よくある質問（土地・家屋関係）

固定資産税（土地・家屋）関係のよくお問合せいただく質問と、その回答（Q&A）を紹介しています。

次の各項目よりご確認ください。

1.共通関係

問1　固定資産の評価替えとはどういうものですか。

問2　土地や家屋の売買をするにあたって、買主との間で固定資産税・都市計画税を月割按分しようと思いますが、いつからいつまでの割合で按分すればいいですか。

問3　昨年の11月に土地と家屋を売却したのに、今年度分の固定資産税等の納税通知書が送られてきましたがなぜですか。

問4　登記簿はだれでも閲覧したり謄本や抄本の交付を受けることができますが、固定資産課税台帳の閲覧や証明についてはどうなっていますか。

問5　私の父は昨年12月に亡くなりましたが、名義は父のままです。何か手続きが必要ですか。

問6　地価の変動により固定資産税等の税負担が変われば、それに伴って地代や家賃も変わるものですか。

問7　家が古くなったので、今年の10月に今住んでいる住宅を取り壊して、新しい住宅を翌年の2月に完成させる予定ですが、この間の固定資産税等はどうなりますか。

問8　土地・家屋価格等縦覧帳簿の縦覧について、守秘義務の基本的な考え方についてどうなっていますか。

問9　縦覧者の本人確認のために何を持参すればよいですか。

問10　縦覧時に自分が見たい固定資産を住所から特定できますか。また、その所有者の名前も知ることはできますか。

問11　縦覧制度により他人に自分の土地や家屋の価格が知られ、それにより税額が知られてしまうので、縦覧帳簿に掲載してほしくないのですが。

問12　縦覧帳簿のコピー請求はできますか。

問13　自分の家屋と同じような物件を縦覧させてほしいのですが。

問14　自分の土地や家屋の価格に疑問がありますが、どうすればいいですか。

問15　土地や家屋に固定資産税と都市計画税の両方が課税されていますが、固定資産税と都市計画税はどう違いますか。

問16　土地や家屋にかかる税金には、どのようなものがありますか。

問17　特定空家の勧告を受けたのですが、固定資産税等はどうなりますか。

問18　特区民泊の指定を受けたのですが、固定資産税等はどうなりますか。

問19　区分所有マンションの一室を居住用として所有していますが、他の区分所有者が特区民泊に転用しました。固定資産税等はどうなりますか

問20　土地と家屋を所有していますが、海外に転勤する場合に何か手続きは必要ですか。

2.土地関係

問1　昨年、アパートを取り壊しコインパーキングとしましたが、今年の土地の固定資産税等の税額が急に高くなったのはなぜですか。

問2　第2年度、第3年度における固定資産の土地の価格は原則として基準年度の価格を据え置くとなっていますが、税額が上がっているのはなぜですか。

問3　隣接している土地について、面積が同じなのに税額が違うのはなぜですか。

問4　住宅と店舗が一緒になった家屋について、住宅部分の床面積の割合に応じて敷地の税負担が軽減されると聞きましたが本当ですか。また、何か手続きが必要ですか。

問5　道路は非課税になると聞きましたが、どんな道路でも非課税ですか。また、何か手続きが必要ですか。

問6　分譲マンションを購入しましたが、敷地に対する固定資産税等はどのように課税されますか。

3.家屋関係

問1　家屋の評価はどのようにされますか。

問2　私は、30年前に建てた古い家に住んでいます。家は古くなるほど価値が下がると思うのですが、固定資産税等は下がらないのですか。

問3　購入した分譲マンションの課税床面積が登記床面積と違っているのですがどうしてですか。

問合せ先（市税事務所）

土地および家屋に対して課する固定資産税の算定のもととなる固定資産の価格は、3年ごとに見直すこととされ、これを「評価替え」といいます。

また、評価替えを行う年度を「基準年度」といい、基準年度の翌年度を「第2年度」、翌々年度を「第3年度」、第2年度と第3年度を合わせて「据置年度」といいます。

据置年度の土地および家屋の価格は、地目の変換、家屋の増改築などの特別の事情があった場合を除いて、原則として基準年度の価格を据え置くこととされています。この制度が設けられているのは、税負担の安定と課税事務の簡素化を図るうえで、税額算出の基礎となる価格は一定の期間据え置くことが適当と考えられたためです。

