答申書（令和3年度答申第19号）

諮問番号：令和3年度諮問第19号
答申番号：令和3年度答申第19号

答申書

第1　審査会の結論
　本件審査請求のうち、納付すべき税額○○円（固定資産税○○円、都市計画税○○円）を超える部分については取り消されるべきである。

第2　審査請求に至る経過
1　審査請求人は、別紙1物件目録記載の土地（以下「本件土地」という。）及び家屋（以下「本件家屋」といい、本件土地と併せて「本件固定資産」という。）を、平成○年○月○日付けで共有者とともに取得し、所有権移転登記をした。
2　本件家屋は、昭和○年○月○日付け新築とし同年○月○日付けの建物表題登記がされており、昭和50年度以降、別紙2(1)記載のとおり、1階を倉庫、2階を居宅及び事務所、3階を居宅とし、本件家屋の延床面積○○平方メートルのうち居住部分の面積を○○平方メートル、居住部分の割合を52％として、住宅用地に対する固定資産税等の課税標準の特例措置（以下「住宅用地（地方税法（以下「法」という。）第349条の3の2第1項に規定する住宅用地をいう。以下同じ。）の特例」という。)が適用され、固定資産税及び都市計画税（以下「固定資産税等」という。）の賦課決定処分が行われていたものである。
　処分庁大阪市長（以下「処分庁」という。）は、令和2年度についても、本件家屋の用途等を前記と同様、別紙2(1)記載のとおりであるとして、本件家屋の延床面積○○平方メートルのうち居住部分の面積を○○平方メートル、居住部分の割合を52％と認定したうえで、住宅用地の特例を適用し、固定資産税等賦課決定処分を行った。
3　処分庁は、本件家屋について、令和2年4月10日付けで国家戦略特別区域法外国人滞在施設（以下「特区民泊」という。）経営事業の特定認定を受けたこと及び本件家屋のうち、特区民泊経営事業に使用する面積等について大阪市健康局より情報提供があったことから、令和2年6月9日に現地調査を行い、本件家屋が特区民泊経営事業に使用されていることを確認した。
4　本件家屋については、令和2年12月23日に処分庁が実施した調査においても令和2年6月9日の調査時から状況の変化がなく、また、令和3年1月31日までに、本件土地について、審査請求人から大阪市市税条例（以下「条例」という。）第100条に基づく住宅用地に関する申告書の提出はなかった。
5　以上より、処分庁は、令和3年度賦課期日現在の本件家屋の用途を別紙2(2)記載のとおり、1階を特区民泊及び倉庫、2階を居宅及び事務所、3階を特区民泊及び居宅としたうえで、本件家屋の延床面積○○平方メートルのうち居住部分の面積を○○平方メートル、居住部分の割合を22％と認定した。
　処分庁は、本件家屋に係る居住部分の割合が4分の1未満であることから、本件土地に住宅用地の特例を適用せずに、令和3年4月1日付けで本件固定資産に係る令和3年度固定資産税等の税額を〇〇円（固定資産税○○円、都市計画税○○円）とする賦課決定処分（以下「本件処分」という。）を行った。
6　処分庁は、令和3年5月12日、審査請求人からの申し出により現地調査を行ったところ、調査結果は、別紙2(3)記載のとおり、1階の特区民泊以外の部分の用途を居宅用車庫、2階の用途をすべて居宅、3階の用途をすべて特区民泊とし、本件家屋の総床面積○○平方メートルのうち、居住部分の面積○○平方メートル、非住宅面積○○平方メートルで、居住部分の割合は49％であった。
7　審査請求人は、令和3年7月2日、大阪市長に対して、本件処分に住宅用地の特例が適用されていないことを不服として審査請求をした。

