夢洲第2期区域開発事業者募集の基本事項について（令和7年6月6日）

夢洲第2期区域開発事業者募集の基本事項について

夢洲第2期区域開発事業者募集の基本事項について

• 万博跡地となる夢洲第2期区域において、まちづくりの方針である夢洲第2期区域マスタープランを踏まえた開発事業者の募集を実施していくにあたり、事業者募集の基本事項として、（1）土地の処分方法について、売却とすること、（2）土地課題対策について、埋立地の一般的な処分と同様の扱いとすることを決定した。

【大阪港湾局長】

　「夢洲第2期区域開発事業者募集の基本事項について」説明する。
　万博跡地となる夢洲第2期区域においては、本年4月にまちづくりの方針であるマスタープランVer.1.0を策定し、6月5日の副首都推進本部会議では、Ver. 2.0（案）を府市で協議したところである。
　本日の戦略会議では、今後、マスタープランのもと、開発事業者の募集条件の検討を進めていくにあたり、その基本的な事項について、決定をいただきたい。

　まず1ページの目次をご覧いただきたい。
　はじめに、事業者募集を行う対象土地の概要とまちづくりの考え方、土地利用方針などが示されている夢洲第2期区域マスタープランVer. 2.0（案）の概要について説明する。
　そのうえで、本事業者募集における基本事項として意思決定をしたいと考えている、土地の処分方法、土地課題対策について説明し、最後に今後の進め方について説明する。

　次に2ページの「夢洲第2期区域開発事業者募集の対象土地の概要について」をご覧いただきたい。
　対象となる土地は、大阪ヘルスケアパビリオン跡地活用ゾーンを除いた拡大図の網目状の区域であり、面積は約46ha、建ぺい率、容積率や都市計画上の位置付けなどは資料に記載のとおりである。

【大阪都市計画局長】
　続いて、まちづくりの方針である、夢洲第2期区域マスタープランVer. 2.0（案）について説明する。

　3ページのまちづくりの考え方である。
　まちづくりのコンセプトとして、「万博の理念を継承し、国際観光拠点形成を通じて『未来社会』を実現するまちづくり」を掲げ、まちづくりの方針として、1（注）エンターテイメントシティの創造、2（注）SDGs未来都市の実現、3（注）最先端技術の実証・実践・実装の3点を示している。

　次に4ページ、2の土地利用方針であるが、大きく4つのゾーンに区分している。
　1（注）のゲートウェイゾーンについては、Osaka Metroの夢洲駅に最も近く、夢洲の玄関口として高揚感や期待感を与えるにぎわい機能や交流機能などの導入を想定しており、ナイトアクティビティなどとともに、万博を契機とした最先端技術やイノベーション機能などの導入をめざしている。
　2（注）のグローバルエンターテイメント・レクリエーションゾーンについては、さらに2つのゾーンに区分しており、その1つはスーパーアンカーゾーンであり、2期区域における集客の中核となるゾーンである。
　夢洲でしか体験できない非日常空間を創出する、大規模で統一されたコンセプトに基づくエンターテイメントやレクリエーション機能の導入を進め、親水空間などを活用したファミリーで楽しめる施設やコンテンツの充実を図ることとしている。
　もう1つは、交流ゾーンとして、ゲートウェイゾーンからの人の流れやにぎわいを、隣接するエリアにつなげるハブ拠点の形成を図ることとしている。
　続く3（注）IR連携ゾーンについては、隣接する第1期のIR区域との連携により、例えばホテルやMICE施設など、相乗効果を高める機能の導入を図ることとしている。

