未来医療国際拠点事業における賃料について（令和8年5月13日）

未来医療国際拠点事業における賃料について

未来医療国際拠点において、未来医療の産業化や国際的な拠点の形成に向けて、運営主体である未来医療推進機構による公共・公益性の高い本拠点の取組継続を図るため、次回の賃料検証時期である令和11年1月30日までの間、土地賃料の据置き（減免）を認める方向とすることを決定した。

（注）黒丸（●）部分については、非公開としています。

【政策企画室長】

　戦略会議を開催する。

　会議については、大阪市情報公開条例第7条第2号および第5号の規定に該当する非公開情報を含む議論を行うため、取材については議事開始までとし、会議終了後に、非公開情報を除く、会議資料及び議事内容について公開する。

　それでは、会議公開はここまでとし、報道機関については、退出をお願いする。

　（報道機関、退出）

　それでは、計画調整局より説明をお願いする。

【計画調整局長】

　「未来医療国際拠点事業における賃料について」を説明する。

　資料の1ページをご覧いただきたい。

　本日の戦略会議では、未来医療国際拠点用地の土地賃料の据置き（減免）を認める方向とすることについて、決定をいただきたい。

　続いて、3ページをご覧いただきたい。

　未来医療国際拠点、「中之島クロス」については、大阪市の土地を開発事業者（日本生命、京阪ホールディングス、関電不動産開発の3社）に70年間貸し付け、開発事業者から借地料として1.56億円／年を受領している。そして、大阪府と民間企業21社の出捐により設立された未来医療推進機構が、テナント企業の誘致や事業活動を担う主体となり、入居企業や医療法人に対しサブリース契約の形で貸し付けている。大阪市の借地料については、議会での議論も踏まえ、3年に1回検証することとなっている。現行借地料の1.56億円に対し、直近の不動産鑑定では鑑定評価額が上昇したが、未来医療推進機構の経営状況、ならびに当該拠点の重要性を踏まえ、借地料を据置く方向で整理したいと考えている。

　ページを戻して2ページをご覧いただきたい。

　中之島4丁目、なにわ筋線の新駅（中之島駅）ができる予定地の東側に位置する大阪市の土地8,600平方メートルを活用して、建物を建設している。

　経過としては、2018年3月に府・市・経済界による協議会において、当該拠点のコンセプト、ビジョン、機能、運営スキームの方向性について議論した上で、基本計画案を策定している。

　2018年9月に府と市の間で基本方針を締結している。その内容として、大阪府は主に機構の設立支援やイノベーション創出といったソフト面に取り組み、大阪市は市有地の活用および民間開発の誘導などハード面を担う、という役割分担を整理している。

　その後、同月の戦略会議において、本拠点を民設民営で進めること、定期借地は70年間とし、公募型プロポーザル方式により開発事業者を選定すること、マスターリース方式採用の義務付け、用途限定等の条件を踏まえた不動産鑑定評価の実施等について意思決定いただき、その後、未来医療推進機構が設立され、2024年6月に中之島クロスが開業した。

　次に3ページのとおり、令和7年度ベースでは、機構はサブリース賃料としてテナントから●●円を受領し、マスターリース料として開発事業者に17.6億円を支払い、その差額●●円により、人件費や経費等を賄っている状況である。令和8年度にはその差額は●●円程度となる見込みである。

　次に4ページをご覧いただきたい。未来医療国際拠点の事業内容を改めて整理している。

　コンセプトは、未来医療の産業化の推進と、その提供を通じた国際貢献の推進としている。

　効果としては、市民に最先端の医療等を提供することで市民サービスの向上が図られること、また本拠点を核として周辺の民間開発が促進されること、国際拠点にふさわしい中之島のまちづくりの進展が図られることを見込んでいる。