第3　審理関係人の主張の要旨
1　審査請求人の主張
　本件家屋は特区民泊経営のために建物の3階及び1階の一部を改築し、令和2年春より、その一部は事業用建物となっている。
　令和3年5月12日、処分庁職員の測量によると、総床面積○○平方メートルのうち、住宅面積○○平方メートル、特区民泊面積○○平方メートルで、約49％が居住部分とのことだった。
　本件処分では、令和2年春より現在に至るまで、本件家屋の現状は変わっていないのに、約49％の居住部分が無視された課税標準になっている。
2　処分庁の主張
　処分庁は、令和2年4月10日付けで本件家屋が特区民泊施設に認定された旨の情報提供を受け、令和2年6月9日に行った外観からの調査にて用途を確認した。令和2年12月23日に行った外観からの調査においても状況に変化がないことを確認しており、令和3年1月31日までに審査請求人から条例第100条に基づく住宅用地に関する申告書が提出されていないことから、令和3年度賦課期日現在における居住部分の割合は22％で、住宅用地の特例の要件に該当しないと判断し、令和3年度は住宅用地の特例の対象外の土地としている。
　なお、令和3年5月12日の現地調査では、令和3年度賦課期日が過ぎており、遡って賦課期日時点の状況を確認できないことから、その調査結果は、令和4年度課税に反映させる予定としている。
　以上のことから、本件土地の固定資産税等の税額の算定については、法に基づき適正に行っている。