　続いて、万博レガシーの継承について、5ページをご覧いただきたい。
　まず、大屋根リングについて、2025年度後半に開始予定の開発事業者募集において、開発事業者に求める計画提案の中で、まちづくりと一体となった「原型に近い形で活用する計画」をはじめ、「改修し活用する計画」、「部材としてリユースし使用する計画」などの提案を求めることとし、開発事業者が利活用できるよう、博覧会協会が大屋根リングの北東部の約200mを一旦、現地に残置することとした。
　また、利活用にあたり、周辺施設との連続性や一体性などを確保するとともに、まちづくりの中で、大屋根リングを想起させるなど万博レガシーの継承に留意することとしている。
　次に、静けさの森の樹木について、2025年度後半に開始予定の開発事業者募集において、開発事業者に求める計画提案のなかで、まちづくりと一体となった緑地等の整備の提案を求めることとし、開発事業者が利活用できるよう、博覧会協会がその樹木を残置することとした。
　なお、静けさの森の樹木を利活用した緑地等の整備にあたり、まちづくりの中で、周辺施設との連続性や一体性等を確保するとともに、静けさの森の理念を踏まえたものとするなど、万博レガシーの継承に留意することとしている。

　次に6ページをご覧いただきたい。
　マスタープラン1.0策定後の経過として、大屋根リング及び静けさの森の樹木について示している。
　3月17日の博覧会協会の理事会の議論のなかで、取扱いについて関係者で議論を進めることとなり、その後、博覧会協会により、国、経済界、大阪府市などによる「大阪・関西万博の大屋根リングの活用に関する検討会」が設置された。
　4月には2回にわたる実務者会合を経て、5月2日に同検討会が開催された。
　このなかで、

• 優秀提案の大屋根リング約200mや静けさの森については、当面解体せず、協会が維持管理すること
• これらは、会場跡地の大阪市への返却と同時期に開発事業者に引き渡すこと
• 開発事業者が決定しない場合、全部を使用しない場合は、協会が撤去すること

【大阪港湾局長】
　続いて、7ページをご覧いただきたい。
　「1．土地の処分方法について」であるが、これは売却によるものとしたいと考えている。
　優秀提案者の意見も参考に、埋立地の一般的な処分方法と同様に、売却とするものである。

　続いて、8ページをご覧いただきたい。
　「2．土地課題対策について」であるが、これも埋立地の一般的な処分と同様の対応をしたいと考えている。
　具体的には、1点目、地中障害物については、鑑定評価において考慮することで、土地価格に反映されることとなる。
　すなわち、土地利用に支障がある場合には減価されることになる。
　2点目、建設残土の処分に係る土壌汚染対策については、本市が夢洲内での受入れを行うことで、事業者の負担が増加しない対応を行うこととしている。
　なお、この対応は、分譲促進の観点から従来より行っている対応である。
　3点目、液状化対策や土壌汚染を伴う建設汚泥の処分については、本市は負担しないこととする。
　土地処分と土地課題対策については、ただいま説明した内容を募集の基本的事項として決定したいと考えている。

　最後に9ページの「今後の進め方について」をご覧いただきたい。
　今後、本日の戦略会議での決定内容を踏まえ、マスタープランVer2.0の策定と並行して、鑑定、募集要項の作成等の事業者募集の準備を進める
　事業者募集については、今年度後半において開始予定である。
　説明は以上である。

【政策企画室長】
　それでは、質問等はあるか。

【高橋副市長】
　土地処分について確認したい。資料7ページに、土地の処分方法については、優秀提案者の意見も参考に、今回は売却とあるが、具体的にどのような提案、意見があったのか教えてほしい。

【大阪都市計画局長】
　優秀提案2者からのヒアリングにおいて、概ね売却での土地処分を希望されていたため、売却を提案している。

【高橋副市長】
　2者とも売却を表明しているのか。

【大阪都市計画局長】
　1者は売却を希望、もう1者は部分的に売却、それ以外は開発内容により売却または借地を希望とあり、両者をあわせて概ね売却の方針で良いであろうと考えている。