令和6年度は評価替えの年にあたりますので、すべての土地・家屋の価格を見直しました。

なお、償却資産については、毎年、申告内容により個々の資産の取得価額または前年度評価額をもとに評価を行い、価格を算出します。

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固定資産税・都市計画税（以下、「固定資産税等」といいます。）は、賦課期日（毎年1月1日）現在において固定資産課税台帳に所有者として登録されている方に対し、その年の4月1日から始まる会計年度分の税として課税する年税であり、いつからいつまでの期間に対して課税するというものではありません。

したがって、ご質問の場合のように、売主と買主の間で固定資産税等を按分して負担する場合には、その按分の割合について当事者間の話し合いによって決めていただきます。

なお、当事者間での話し合いの結果によって、納税義務者が変わるものではありませんのでご注意ください。

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不動産登記物件の場合の固定資産税等は、賦課期日（毎年1月1日）現在の登記簿に所有者として登記されている方に課税されます。

ご質問の場合、昨年11月に売却したとありますが、今年の1月1日現在、所有権移転登記が済んでおらず、まだあなたの名義で登記されている場合、固定資産税等はあなたに課税されます。

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固定資産課税台帳は、登記簿のように登記事項を広く社会に公示するという性格のものではなく、あくまでも固定資産税等の課税事務の必要から作成しているものです。

固定資産課税台帳には、登記簿に登記されている事項のほかに、固定資産の価格など、課税上必要な事項が登録されており、所有者の了解なしにこれを第三者に見せたり、写しを渡したりすることは、所有者の意思に反してその財産上の秘密をもらすことになります。

このような理由から、

• 納税義務者本人
• 本人から委任または同意を受けた人
• 借地人・借家人
• 固定資産の処分をする権利を有する一定の方（相続人、成年後見人等）

に対してのみ、固定資産課税台帳の閲覧や証明を行っています。
固定資産税課税台帳の閲覧について、くわしくは、「固定資産課税台帳の閲覧」をご覧ください。
また、市税に関する証明について、くわしくは、「市税に関する証明書を請求される方へ」をご覧ください。

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土地および家屋の登記簿上の所有者がお亡くなりになった場合、登記所に対して相続登記の手続きをしていただくことになりますが、賦課期日（毎年1月1日）において、お亡くなりになった方が所有者として登記されている場合、固定資産税等は、賦課期日においてその土地や家屋を現にお持ちの方に納めていただくことになります。

この場合「現所有者に関する申告書」を、市税事務所（船場法人市税事務所を除く。）に提出してください（大阪市市税条例第101条の2において申告の義務が定められています。）。

申告書は、市税事務所（固定資産税（土地・家屋）グループ）に備え付けています。
また、「現所有者に関する申告など」からもダウンロードできます。

なお、相続登記もしくは現所有者に関する申告書の提出がなされるまでは、原則として法定相続人に課税することになります。法定相続人が複数人おられる場合には、固定資産税等の全額について連帯して納税義務を負うことになります。

 くわしくは、「現所有者に関する申告など」をご覧ください。

（注）令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。相続により、不動産を取得した相続人は相続登記の申請をする必要があります。

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地代や家賃については、固定資産税等の負担の状況のみによって変わるものではなく、借地・借家の状況、賃貸借関係の経緯なども考慮して貸主の方と借主の方との話し合いで決められるものです。
貸主・借主の両者で合意できない場合など、地代や家賃に関する問題でお困りの方は、区役所などで弁護士等による無料法律相談を行っていますので、ご利用ください。

くわしくは、「各種専門相談」をご覧ください。

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固定資産税等は、賦課期日（毎年1月1日）の土地や家屋の状態によって課税されます。

家屋については、今年の1月1日には家屋がありますので、今年の10月に取り壊されても今年度分の家屋の固定資産税等は課税されます。
また、予定どおり今年10月に古い家屋を取り壊して、翌年の2月に新しい家屋が完成したとすれば、当該年度はその家屋の固定資産税等は課税されず、その翌年度から課税されることになります。

土地については、翌年の1月1日現在に住宅が建っていない場合には、原則として住宅の敷地（以下「住宅用地」といいます。）に対する課税標準の特例措置の適用が受けられなくなりますが、ご質問のような住宅の建替えの場合に限り、土地や家屋の所有者が、建替えの前後で同一であることなどの要件を満たせば、住宅用地の認定を受けることができます。

手続きなどについては、資産のある区を担当する市税事務所（固定資産税（土地・家屋）グループ）までお問い合わせください。

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土地または家屋の価格については、地方税法第22条（秘密漏えいに関する罪）および地方公務員法第34条第1項（秘密を守る義務）に規定する「秘密」に該当するものです。