第4　審理員意見書の要旨
1　結論
　本件処分については、本件土地に住宅用地の特例を適用し、税額○○円のうち○○円（固定資産税○○円、都市計画税○○円）を超える部分を取り消すのが相当である。
2　理由
(1) 審査請求人は、本件家屋の現状は、令和2年春より現在に至るまで変わっていないのに、令和3年5月12日の処分庁職員の現地調査において確認された49％の居住部分が、本件処分において無視されていると主張している。
　これに対し処分庁は、現地調査を行ったのは令和3年5月12日であり、遡って令和3年度の賦課期日時点の状況を確認できないことから、当該調査結果は、令和4年度課税に反映させる予定であると主張している。
　審査請求人及び処分庁において、令和3年5月12日の現地調査に基づく本件家屋の用途の認定については争いがないことから、当該調査の結果確認された、1階を特区民泊及び居宅用車庫、2階を居宅、3階を特区民泊として、本件家屋の居住部分の割合を49％とする認定が、本件処分の賦課期日である令和3年1月1日現在においても認められるかについて、判断する。
(2) 住宅用地の特例は、専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地の用に供されている土地に対して適用されるものである。「人の居住の用に供する」とは、特定の者が継続して居住の用に供することをいうとされている。
(3) 特区民泊とされている1階の一部及び3階部分の用途の認定については、大阪市健康局が認定した床面積に基づき認定が行われており、当該部分が「人の居住の用に供する」ものでないことは、審査請求人及び処分庁において争いはない。
(4) 本件家屋は、審査請求人が購入した平成31年2月26日には老朽化により使用できなかったため、平成31年3月15日に2階及び3階を居住用として工務店にリフォームの依頼をしたとしており、審査請求人から提出された平成31年3月15日付けの改装工事見積書には、2階部分の内装工事の内訳として、子供部屋、和室、洋室、リビング、廊下、階段、押し入れ、トイレ、玄関の記載がある。
　また、審査請求人は、2階のリフォームが終わった平成31年4月24日付けで共有者家族が引っ越してきて以降、2階を住居として居住しているとして、住民票の写しが提出された。それによると、本件固定資産の共有者の世帯全員が平成31年4月24日付けで本件物件地に住民登録をしたことが確認でき、平成31年4月24日以降は、共有者及びその世帯員が本件家屋のいずれかの部分に居住していたと考えられる。
　続いて、審査請求人は、令和元年10月、居住用としてリフォームしていた3階部分及び1階の一部を特区民泊用に改装することとし、これらの改装が終了した令和2年2月に、特区民泊として使用するために必要となる消防設備を設置し大阪市港消防署から本件家屋すべての部分についての立ち入り検査を受けたとして、令和2年2月21日付け消防用設備等設計届出書（令和2年2月21日付け大阪市港消防署の受付印のあるもの）や令和2年3月4日付け防火対象物使用開始届出書（大阪市港消防署長による令和2年3月4日付け検査済印があるもの）が提出された。当該届出書に添付されている2階部分の図面には、台所、便所、洗面設備及び浴室といった特定の者が継続して居住の用に供するために通常必要とされる設備を有していることが確認できる。これにより、令和2年3月4日時点において、2階部分は住宅であったことが認められる。
　これらの状況を鑑みると、本件家屋の2階部分は、本件処分に係る賦課期日現在、「人の居住の用に供する」ものに該当すると認めるのが相当である。
(5) 1階の特区民泊以外の部分については、処分庁から提出された令和3年5月12日の審査請求人との電話の記録によると、審査請求人は特区民泊の認定を受けた時点で既に、現況用途とされていた事務所及び倉庫ではなく、居宅及び居宅用車庫として使用していたと申し出ており、同日実施された現地調査において審査請求人より特区民泊申請時の図面として提出したとされる資料において、1階の特区民泊と認定されたと考えられる部分以外の部分に、駐車場という記載が認められる。
　2階部分の用途が、本件処分に係る賦課期日現在において事務所ではなく居宅と判断できることも併せると、1階の特区民泊以外の部分についても、賦課期日現在において倉庫ではなく、居住用の駐車場として利用していたと判断するのが相当である。
(6) 以上により、本件処分に係る賦課期日現在における、本件家屋の用途については、1階を特区民泊及び居宅、2階を居宅、3階を特区民泊として、本件家屋の延床面積○○平方メートルのうち居住部分の面積を○○平方メートル、居住部分の割合を49％と認定することが相当である。
3　納付すべき固定資産税等の税額について
　以上を踏まえ、本件固定資産に関し、審査請求人が納付すべき固定資産税等の税額を計算すると次のとおりとなる。
(1) 本件土地の面積は○○平方メートル、令和3年度価格は○○円である。
(2) 本件家屋は地上階数3の併用住宅で、居住部分の割合は49%で4分の1以上2分の1未満であるため、本件土地の面積に0.5を乗じた面積に相当する土地について住宅用地の特例が適用される。また、宅地等のうち住宅用地以外の宅地は商業地等とされることから、本件土地の小規模住宅用地相当面積及び商業地等相当面積は次のとおり算出される。
○○㎡×0.5＝○○㎡（住宅用地相当面積）
○○㎡－○○㎡＝○○㎡（商業地等相当面積）
(3) 200平方メートル以下の住宅用地は小規模住宅用地とされており、本件土地における住宅用地相当面積は○○平方メートルであることから、小規模住宅用地に該当する。
(4) 令和2年度は本件土地の面積すべてが小規模住宅用地相当面積とされていたところ、令和3年度は、小規模住宅用地相当面積を○○平方メートル、商業地等相当面積を○○平方メートルとするのが相当であることから、小規模住宅用地相当面積における前年度課税標準額は、当該相当面積に係る前年度課税標準額となり、商業地相当面積については、当該面積に係る令和2年度の価格に、用途を商業地等とする場合の平均負担水準を乗じて得た額となる。
　以上の前年度課税標準額について、処分庁に対し質問したところ、次のとおり回答があったので、これを採用する。