【高橋副市長】
　隣接するIRの用地は貸付している。事業者の意見を聞いてとは言うものの、なぜ2期は土地を売却とするのか改めて確認したい。

【大阪港湾局長】
　もともと埋立地の処分であるので、一般的な処分方法については、事業の性質上、売却が基本となるということが大前提である。
　それと同時に、IRは、IR整備法に基づき、国の認定を得て実施される公益性の高い事業として、長期間にわたる安定的・継続的な事業実施の確保が重要であり、事業期間の満了時や、事業継続が困難となるような事態となった場合にも、まずはIR区域の継続をめざすことが必要であり、土地所有権を市に留保し、府市が主導的に区域のあり方を決定できるよう、貸付とされたものである。
　一方、2期の土地については、マスタープランの範囲内で事業者が事業計画を自由に検討し、事業を実施するものであることや、先ほど述べたように、優秀提案の提案事業者からの意見も踏まえ、埋立地の一般的な処分方法である売却と考えている。

【高橋副市長】
　IRは事業の特殊性から貸付としていて、今回の2期については優秀提案者からの要望もあり、また従来からの処分方法でもあるため売却という理解でよいか。

【大阪港湾局長】
　そのとおりである。

【高橋副市長】
　次に、土地課題対策について、IR事業での対応と2期事業での対応に違う点があるが、それについて説明してほしい。

【大阪港湾局長】
　資料の8ページに土地課題対策について記載している。
　1（注）から3（注）まであるが、IR事業については、この3点とも本市負担としている。
　具体的に説明すると、まず1（注）の地中障害物については、IRの場合は実費を本市が負担し、2期は鑑定で減価するため、方法は異なるが本市が実質的に負担していることに変わりない。
　2（注）の建設残土の処分についても、IRと同様に基本的に夢洲内での処分となり、これは2期もIRも同様の対応と考えている。
　一方、対応が異なるのが3（注）であり、IRについては、液状化対策等は本市が費用負担しているが、2期事業に関しては負担しないとしている。
　なお、これらは、従来の埋立地における取扱いと同じである。

【高橋副市長】
　液状化対策等について、IRでは費用負担しているのに対して、2期では費用負担しないという、その違いについて説明してほしい。

【大阪港湾局長】
　考え方についてのご質問と思うが、本市の埋立地内の一般的な処分において、液状化対策等は、事業者の負担において実施するというのがまず基本となっている。
　こうした中、IRは、国内外から毎年約2000万人の来場者が訪れる国際観光拠点の核となる大規模集客施設であることから、IR事業用地としての適性確保が必須であり、そのような土地に起因する所有者としての責任に加えて、大阪臨海部のまちづくりなどの政策的な観点も踏まえ、土地所有者として市が負担することとした。
　一方、2期開発は、IRのように法律等によって施設や規模が決まっているわけではなく、マスタープランに沿っていれば、施設を事業者が決められることなど、自由度が高いことや、処分方法や公募スキームも異なる状況にもあり、一般的な土地処分と同様の対応と考えている。

【高橋副市長】
　結果として、液状化対策等を事業者に求めることにより、事業者募集の不調・不落のリスクが出てくると思うが、その辺りはどう捉えているか。

【大阪港湾局長】
　可能性という範囲では不調・不落のリスクはあるかもしれないが、先ほど申し上げたように、埋立地の一般的な処分においては、負担しないこととしているため、今回もこの点に関しては、特に問題ないのではないかと考えている。

【高橋副市長】
　事業者に対しても説明を尽くすようにお願いする。

【財政局長】
　今の話と重複するかもしれないが、確認の意味で考え方等を教えていただきたい。
　まず処分方法について、売却によるものとすると書いてあり、賃貸は提案があっても最初から認めないという趣旨と思うが、そのように限定することが良いのかと若干思っている。
　埋立事業の長期シミュレーションが3月に公表されているが、夢洲2期と3期も併せて、どちらも賃貸でシミュレーションされている。
　事業完了までの間、賃貸としても資金ショートはしない、最低でも240億円ほどの残金があるというシミュレーションになっている。
　今回売却とするので、早く資金も入って、より良いことだとは思うが、土地を購入してもらうとなると、ここは46haなので、平米あたり10万円としても460億円必要となる。
　事業者がしっかりと資金調達できないと、買い取れないということになると思う。
　それと、先ほど高橋副市長からもあったように、液状化対策等も事業者の負担となると、かなり事業者側の負担が大きいと思っている。
　経営戦略上どう考えるかということもあるし、経済状況がどうなるかという問題もあると思う。
　うまく応募があればよいが、そうならない可能性もあるのではないかという心配がある。
　先ほど大阪都市計画局から説明があったように、優秀提案者から賃貸という声もあったので、売却か賃貸かについて、どちらでも提案を受け付けるということは考えられないのか。
　先ほどのコンセプトの確保という点からしても、売却の場合、買い戻し特約が法律上10年である。
　だから、コンセプトは一応縛っているけれど、10年経てば自由に転売することも可能になる。
　売却と賃貸のどちらがよいのかというのは、メリット・デメリットがあると思うが、あくまでも売却で進めるという考え方を、もう少し教えてほしい。