　機構による取り組み状況については、企業の集積について、賃貸可能な延床面積のうち約95％が契約済みである。また、産学医連携スモールオフィス＆ラボについては、当初は機構直営を想定していたものの、ノウハウを有する三井不動産の運営により事業展開している。都心部では希少な賃貸ウェットラボを有しているなど、イノベーション創出に取り組んでいる。加えて、「創薬クラスターキャンパス整備事業」として、厚生労働省の補助金を活用し、スタートアップ人材育成等に取り組んでおり、エコシステム構築を進めている。この事業については、令和7年度および8年度の2年間で事業費約4億円を見込んでおり、うち機構が約2億円を負担し、伴走支援型のスタートアップ支援を実施している。ほかにも各種イベントの実施や海外機関等との連携も進めている。

　次に5ページをご覧いただきたい。土地賃料の経過である

　議会での附帯決議も踏まえ、基本合意書および定期借地権設定契約書を締結している。基本合意書では、前年度事業実績および当該年度の収支計画を毎年報告すること、土地賃料は定期借地権設定契約締結日から3年ごとに検証すること、事業内容は締結日から6年ごとに検証することを定めている。

　令和7年度が土地賃料の検証時期に当たり、不動産鑑定評価結果は月額1,460万円、現行賃料から約12％増額、年額約1.75億円となった。基本合意書に基づき、本市から開発事業者に賃料の改定を請求し、市・開発事業者・機構・府の4者による協議を行い、協議が整えば、開発事業者に改定を通知するという手続きの流れとなる。令和8年1月13日に賃料改定を開発事業者に請求した後、4者による協議を計4回実施しており、各者からさまざまな意見が示されている。

　次に6ページをご覧いただきたい。各者の主な主張を整理している。

　大阪市としては、本市の貸付料算定基準に沿い、経済事情の変動等も考慮し、不動産鑑定評価によって適正な貸付料を算定している。

　開発事業者は、運営スキーム上、収入の大部分は機構からのマスターリース賃料となるため、機構がマスターリース賃料の増額に応じることができなければ、大阪市からの借地料改定請求に応じることは困難であることを主張している。また協議過程では、収益還元の考え方に基づく場合、実質的にはサブリース賃料を増額できない現状においては、マスターリース賃料の増額余地がない点が鑑定時に考慮されていないのではないか、また、建物保有コスト（減価償却費や公租公課）が上昇する中でマスターリース賃料に転嫁できない構造のため、開発事業者の収支が悪化している、といった意見が出ている。

　次に7ページであるが、未来医療推進機構の主張に先立ち、8ページで機構より提出を受けた収支見込を簡単に説明する

　損益計算書では、収入は主として入居企業等からの賃料および水道光熱費等、支出は開発事業者に支払うマスターリース賃料、人件費、水道光熱費、租税公課等となっている。

　創薬クラスターキャンパス整備事業の事業費は、支出の「水道光熱費、租税公課等」に含まれており、令和7年度および8年度は支出合計額が増えている。さらに、スモールオフィス＆ラボ等の施設整備費用の負担もあり、●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

　この前提の下、入居率は令和8年度期首時点で95％だが、開業前の初期投資および創薬クラスター整備事業の影響により、初期投資負担が先行している状態であるが、一定期間経過後は改善する見込みである。

　なお、この内容は第三者のチェックを受けた上で機構から本市に提示されている。

　また、創薬クラスター整備事業を実施しない場合の現預金の推移、ならびに敷金返還の必要が生じた場合の返還額も参考として記載している。この収支状況を踏まえ、機構としては、厚生労働省補助金を活用した事業実施等により初期投資負担が先行しており、中長期的には財務改善が見込めるものの、安定化まで一定期間を要すること、テナント撤退時には敷金返還が必要となること、開業直後であることからサブリース賃料の値上げは事業継続性や拠点の重要性に鑑み慎重な対応が必要であることから、マスターリース賃料の増額に応じることは困難であると主張している。

　大阪府としても、拠点機能向上に向けた施策を集中的に展開する中で、立ち上げ期の初期投資負担の先行などはやむを得ず、マスターリース賃料の増額は資金繰りへの影響が懸念され、適切ではないと考えている。

　こうした収支状況および各者の主な主張を踏まえ、今後の対応方針として9ページをご覧いただきたい。

　土地賃料は3年ごとの検証のため、次回検証は令和11年1月30日になる。したがって、当面3年間は現行賃料を据置き、据置く手段として減免を認める方向で進めたいと考えている。減免の根拠は、財産条例または財産規則の適用を想定している。