縦覧制度は、価格を開示することにより失われる法益（プライバシーの保護）と、得られる法益（審査の申出の便宜、納税者に対する情報開示・説明、適正・公平な課税の確保）を比較した結果、納税者の方がほかの資産と比較することによりご自分が所有する土地および家屋の価格が適正と判断し得るとして創設されました。

これにより、縦覧期間中は守秘義務が解除され、納税者の方に限り価格などを開示することとされたものです。

（参考）

• 地方税法第22条（秘密漏えいに関する罪）
  • 地方税に関する調査（不服申立てに係る事件の審理のための調査及び地方税の犯則事件の調査を含む。）若しくは租税条約等の実施に伴う所得税法、法人税法及び地方税法の特例等に関する法律（昭和四十四年法律第四十六号）の規定に基づいて行う情報の提供のための調査に関する事務又は地方税の徴収に関する事務に従事している者又は従事していた者は、これらの事務に関して知り得た秘密を漏らし、又は窃用した場合においては、二年以下の懲役又は百万円以下の罰金に処する。
• 地方公務員法第34条第1項（秘密を守る義務）
  • 職員は、職務上知り得た秘密を漏らしてはならない。その職務を退いた後も、また、同様とする。

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本人確認の方法としては、マイナンバーカード、運転免許証、パスポート（旅券）、健康保険証、そのほか公の機関が発行した資格証明書またはそれに準ずるものなど本人確認の出来るものを提示していただいて、住所・氏名などからその方が固定資産税等の納税者であることを確認させていただきます。
または、市税事務所からお送りする納税通知書・課税明細書を提示していただいて、固定資産税等の納税者であることを確認させていただきます。
なお、代理人の場合は委任状が必要です。

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固定資産の所在については、「地番」（一筆の土地ごとに登記所が付す番号のことをいいます。）で管理しているため、住所とは異なることがあります。
そのため、住所から資産を特定するには、地籍図（地番の並びを示している図面）や縦覧会場に備え付けている住宅地図により資産を特定していただき、縦覧してください。

縦覧帳簿は、納税者の方がほかの土地や家屋の価格との比較を通じてご自分の土地や家屋に関する価格が適正か否かを判断できるようにするという縦覧の趣旨から作成しているため、固定資産の所有者の住所または所在地、氏名または名称など価格に関係のない事項は記載していません。また、お教えすることもできません。

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縦覧制度は、納税者がご自分の土地や家屋とほかの土地や家屋の価格との比較を通じてご自分の土地や家屋の価格の適正さを判断できるように課税情報を一定の期間、納税者に公開する制度であり、固定資産税等の評価に対する納税者の信頼を確保するために設けられています。

縦覧に供される縦覧帳簿には価格の比較に必要な項目についてのみ記載しており、具体的には、土地については所在、地目、地積および価格、家屋については所在、登録番号、家屋番号、建築年、種類、構造、床面積および価格となっており、所有者の氏名、住所、税額などについては記載していません。

また、縦覧できる方や縦覧期間は限られており、価格を比較するという目的以外の目的で縦覧制度が利用されることがないよう、地方税法に縦覧制度の趣旨が明記されています（地方税法第416条第1項）。

このような縦覧制度の趣旨からすれば、固定資産税等が課税されるすべての土地および家屋について縦覧帳簿に記載することが必要ですので、縦覧帳簿へ記載しないでほしいといった旨のご要望には応じられません。

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縦覧帳簿は他人の資産に関する情報であり、納税者がご自分の土地や家屋の価格と、ほかの土地や家屋の価格とを比較できるようにするために縦覧期間中に限って開示されるものであること、また、比較できる範囲を同一市内（政令市においては同一区内）の納税者に限るなど、その目的を図るために必要最低限度の範囲にとどめられていることなどを考慮した結果、本市では対応しないこととしています。また、写真撮影も許可していません。

なお、長時間にわたり縦覧帳簿を占有しないなど、本来の目的の範囲内での書き写しは差し支えありません。

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家屋価格等縦覧帳簿に所在、家屋番号、種類、構造、床面積、当該年度の価格、建築年を掲載しておりますので、それらを参考にして縦覧してください。こちらからは物件の指定はできませんので、ご自分で帳簿から検索していただくようお願いします。

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ご自分が所有されている土地や家屋の価格の内容については、その土地や家屋がある区を担当する市税事務所（固定資産税（土地・家屋）グループ）にお尋ねください。

また、固定資産の価格に不服がある場合には、大阪市固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をすることができます。

