市営住宅の建替余剰地を活用した地域コミュニティの活性化等を図る取組み(団地再生プロジェクト等）について

　大阪市では、より多くの市民に支持される「市民住宅」への再編を目指し、市営住宅の建替えに際して、土地の高度利用や、従前居住世帯数に限定した事業を進めることにより余剰地を創出し、プロポーザル方式により選定した事業者の民間活力を活用して、良質な中堅層向け民間住宅の供給や、地域の活性化に資する生活利便施設の導入を図るなど、地域コミュニティの活性化や環境にやさしい住まいづくり等の取り組みを進めています。

　平成19年度に、「団地再生モデルプロジェクト」として、天王寺区の小宮住宅において、市営住宅部分と民間開発部分を合わせた敷地全体の一体的な開発計画の提案を求める設計提案競技を実施し、外部委員による評価会議において最優秀案を選定しました。

　この最優秀案に基づき、平成20年度には、市営住宅の実施設計に着手するとともに、条件付き一般競争入札により民間開発部分の土地売却を行うなど、地域にふさわしい魅力ある住宅地づくりに取り組みました。

　平成24年度に、市営住宅跡地（大阪市鶴見区横堤4丁目の市有地約2,900平方メートル）を活用して、敷地面積が比較的小さく、周辺建物による日影等の影響を受けやすい大都市の住宅地において、環境に配慮した良質な住宅の供給を促進するため、既成市街地における一般的な戸建て住宅のモデルとなるような、先導的な都市型エコ住宅の整備計画と市有地の買受価格の提案を求めるプロポーザルを実施しました。

　このプロポーザルの応募には、高い断熱性能や採光・通風の確保、高性能発電・蓄電設備の設置、緑化された広場の整備、PHV車によるカーシェアリングの実施など、様々な計画の提案がなされました。これらの計画提案について、外部有識者からなる評価会議での意見を踏まえて、2件を最優秀提案として選定し、その中から最も高い価格を提示したものを選定しました。

　この提案に基づき開発されたエコ住宅（開発名称：スマeタウン・Urban鶴見緑地）は平成28年2月に全住戸への入居が完了しました。

　今後、市民の民様が住宅の建て替えや改修を行う際に、こうしたエコ住宅のアイディアを広く活用していただくことで、環境にやさしい住まいづくりが進んでいくことを期待しています。

　太陽光発電システム、蓄電池の設置などの自然エネルギーの活用と、エネルギー使用を抑制するための工夫により「ゼロエネルギー住宅」を目指しています。

　エネルギー使用の抑制にあたっては、構造体の長期耐久性を確保したうえで、壁・床・天井の高断熱化、遮熱コート屋根材や開口部の方位に応じたLow-Eガラスの採用などにより、高い断熱性能を確保するとともに、欄間内装ドアの設置などによる通風への配慮、夏至・冬至の日射角度を考慮した庇の設置など、自然の力を利用する建築的工夫がされています。

　開発エリア全体としても、通風に配慮した建物配置や建物形状としたほか、蓄電池連動LED外灯や太陽光発電型LED外灯を採用するなど、環境に配慮しています。

　加えて、建物に対する30年間にわたる保証・点検システムや、太陽光発電の売電収入の一部を原資とした管理組合の設立、運営など、適切な維持管理に向け取り組みます。

　「先導的都市型エコ住宅供給事業者募集プロポーザル」に基づき開発されたエコ住宅において、平成28年2月に全住戸への入居が完了し、事業者の協力により、居住開始から1年間のエネルギー諸費の削減効果についてデータの収集・分析を行いました。

　実際にお住いの方の入居後1年間の消費電力量について測定し、エネルギー消費の削減効果について評価を行いました。

　データの収集にあたっては、入居者から了承を得たうえで、住宅毎の太陽光発電システムによる発電量、余剰電力の売電力量、電力会社からの買電力量について、事業者を通じて太陽光発電システムメーカーからデータを取得しています。

　なお、データの収集期間は入居後1年間としていますが、住宅によって入居時期が異なるため、収集時期は一律ではありません。

　また、部分的に欠落しているデータやエラー値と判断できるデータについては、評価の対象外としました。

　エネルギー消費の削減効果について、経済産業省「ZEHロードマップ検討委員会　とりまとめ」（平成27年12月）に記載の「ZEH」※の判断基準（定量的な定義）に基づき、削減率について評価し、削減率が100パーセント以上の場合を「ZEH相当」、75パーセント以上100パーセント未満の場合を「Nearly ZEH相当」として評価しました。

　なお、基準一時エネルギー消費量、設計一時エネルギー消費量の対象は暖冷房、換気、給湯、照明（その他の設備を除く）とし、その計算方法は、平成28年省エネルギー基準で定められている計算方法に従いました。計算にあたっては、住戸の標準プラン（2タイプ）について算出し、ふり側の結果を用いて評価しています。

　※ZEH（ゼッチ）（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは、住宅の高断熱化と高効率設備により、快適な室内環境と大幅な省エネルギーを同時に実現した上で、太陽光発電等によってエネルギーを創り、年間に消費する正味（ネット）のエネルギー量が概ねゼロ以下となる住宅のことを言います。

（出典：経済産業省資源エネルギー庁ホームページ）

　住宅毎に見ると、家族構成やライフスタイルの違いによって消費エネルギー量に差が出ることとなりますが、約6割の家庭で、削減率100パーセント以上（ZEH相当）の省エネが達成されています。

　なお、同様に95パーセントの家庭で、削減率75パーセント以上（ZEH相当及びNearly相当）の省エネが達成されています。

　大阪メトロ谷町線・長原駅東側の市営住宅跡地（大阪市平野区長吉長原東2丁目の市有地約22,000平方メートル）の売却にあたって、平野区役所と協働し、「長原駅前未利用地を活用したまちづくり基本方針」の実現に向けて、令和4年度に、開発事業者からの計画提案と買受価格の提示を求め、外部有識者からなる選定会議での意見を参考にして、令和5年3月に開発事業者を決定しました。

　開発事業者からの提案に基づき、駅前エリアにふさわしい「にぎわい・集客拠点」の整備と、ファミリー向けの分譲マンションの供給が進められています。

• a用地（西側）については、地域の「にぎわい・集客拠点」となる商業施設（スーパーマーケット・飲食等の物販・サービス店）を誘致し、雇用の創出や地域のコミュニティを育む、長原のまちに新しいライフスタイルの提供を提案されました。

• b用地（東側）については、駅前にふさわしいファミリー向けの住宅を建設し、子育て・若年世代の街への定着を図り、地域を活性化する賑わいのあるまちづくりを提案されました。

　詳しくは、平野区役所ホームページをご覧ください。