　考え方として、ヘルスケア・ライフサイエンス分野は地域未来投資促進法に基づき大阪府とともに作成した基本計画において活用戦略の一つに位置付けられており、さらにBeyond EXPO 2025においても本拠点を核としたライフサイエンス拠点の形成を施策の方向性として掲げている。これらを踏まえ、本拠点は大阪の成長にとって極めて重要なライフサイエンス分野のイノベーション創出拠点であると考えている。

　本拠点のオーガナイズを担う機構の収支状況は改善傾向にあるものの財務改善には一定期間を要する。また、開業間もない現時点においては、入居テナントに賃料改定を求めることが困難なことは一定理解できる。加えて、開発事業者は機構からのマスターリース賃料以外に収入を増やす余地がなく、機構が改定に応じられないのであれば、大阪市の改定請求に応じられないとしていることから、大阪市が賃料改定を行った場合、機構の事業資金計画に影響し、結果として公共・公益性の高い本拠点の活動に支障をきたすおそれがある。

　以上を踏まえ、次回の賃料検証時期である令和11年1月30日までの間、減免により土地賃料を据置く方向で認めていただきたい。

　今後の対応として10ページをご覧いただきたい。

　大阪府においては役割分担に基づき、スタートアップの育成等につながる事業費として令和8年度予算に4億円以上を計上している。また、本拠点2階の一部（交流・共創・発信の場）について、令和6年度から借り上げ、年額約2,200万円の賃料を機構に支払っており、令和12年度まで継続する計画となっている。

　一方で、機構の財務基盤強化に向けて、本市から開発事業者に対しては、安定的運営に向けた緊密な情報共有や協議、機構に対しては、将来の資金需要と内部留保確保を十分に勘案した事業実施、新規テナント誘致等による収入増加と賃料収入以外の収入源確保、府に対しては、環境整備の継続を求めていく。

　財務基盤強化に向けた取組状況は、4者により構成される運営協議会において確認を行っていく。令和11年1月31日以降の土地賃料については、3年ごとの検証結果を踏まえ、適切に対応したいと考えている。

　最後に、減免に向けた手続きの進め方について、本日ご了解をいただければ、まず4者協議において、本市と開発事業者が土地賃料を据置く方向で協議を継続することを確認する。その後、減免申請書の提出を受け、市長決裁を経た上で、開発事業者へ通知する。

　資料の説明は以上である。よろしくお願いする。

【政策企画室長】

　それでは、ご質問はあるか。

【山本副市長】

　議論に入る前に確認させていただく。特定事業の減免といった個別の案件をあえて戦略会議に諮ることにした主旨についての説明をお願いする。

【政策企画室長】

　当案件については、本事業の重要性に鑑み、2018年の戦略会議で基本的な方向性を決定してから時間が経過していることに加え、大阪を取り巻く社会経済環境の変化や、また、未来医療国際拠点周辺のまちづくりを含めた状況変化も踏まえる必要があると判断した。このため、特別職を含め幅広く議論を行ったうえで方向性を決定することが適切と考え、戦略会議の議題としたものである。

　なお、今後、特定の施策・事業に関する減免案件を常に戦略会議で取り扱う運用とするものではなく、個々の事案の内容や重要性を踏まえ判断したものである。

【山本副市長】

　承知した。

【西山副市長】

　3ページの運営スキームは当初からこうした枠組みで、難しさがあるのは理解する。ただ、3者の主張を見ると、結果として土地賃料にしわ寄せがきているように見受けられる。そうではなく、スキームの中でも各者の積極的な役割があり、それを担っていただく必要がある。　●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

　空きが出たらすぐ埋められるよう、テナント側を待たせるほどのリーシングを行い、入替時には速やかに次のテナントを入居させられる体制が必要である。賃料値上げ交渉の場面でも、応じない場合は次の候補がいる、という状況を作れることが大事であると考える。

　こうした営業面の考え方も含め、本市として事業を進めるために、大阪府、機構、開発事業者に対し、今後どうしていくのかを明確にしていただくよう、しっかり調整していただきたい。