くわしくは、「固定資産課税台帳に登録された価格に対する審査の申出」をご覧ください。

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次のような違いがあります。

固定資産税

土地・家屋・償却資産の所有者に課税される税金で、その税収入は市のどのような用途の費用にもあてることができます。

都市計画税

市街化区域内の土地または家屋の所有者に課税される税金（償却資産には課税されません。）で、その税収入は都市計画事業、区画整理事業に要する費用にあてるものとされています。

※本市はほぼ全域が市街化区域（すでに市街地を形成している区域およびおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域）となっています。

• 固定資産税…1.4％
• 都市計画税…0.3％

税額の計算などについては、「土地関係」、「家屋関係」をご覧ください。

都市計画税については、「都市計画税」をご覧ください。

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土地や家屋には次のような税金がかかります。

• 市税…固定資産税（土地や家屋、償却資産を所有している場合）
• 市税…都市計画税（土地や家屋を所有している場合）
• 市税…特別土地保有税（平成15年度以降の課税が停止されています）
• 国税…地価税（平成10年以降の課税時期において課税は停止されています）

• 市税…特別土地保有税（平成15年度以降の課税が停止されています）
• 府税…不動産取得税（土地や家屋を取得したとき）
• 国税…登録免許税（土地や家屋などを登記するとき）
• 国税…印紙税（土地や家屋の売買契約書、家屋の工事請負契約書を作成したとき）
• 国税…相続税（土地や家屋などを相続したとき）
• 国税…贈与税（土地や家屋などの贈与を受けたとき）
• 国税…消費税（事業者から家屋を購入したとき　※土地にはかかりません）

• 市税…市民税 （譲渡所得、事業所得などに）
• 府税…府民税 （譲渡所得、事業所得などに）
• 国税…所得税 （譲渡所得、事業所得などに）
• 国税…印紙税（土地や家屋の売買契約書を作成したとき）
• 国税…消費税（事業者が家屋を売ったとき　※土地にはかかりません）

• 市税…市民税 （不動産所得、事業所得などに　※なお、権利金などについては、譲渡所得となる場合もあります ）
• 府税…府民税 （不動産所得、事業所得などに　※なお、権利金などについては、譲渡所得となる場合もあります ）
• 国税…所得税 （不動産所得、事業所得などに　※なお、権利金などについては、譲渡所得となる場合もあります ）
• 府税…個人事業税（一定の規模以上の不動産の貸付けを行っている場合）
• 国税…印紙税（土地の賃貸借契約書を作成したとき）
• 国税…消費税（事業者が家屋（居住用除く）及び施設の利用に伴って土地を貸した場合など）

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市長が特定空家等(※1)または管理不全空家等(※2)として、空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家法」という。）に基づく勧告を行った場合は、これにかかる敷地について住宅用地の課税標準の特例の対象から除外されることとなるため、勧告前と比較すると、税額が高くなることがあります。

(※1)そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態または、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等（「空家法」第2条第2項）

(※2)適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等（「空家法」第13条第1項） 

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「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業特定認定施設」（いわゆる特区民泊施設）の指定を受けた家屋は、「住宅」に該当しないため、当該家屋の敷地に係る住宅用地に対する課税標準の特例措置及び当該家屋に係る新築住宅に対する減額措置はいずれも適用されません。

ただし、一部を人の居住の用に供する家屋については、床面積に占める居住部分の割合により住宅用地に対する課税標準の特例措置が適用される場合があります。

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区分所有マンションにおいては、マンション一棟単位で居住割合を算出し、その居住割合をもって住宅用地の特例措置の適用を判定することとなりますが、特区民泊に転用された部分については「住宅」に該当しないため、マンション一棟単位の居住割合に変更が生じることとなり、特区民泊に転用された部分に係る床面積次第では、住宅用地の特例措置の適用が見直され、税額が上昇する場合があります。

なお、区分所有マンションにおける新築住宅減額の適用については、所有されている部分の用途が居住用から変更されなければ、新築住宅減額の適用に変更はありません。

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海外にお住いの外国人の方など、海外居住者の場合にも土地、家屋を所有されていると固定資産税等は所有者の居住形態にかかわらず課税されます。
海外においては納税が困難な場合も想定されるため、予め、納税に関する一切の事項を処理してもらうために、大阪市内に住所等を有する者のうちから納税管理人を定めて申告いただくか、又は市外に住所等を有する者のうち当該事項の処理につき便宜を有するもののうちから納税管理人を定め、その旨を申請して承認を受けてください。
（注）納税管理人は、同一行政区内に一人選任してください。物件ごとに選任することはできません。