(5) 固定資産税等の課税標準について
ア　小規模住宅用地
○○円（令和3年度価格）×○○㎡／○○㎡＝○○円（小規模住宅用地相当面積に係る令和3年度価格）^※1
(ｱ) 固定資産税の課税標準額
当該年度分の固定資産税の課税標準となるべき価格
○○円×1/6（住宅用地の特例率）＝○○^※2円…①
宅地等調整固定資産税等額
○○円（令和3年度分にあっては前年度課税標準額）…②
したがって、①＞②のため、②の額を令和3年度課税標準額とする。
(ｲ) 都市計画税の課税標準額
当該年度分の都市計画税の課税標準となるべき価格
○○円×1/3（住宅用地の特例率）＝○○^※2円　…③
宅地等調整固定資産税等額
○○円（令和3年度にあっては前年度課税標準額）　…④
したがって、③＞④のため、④の額を令和3年度課税標準額とする。
※1　1,000円未満切り上げ
※2　1円未満切り捨て
イ　商業地等
(ｱ) 固定資産税額の課税標準額
当該年度分の固定資産税の課税標準となるべき価格
○○円－○○円＝○○円（商業地等相当面積に係る令和3年度価格）…⑤
前年度課税標準額　○○円　…⑥
負担水準　○○円（⑥）／○○円（⑤）＝0.6630…
負担水準が0.6以上0.7以下のため、前年度課税標準額⑥を据え置く。
(ｲ) 都市計画税額の課税標準額
当該年度分の都市計画税の課税標準となるべき価格
○○円－○○円＝○○円（商業地等相当面積に係る令和3年度価格）…⑦
前年度課税標準額　○○円　…⑧
負担水準　○○円（⑧）／○○円（⑦）＝0.6630…
負担水準が0.6以上0.7以下のため、前年度課税標準額⑧を据え置く。
(6) 納付すべき固定資産税等の税額について
ア　固定資産税について
本件土地の固定資産税の課税標準額
○○円＋○○円＝○○円
本件家屋の固定資産税の課税標準額
本件家屋については争いがないため、○○円となる。
合計課税標準額
○○円＋○○円＝○○円^※3
税額
○○円×1.4/100＝○○^※4円
イ　都市計画税について
本件土地の都市計画税の課税標準額
○○円＋○○円＝○○円
本件家屋の都市計画税の課税標準額
本件家屋については争いがないため、○○円となる。
合計課税標準額
○○円＋○○円＝○○円^※3
税額
○○円×0.3/100＝○○^※4円
ウ　以上により、納付すべき固定資産税額は○○円、都市計画税額は○○円、合計は○○円となる。
※3　1,000円未満切り捨て
※4　100円未満切り捨て

第5　調査審議の経過
　当審査会は、本件審査請求について、次のとおり調査審議を行った。
　　令和4年1月5日　諮問書の受理
　　令和4年1月6日　調査審議
　　令和4年1月17日　調査審議

第6　審査会の判断
1　関係法令等の定め
(1) 固定資産税等の賦課期日等について
ア　固定資産税等の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の1月1日とする（法第359条及び第702条の6）。
イ　都市計画税の賦課徴収は、固定資産税の賦課徴収の例によるものとし、固定資産税の賦課徴収と併せて行う(法第702条の8)。
(2) 住宅用地の特例について
ア　住宅用地とは、専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地の用に供されている土地で政令で定めるものをいい、これに対して課する固定資産税の課税標準は、当該住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1（法第349条の3の2第2項に該当する住宅用地（以下「小規模住宅用地」という。）にあっては6分の1）の額とする（法第349条の3の2）。
イ　法第349条の3の2第1項の規定の適用を受ける土地に係る都市計画税の課税標準は、当該住宅用地に係る都市計画税の課税標準となるべき価格の3分の2（小規模住宅用地にあっては3分の1）の額とする（法第702条の3）。
(3) 法第349条の3の2第1項に規定する家屋及び土地について
ア　法第349条の3の2第1項に規定する家屋で政令で定めるものとは、その一部を人の居住の用に供する家屋のうち人の居住の用に供する部分の床面積の当該家屋の床面積に対する割合（以下「居住部分の割合」という。）が4分の1以上である家屋（以下「併用住宅」という。）とする（法施行令第52条の11第1項）。
イ　法第349条の3の2第1項に規定する土地で政令で定めるものは、次に定める土地とする（法施行令第52条の11第2項）。
(ｱ)　専ら人の居住の用に供する家屋の敷地の用に供されている土地については、当該土地（当該土地の面積が当該家屋の床面積の10倍の面積を超える場合には、当該10倍の面積に相当する土地とする。）。
(ｲ)　併用住宅の敷地の用に供されている土地については、次の表の上欄に掲げる家屋の区分及び同表の中欄に掲げる当該家屋に係る居住部分の割合の区分に応じ、同表の下欄に掲げる率を当該土地の面積（当該面積が当該家屋の床面積の10倍の面積を超える場合には、当該10倍の面積とする。）に乗じて得た面積に相当する土地。