【計画調整局長】

　各者が役割分担に基づき取り組むことは重要である。現時点の入居率は95％であるが、機構においては引き続きリーシングを進めていると聞いている。したがって、95％が継続することを了としているわけではなく、引き続き新規テナントの誘致や収入増加に取り組むよう、機構に伝えていく。

　●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●したがって、将来の資金需要と内部留保の確保を十分に勘案しつつ事業を進める必要があるため、その点も機構にしっかり伝える。

　開発事業者および大阪府に対しても、安定的な運営に向け、それぞれの立場で可能な対応、例えば大阪府であれば必要予算の確保等も含め、運営協議会等の場を活用して、適切に伝えていきたいと考えている。

【高橋副市長】

　土地賃料の鑑定の問題と、機構のサブリース賃料について伺う。

　まず6ページについて、開発事業者の主張の第2段落に、サブリース賃料を増額できない契約であるため、それを反映した鑑定になっていない、という指摘がある。今回の鑑定は、現行賃料から何％の増額になっているのか。

【計画調整局長】

　約12％の増額である。

【高橋副市長】

　開発事業者側は、サブリース賃料を上げにくい状況で再生医療等のエコシステム構築をめざす点を踏まえると、高い鑑定評価額は出ないはずだという認識があるのだと思う。この点について、局としての認識を伺う。

【計画調整局長】

　開発事業者の主張について、契約形態上、大阪市が借地料を改定した場合に限り、開発事業者がマスターリース賃料の改定を行える仕組みとなっている。

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　不動産鑑定については、周辺の相続税路線価比が20％を上回っていること、大阪市消費者物価指数の変動率も2％を上回っていることなど、市の算定基準に照らして賃料改定の基準に該当する経済情勢となっている点を踏まえ、市場価格を確認するために不動産鑑定評価を実施している。

　鑑定評価では、施設が稼働し賃料水準も見えてきた中で、用途により賃料水準が異なる点、マスターリース方式や用途の限定等の条件も踏まえ、適正な賃料を算定していると局として考えている。

【高橋副市長】

　鑑定にはさまざまな手法があるため、引き続き開発事業者とも協議を行い、進めていくよう調整をお願いする。

　次にサブリース賃料について、8ページの収支に関連して確認する。サブリース賃料収入とマスターリース賃料との差額●●円で運営するスキームの中で、サブリース賃料は相場並みで取れているのか。例えば、月坪1万円程度で貸しているといった状況はないのか、確認したい。

【計画調整局長】

　●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●リエゾンオフィスの賃料については、月坪で●●●●●●円程度と聞いている。

　●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●したがって、本拠点のオフィス賃料設定は周辺エリアの相場並みの水準と考えている。

【高橋副市長】

　承知した。

　また、産学医連携スモールオフィス＆ラボの整備や、創薬クラスターキャンパス整備事業により初期投資負担が先行しているため、当面厳しいが将来的に収支改善という説明であった。局としても同様の認識か。

【計画調整局長】

　8ページの収支状況について、開業前のイニシャルコストおよび創薬クラスターキャンパス整備事業の影響により、今年度までは営業利益がマイナスとなる見込みである。

　一方、来年度以降は営業利益がプラスに転じる見込みである。●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●2028（令和10）年度までは現預金が減少する見込みであるが、2029（令和11）年度以降は改善する見込みである。

　局としても、2029（令和11）年度以降の機構の収支状況は改善すると認識している。また、機構の収支見込のチェックを行った第三者においても、同様の認識であると報告を受けている。

【高橋副市長】

　機構に対して、サブリース賃料の増額を含めた収入源の確保にしっかり取り組むよう働きかけをお願いする。

　特に、2031年になにわ筋線が開業すれば関西空港とのアクセスが大幅に向上し、サブリース契約の更新時や新規契約時は、収入増の絶好の機会になると思うので、その機会を逃さないように局から強く働きかけてほしい。

　最後に、2018年度に大阪府と締結した基本方針では、府市連携して拠点を支えることを明記している。大阪府は令和8年度予算として4億円超を計上し、また市の賃料減額分に近い年間約2,200万円の賃料を令和12年度まで継続して負担する計画と記載されている。

