)

家賃減額の基準に該当し、家賃減額を受けるためには、収入に応じた減額家賃を算定するため、毎年家賃減額申請書を提出していただく必要があります。

家賃減額申請書の提出がない場合は、減額された家賃ではなく、住宅ごとの固有の決定家賃(近傍同種の住宅の家賃相当額)となり、家賃負担額が大きくなる場合がありますので、毎年提出してください。    

なお、家賃減額申請書の送付、提出、家賃決定までの流れにつきましては、(3)収入申告の際と同様ですのでご参照ください。

※市営すまいりんぐ(井高野第6住宅19~21号館を除く)、一部の特定賃貸住宅及び一部の再開発住宅にお住まいの方は、家賃減額申請書を提出していただかないと、家賃減額が受けられません。

7、収入変動に伴う家賃減額申請(応能減額申請)

家賃決定通知後に、次の事由により、世帯の収入に変動が生じ、収入区分(8区分)が下がる時は、入居者の申請により、家賃が減額される場合があります。

減額事由

  1. 退職または、事業を廃止したとき
  2. 転職等で収入が著しく変動したとき
  3. 同居者のうちで、収入のある者が結婚等で転出したとき
  4. 同居者のうちで、収入のある者が死亡したとき

上記に該当する事由が発生したときは、「家賃減額申請兼同居者異動届」により各住宅管理センターに申請してください。

 

 

8、家賃の減免について

入居後、特に収入が少なくなり、家賃の支払いが困難になった場合には、入居者の申請により、減免を受ける基準に該当する場合に家賃の減免を受けることができます。

ただし、特定賃貸住宅・市営すまいりんぐ、一部の再開発住宅の入居者には適用されません。

主な減額適用要件

  1. 減免申請者は、名義人であること。
  2. 家賃、駐車場使用料に滞納がないこと。また、市営住宅もしくは共同施設にかかる損害賠償金がないこと。
  3. 世帯の総収入が、支出基準額を下回る世帯であること。

世帯の収入が非常に少なく、家賃の支払いに困っている方で上記の事由に該当する場合は「家賃減免申請書」により各住宅管理センターに申請してください。

 

 

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大阪市 都市整備局住宅部管理課管理グループ

住所:〒530-8201 大阪市北区中之島1丁目3番20号(大阪市役所1階)

電話:06-6208-9261

ファックス:06-6202-7063

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