【大阪港湾局長】
　処分方法を売却と固定することについての懸念について、例えば売却と賃貸の両方で募集できないかということだが、この点について検討した。
　売却と貸付になると、若干公募条件が異なることがあるが、やはり一番大きいのは、仮に事業者から売却と貸付の両方の提案があった場合に、当然、違う次元の価格が出てくることになる。
　そうなると、どちらの価格が優れているのかを決めようとした場合、客観性・公正性の確保が難しいと思われるので、やはり並存して募集をするのは難しいと考えている。
　今回は、優秀提案の意見にもあるように、埋立地の一般的な処分方法である売却としたいと考えている。
　なお、長期収支については、確かに貸付で試算しているが、リスク管理の観点から貸付で試算している。
　つまり、一時に資金が入るのは売却の方であり、資金的には良いが、賃貸にすると当面資金が入らず、資金的に厳しいということで、リスク管理の観点から試算してきた経過があり、それをもって貸付を決めたということではない。
　そのため、今回の戦略会議において、意思決定をしたいと考えている。

【財政局長】
　資金面から言うと、売却で一時に資金は入ってくるが、賃貸の方が将来的にはよいシミュレーションになっている。
　所有権を大阪市に留保したままで、企業債の償還が終わってからでもずっと賃料が入ってくる。
　IRもそういう形で、35年の事業定期借地にしていて、さらにもう1回契約し直すとなると、ずっと賃料が入ってきて、所有権を持っているので最後にまだ売却できるという意味からすると、港営事業会計の今の資金状況をみても、賃貸でも全然問題ないと思う。
　それから、賃貸と売却の両方の提案が出てきたときの優劣は難しいという答えだったが、今回は二段階審査方式と聞いている。
　そうすると、まずは第一段階で、コンセプトに合っているかという中身で選び、第二段階で価格で選ぶことになると思うが、先ほどの話だと、賃貸と売却の両方で公募した場合、どちらも応募がある可能性があるが、一段階目の審査では1者に絞らないという理解をしたらよいのか。
　一段階目の審査で1者に絞らず、二段階目の審査において価格競争で最終的に事業者を決める、そのような理解をしたらいいのか。

【大阪港湾局長】
　審査方法については、まだ正式に決定していないが、仮に二段階審査となると、最初に企画提案内容を審査する。
　その時点で優劣はつけるが、一定の合格点を超えれば、企画内容としては一定水準を満たしていることになるので、2者以上が次の審査に進む可能性がある。
　そうなると、価格競争が賃貸と売却の両方出てくる可能性があるので、その場合、審査が難しくなり、事業実現性が高まらないため、やはり事業を実現していくためには、今回は募集方法を一方に決めて実施した方がよいのではないかと考えている。

【財政局長】
　承知した。
　複数応募があるという前提で、売却と賃貸の両方の応募があった場合、非常に採点が難しいため、どちらか一方に決めた方がよく、今回は売却の方を選ぶということで理解した。

　もう1点質問したい。
　土地課題対策のところの1（注）について、地中障害物で支障がある場合、減価されるということだが、これは一般的なのかもしれないが、実質的に市が負担するということである。
　この土地利用に支障があるかどうかということをどのように把握するのか、あまりイメージができないので、わかれば教えてほしい。