(4) 市町村長は、住宅用地の所有者に、当該市町村の条例の定めるところによって、当該年度に係る賦課期日現在における当該住宅用地について、その所在及び面積、その上に存する家屋の床面積及び用途、その上に存する住居の数その他固定資産税の賦課徴収に関し必要な事項を申告させることができる（法第384条第1項）。
(5) 住宅用地の所有者は、当該年度に係る賦課期日現在における当該住宅用地について、当該年度の初日の属する年の1月31日までに、住宅用地の所有者の氏名、住宅用地の所在、その他市長が必要と認める事項を記載した申告書を市長に提出しなければならない（条例第100条第1項）。
2　争点等について
(1) 審査請求人は、本件家屋の現状は令和2年春より現在に至るまで変わっていないので、別紙2(3)記載のとおり、1階の特区民泊以外の部分の用途を居宅用車庫、2階の用途をすべて居宅、3階の用途をすべて特区民泊とし、本件家屋の総床面積○○平方メートルのうち、住宅面積○○平方メートル、非住宅面積○○平方メートルで、居住部分の割合を49％とする令和3年5月12日の処分庁職員の現地調査の内容を基に住宅用地の特例を適用して本件処分を行うべきと主張している。これに対して処分庁は、前記令和3年5月12日の現地調査は令和3年度の賦課期日以後のものであり、遡って賦課期日時点の状況を確認できないことから、特区民泊以外の部分の用途については令和2年度から変更がなかったとして、別紙2(2)記載のとおり、1階の特区民泊以外の部分を倉庫、2階を居宅及び事務所、3階を特区民泊とし、本件家屋の総床面積○○平方メートルのうち、住宅面積○○平方メートル、非住宅面積○○平方メートルで、居住部分の割合を22％として本件処分を行っていることが認められる。このことからすると、本件家屋のうち1階の特区民泊の部分及び3階の面積及び用途の認定については、審査請求人及び処分庁において争いはない。
　したがって、本件家屋のうち1階の特区民泊以外の部分及び2階の令和3年1月1日現在の状況が、住宅用地の特例が適用されるべきものであったかどうかについて、以下判断する。
(2) 住宅用地の特例は、前記1(2)､(3)のとおり、専ら人の居住の用に供する家屋又は居住部分の割合が4分の1以上である人の居住の用に供する家屋の敷地の用に供されている土地に対して適用されるものであり、ここで言う「人の居住の用に供する」とは、特定の者が継続して居住の用に供することをいうとされている。
　また、大阪市においては、住宅用地の特例の適用にあたり、住宅の認定は、居住の用に供することを目的として建築された家屋で、当該家屋に特定人が生活の実態を有しているか否かによって行うものとするとされている。
　これを本件においてみると、本件家屋について審査請求人は、平成31年3月15日に2階及び3階を居住用として工務店にリフォームの依頼をしたとしており、審査請求人から提出された平成31年3月15日付けの改装工事見積書には、2階部分の内装工事の内訳として、子供部屋、和室、洋室、リビング、廊下、階段、押し入れ、トイレ、玄関の記載がある。
　また、審査請求人は、3階部分及び1階の一部を特区民泊として使用するために消防設備を設置し、大阪市港消防署から本件家屋すべての部分についての立ち入り検査を受けたとして、令和2年2月21日付け消防用設備等設計届出書及び令和2年3月4日付け防火対象物使用開始届出書を提出し、同日付けでそれぞれに受付印あるいは検査済印を受領していることが認められ、当該届出書に添付されている2階部分の図面には、台所、便所、洗面設備及び浴室といった特定の者が継続して居住の用に供するために通常必要とされる設備を有していることが確認できる。
　これらのことから、少なくとも令和2年3月4日以降は、本件家屋の2階部分は居住の用に供することを目的として建築されたものであったことが認められる。
　さらに、前記リフォームが終わった後、本件固定資産の共有者の世帯全員が平成31年4月24日付けで本件家屋の所在地に住民登録をしたことが審査請求人から提出された住民票の写しから確認でき、平成31年4月24日以降は、共有者の世帯全員が本件家屋のいずれかの部分に居住していたと考えられ、特定人が生活の実態を有しているといえるものである。
