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宅地の評価の流れ

2018年4月1日

ページ番号:239723

1 用途地区の区分

すべての宅地について、利用状況の類似する地域ごとに、次に定める用途地区に区分します。

用途地区
商業地区高度商業地区Ⅰ、高度商業地区Ⅱ、繁華街地区、普通商業地区
住宅地区普通住宅地区、併用住宅地区
工業地区大工場地区、中小工場地区

※ 用途地区および状況類似地域については、地図情報サイト「マップナビおおさか」の「地価情報マップ 固定資産税路線価」をご覧ください。

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2 状況類似地域の区分

用途地区をさらに、街路の状況、公共施設などの接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便などからみて相当に相違する地域ごとに区分します(「状況類似地域」といいます。)。

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3 主要な街路の選定

状況類似地域ごとに、価格事情および街路の状況などが標準的なものを主要な街路として選びます。

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4 標準宅地の選定

主要な街路に沿接する宅地(一画地)のうち、その位置、形状、間口、奥行及び利用状況が当該地域において標準的なものと認められるものを標準宅地として選びます。

標準宅地の所在は公開しています。
公開場所については、「土地関係」の「固定資産税路線価の公開」をご覧ください。

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5 標準宅地の適正な時価の評定

標準宅地の適正な時価は、基準年度において、基準年度の前年1月1日時点(価格調査基準日といいます。)の地価公示価格および不動産鑑定士による鑑定評価から求めた価格等を活用し、これらの価格の7割を目途として求めます。

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6 主要な街路の路線価の付設

5で求めた標準宅地の適正な時価(1平方メートル当たりの価格)を主要な街路の路線価とします。

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7 その他の街路の路線価の付設

その他の街路の路線価は、主要な街路の路線価を基礎として、街路の幅員、駅や公共施設への距離、周辺の土地の利用状況、家屋の疎密度、都市計画の用途地域や容積率などを総合的に考慮して求めます。

固定資産税路線価は公開しています。
公開場所については、「土地関係」の「固定資産税路線価の公開」をご覧ください。
また、地図情報サイト「マップナビおおさか」の「地価情報マップ 固定資産税路線価」でもご覧いただけます。

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8 それぞれの宅地の評価額の算定

それぞれの宅地の評価額は画地を単位として求めます。

画地の認定について、一画地は、原則として土地課税台帳または土地補充課税台帳に登録された一筆の宅地によるものとします。ただし、一筆の宅地または隣接する二筆以上の宅地について、その形状、利用状況などからみて、これを一体をなしていると認められる部分に区分し、またはこれらを合わせる必要がある場合においては、その一体をなしている部分の宅地ごとに一画地とします。

(例) 次のような場合の画地の認定は、(1)については、一筆の宅地で一画地、(2)および(3)については、二筆の宅地が、家屋の敷地として一体の利用状況にあることから、二筆の宅地で一画地となります。

画地認定の説明図

6および7で付設した路線価をその画地の奥行、間口、形状、街路との関係(角地などの場合は加算があります。)などによって補正し、地積を乗じて評価額を求めます。

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9 地価下落を反映した価格(評価額)の修正

令和元年度の宅地の価格(評価額)の修正は、平成29年1月1日から平成30年7月1日までの地価の下落を反映し、状況類似地域を単位として行っています。
平成29年1月1日以降、地価の下落が認められる場合は次の算式で求めます。

【令和元年度の価格(評価額) = 平成29年度1月1日時点の路線価にもとづいて求めた評価額 × 令和元年度修正率 ※】

※ 平成29年1月1日から平成30年7月1日までの地価下落の修正率

お問い合わせ

固定資産税(土地)に関するお問い合わせは、資産のある区を担当する市税事務所(固定資産税(土地)グループ)へお願いします。

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このページの作成者・問合せ先

財政局 税務部 課税課 固定資産税(土地)グループ
住所: 大阪市北区中之島1丁目3番20号(大阪市役所6階南側)
電話: 06-6208-7761
ファックス: 06-6202-6953

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