　以上を踏まえ、令和11年1月30日までの3年間の賃料減免の提案については、この方向で進めるべきと考える。引き続き関係者との協議をお願いする。

【山本副市長】

　4ページに、市民に最先端の医療や検診が提供され、市民サービスの向上が図られるという効果が記載されている。

　大阪市は単なる地主という立場だけでなく、事業内容も見ていくということだと思う。5ページにある通り、事業内容について大阪市が6年ごとに検証するとある。

　賃料の検証は比較等で分かるが、事業内容の「検証」は、前年の事業実績の報告を受けるだけではなく、何らかの確認を行うということではないか。

　契約は2020年1月に開始し、2026年1月で6年経過しているため、既に一度検証していると思う。開業は2024年でまだ間もないため、内容が深まっていない可能性もあるが、どのような形で検証していくのか教えてほしい。

【計画調整局長】

　6年ごとの検証の目的は、70年という長期の中で未来医療のニーズが時代に応じて変化することを想定し、その時点の環境変化等を踏まえ、有識者の意見も聴取しつつ事業内容を検証することである。

　現時点では、府や経済界とともに策定した未来医療国際拠点基本計画（案）をベースに事業が実施されており、昨年度が検証のタイミングであったが、その際には、基本計画（案）で定める機能・取組に対して、企業集積の状況、企業等間の交流・連携の取組、市民参画の取組などを整理し、専門家から意見を受けて評価した。

　今後も、時代の変化に応じて、適切な内容となっているかを確認していきたいと考えている。

【山本副市長】

　計画調整局だけでは難しい面もあると思うため、有識者の意見を聞きしっかり進めてほしい。よろしくお願いする。

【横山市長】

　基本的な確認であるが、事業内容の検証は6年ごとということだが、次は何年度であったか。

【計画調整局長】

　6年後であるため、令和13年度である。

【横山市長】

　その間も専門家の意見を聞きながら随時やり取りするということか。

【計画調整局長】

　専門家の意見聴取は、6年ごとの検証タイミングで実施する。

【横山市長】

　承知した。今回の方向性でいくと、令和11年1月30日までの3年間は据置きということになる。8ページのグラフでは、令和10年度末頃から現預金が改善していく予測ということか。

【計画調整局長】

　その通りである。

【横山市長】

　未来医療国際拠点は、大阪にとって非常に重要な拠点である。大阪の強みであるライフサイエンスを体現し、未来の医療を実現していく拠点として、難治性疾患の患者にも明るい未来を提示できるようにすることが方向性であると考える。

　9ページに考え方を整理しているが、記載の通り、Beyond EXPO 2025においても「中之島クロス」をライフサイエンス分野の拠点として位置付けている。また、万博レガシーの継承・発展について議論する未来創造会議においても、ライフサイエンスは大阪府市にとって非常に重要な方向性である。

　その方向性を体現する拠点として、未来医療国際拠点には未来に向けて事業をしっかり進める必要がある。一方で、立ち上げ期で運営面が厳しい局面にあることも理解している。したがって、今回示されている通り、賃料据置きで進めてほしい。

　今後については、これまでの経緯も踏まえ、関係者間で協議を重ねながら、本拠点を未来につないでいくことが大阪の成長にとって重要である。生み出された新しい技術が命を救うことにつながるのであれば、大阪の果たす役割は大きい。

　運営面には課題もあるが、関係者で連携を密にし、説明責任も果たしながら、知恵を絞って進めていきたい。

　本日の方向性については「了」とし、引き続き連携しながら前に進める。よろしくお願いする。

【政策企画室長】

　それでは、本日の議題に関する決定事項を改めて確認する。

　未来医療国際拠点について、未来医療の産業化および国際的な拠点形成に向けて、運営主体である未来医療推進機構による公共・公益性の高い本拠点の取組継続を図るため、次回の賃料検証時期である令和11年1月30日までの間、土地賃料の据置き、すなわち減免を認める方向とすることについて決定する。

大阪市情報公開条例第7条第2号の規定に該当する非公開情報を除く。