【大阪港湾局理事】
　まず、2期区域の地中障害物として考えているのは、1つは埋立地全体を区画割りするための中仕切り護岸という、比較的大きな地中構造物である。
　また、埋め立て中に地下水を汲み上げて、沈下促進するための揚水井戸であるとか、沈下量を観測するための沈下観測台というものが、現在想定している地中障害物である。
　鑑定評価に際しては、このような地中障害物に関する正確な情報を鑑定業者に提供し、鑑定業者がこれらの資料をもとに鑑定を行うことになっている。
　実際、地中障害物の存在が鑑定評価にどのように反映されるのかは、それぞれの鑑定事業者の専門的な判断によるところが大きいため、現時点でこの場で、どのような形で減価に反映させていくのかという点を答えるのは難しい。

【財政局長】
　承知した。
　既に埋まっていることが判明しているものについては、情報提供して鑑定してもらうという理解でよいか。

【大阪港湾局理事】
　そのとおりである。

【財政局長】
　土地利用に支障があるかどうかは、土地利用計画が出てこないとわからないと思うが、計画が出てきてから再度鑑定するのか、価格も競争するので最初から最低売却価格みたいなものを提示するのか、どう理解したらよいか。

【大阪港湾局理事】
　あくまで、鑑定評価は公募に先立って行うため、現状判明している地中障害物を鑑定士に情報提供し、それをもって判断することになる。
　減価の方法は、先ほども申し上げたように、それぞれの鑑定士の裁量によるところではあるが、一般的な減価の方法、鑑定の方法があるのであれば、公募前の鑑定に反映されると考えている。

【財政局長】
　そうすると、地中障害物があることが判明している場合は、土地利用に支障があるかないかにかかわらず、鑑定の段階で減価するという理解でよいか。

【大阪港湾局理事】
　支障になるかどうかという点は、あくまでも鑑定の中での専門的な判断となり、それぞれの鑑定士の判断と考えている。

【財政局長】
　承知した。

【横山市長】
　活発な議論と詳細な説明に感謝する。
まず、夢洲の2期区域については、これまでも議論がされているとおり、万博の理念やレガシーを受け継いで、大阪・関西、西日本の新たな国際観光拠点のポイントになると思うので、まちづくりのビジョンを固めて、皆さんにしっかり訴えていきたい。
　資料の4ページでは、エリアを区切り、どのようなビジョンにするのかということを示されており、大屋根リングや静けさの森についても、理事会、博覧会協会の方で議論があった点も含めて記載されているので、引き続き、大屋根リングの法的課題等の整理も含めて、しっかり進めていただいて、事業者から前向きで建設的で魅力的なプランが出るように努めてほしい。
　土地処分方法、土地課題対策等については、特にIR用地との比較というのは、多くの人が気になると思うので、しっかり説明していかないといけない。
　IRというのは、法にも一定制約や、To Doが記載されていて、その中でIR用地の特殊性に鑑みて手続きが進んでいるという点と、2期については処分方法並びに土地課題対策等について、一般的な方法で対応していくという点を、市民の皆さんにもわかりやすいように、私も含めて発信に注意していきたいし、しっかり説明していかないといけない。
　その上で、民間の皆さんの新たな自由度の高いアイデアをもって、魅力的なまちづくりがなされるようにしていかないといけないので、そのような魅力的な提案が出るよう、引き続きこの手続きを進め、今年度後半の募集に向け進んでいきたいと思うので、よろしくお願いする。

【政策企画室長】
　それでは最後に、本日の決定事項について、改めて確認させていただく。

　万博跡地となる夢洲第2期区域において、まちづくりの方針である夢洲第2期区域マスタープランを踏まえた開発事業者の募集を実施していくにあたり、事業者募集の基本事項として、
（1）土地の処分方法について、売却とすること
（2）土地課題対策について、埋立地の一般的な処分と同様の扱いとすること
以上この2点を決定する。

（注） 参考資料では、丸囲み数字で記載