　これらの状況を鑑みると、本件処分に係る賦課期日である令和3年1月1日現在、本件家屋の2階部分は、居住の用に供することを目的として建築されたもので、特区民泊の対象とはなっておらず、特定の者が継続して居住の用に供しているといえることから、法第349条の3の2に規定する、「人の居住の用に供する」ものに該当すると認めるのが相当である。
(3) 次に、本件家屋の1階の特区民泊以外の部分については、処分庁から提出された令和3年5月12日の電話の記録によると、審査請求人は特区民泊の認定を受けた時点で既に、現況用途とされていた事務所及び倉庫ではなく、居宅及び居宅用車庫として使用していたと申し出ており、同日実施された現地調査時に審査請求人より収受した特区民泊申請時に提出したとする図面において、1階の特区民泊と認定されたと考えられる部分以外の部分に、駐車場という記載が認められる。
　さらに、前記(2)のとおり、本件家屋の2階部分の用途が、本件処分に係る賦課期日である令和3年1月1日現在において、事務所ではなく居宅と判断できることも併せると、本件家屋の1階の特区民泊以外の部分についても、当該賦課期日現在において倉庫ではなく、居住用の駐車場として利用していたと判断するのが相当である。
(4) 処分庁は、本件処分を行った理由のひとつとして、審査請求人から、前記1(5)のとおり、法令等により定められた住宅用地に関する申告書の提出が令和3年1月31日までになかった旨も主張している。
　しかしながら、この点について、住宅用地の特例の適用については、住宅用地の所有者の申告は要件とされておらず、住宅用地の申告の有無にかかわらず、住宅用地の特例の適用要件の有無を調査し、同特例が適用される土地については同特例に従って算出した価格を固定資産課税台帳に登録した上、この価格に基づき固定資産税等の賦課決定をすべき職務上の義務を負っているべきである。税法上、住宅用地の申告は、住宅用地の特例の適用の要件とされているわけではなく、法第384条は、住宅用地の所有者に対し、条例の定めるところによって住宅用地の申告をさせることができると規定するにとどまり、あくまで処分庁による住宅用地の認定を補完する制度にすぎない（東京地方裁判所平成25年11月5日判決（平25（ワ）6640号）参照）ものであり、住宅用地に関する申告書の提出がないことを理由に、本件土地に住宅用地の特例を適用しないとする処分庁の主張は採用できない。
(5) 以上のことから、本件家屋の1階の一部及び2階の特区民泊以外の部分について、賦課期日現在、人の居住の用に供する家屋であると認めるのが相当であり、本件土地については、審査請求人の主張するように住宅用地の特例を適用することが妥当である。
3　納付すべき固定資産税等の税額について
　本件土地に対して住宅用地の特例を適用するとした審理員の判断については、前記のとおり、結論において正当として是認できるものである。
　そして、納付すべき固定資産税等の税額について、審理員は前記第4､3(6)のとおり計算しているところ、当該計算に違算等は認められない。
　したがって、本件固定資産に係る令和3年度固定資産税額等の税額は、○○円（固定資産税○○円、都市計画税○○円）とするのが適正であると判断する。
4　審査請求に係る審理手続について
　本件審査請求に係る審理手続について、違法又は不当な点は認められない。
5　結論
　よって、本件審査請求における住宅用地の特例の適用については前記2(5)の限度で理由があると認められるので、当審査会は、第1記載のとおり答申する。

（答申を行った部会名称及び委員の氏名）
　大阪市行政不服審査会税務第1部会
　委員（部会長） 吉岡奈美、委員　平松亜矢子、委員　森本勝志

別紙省略

上記答申書に関する問合せ先
財政局税務部管理課（審査監察グループ）
電話：06-6208-8236　　ファックス：06-6202-6953