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固定資産税等においては、住宅用地にかかる税負担は特に軽減することとされており、固定資産税等の課税標準額算出にあたり、次のとおり住宅用地の課税標準の特例措置が適用されます。

• 小規模住宅用地（住宅1戸あたり、200平方メートル以下の住宅用地） …価格の6分の1（都市計画税は価格の3分の1）
• 一般住宅用地（住宅用地のうち、住宅1戸あたり200平方メートルを超える部分） …価格の3分の1（都市計画税は価格3分の2）

住宅用地であるかどうかは、賦課期日（毎年1月1日）現在の状況によります。

「税額が急に高くなった」というご質問の土地については、アパートからコインパーキングヘと用途を変更され、住宅用地ではなくなったため、住宅用地の課税標準の特例措置の適用が受けられなくなったことにより、税額が高くなったものです。

くわしくは、「住宅用地の課税標準の特例措置」をご覧ください。

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宅地等にかかる固定資産税等については、税負担の公平性の観点から、負担水準（当年度の価格に対する前年度課税標準額の割合）の均衡化を図るための調整措置が講じられています。

具体的には、負担水準が高い土地は税負担を引き下げたり、据え置いたりする一方、負担水準が低い土地は税負担をゆるやかに引き上げていく仕組みとなっています。

したがって、直近の地価が仮に下落傾向にあるとしても、負担水準が低く、本来負担すべき税額までゆるやかに引き上げている過程にある土地では、負担調整措置により税額が上がるというケースが生じることもあります。

くわしくは、「税負担の調整措置」をご覧ください。

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土地にかかる固定資産税等の税額は、原則としてその土地の価格に基づいて計算します。

土地の価格は、その土地の奥行、間口、形状、街路との関係や面積などを総合的に考慮して決定します。

隣接する土地で面積が同じであっても、一方の土地が角地で二つの道路に接している場合など、土地の利用価値が一方の土地に比べて高い場合、土地の価格も高くなり結果として、税額が高くなるケースがあります。

また、住宅の敷地である土地の税負担は、軽減することとされており、住宅用地の特例措置によって固定資産税の税額が変わるケースがあります。

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住宅部分と店舗など非住宅部分がある家屋を併用住宅といいます。併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が家屋全体の床面積に占める割合（居住割合といいます。）に応じて、住宅用地の率が次表のとおり定められています。

住宅用地の部分については、住宅用地の課税標準の特例措置が適用されるため、税負担が軽減されます。

（注）　居住割合が4分の1未満である併用住宅の敷地は、家屋の階数に関わらず商業地等（非住宅用地）となります。

また、手続きについてですが、住宅用地としての認定を行うため、次のような場合は、住宅用地の申告書を提出していただく必要があります。

• 住宅を新築または増改築した場合　
• 家屋の用途を変更した場合　
• 住宅を取り壊した場合

くわしくは、「住宅用地の申告など」をご覧ください。

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幅員（道路の道幅）1.8メートル以上の公共の用に供する私有道路で所定の条件を満たしている場合、その部分の地積を特定できる資料（「地積測量図」、「土地使用図」など）を添付して土地非課税適用（取消）申告書を提出していただくことで非課税の認定を行います。

なお、幅員が1.8メートル未満であるなど、非課税の条件に該当していなくても、公共の用に供する道路に準ずる道路については、その価格を「0」として、課税されない場合があります。

くわしくは、「私有道路の評価など」をご覧ください。

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次の要件を満たす場合に限り、所有者の持分に応じた税額を納めていただきます。

1.  分譲マンションの敷地が、そのマンションの所有者全員によって共有されていること
2. 分譲マンションの敷地の持分割合とそのマンションの専有部分の床面積割合が一致すること

なお、2.に該当しない場合でも、1.の要件を満たしていれば、敷地の共有者全員の合意により市税事務所（船場法人市税事務所を除く。）に申し出ることによって、この適用を受けることができます。

申出書は、市税事務所（固定資産税（土地グループ））に備え付けています。

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固定資産税等において家屋は、総務大臣が定めた固定資産評価基準等により再建築価格を基準として評価する方法（再建築価格方式）により評価することとされています。

すなわち、評価の時点において、評価の対象となった家屋と同一のものを、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費（「再建築価格」といいます。）を求め、その家屋の建築後の年数の経過などによる減価率（「経年減点補正率等」といいます。）を乗じて、家屋の評価額を求めることとされています。再建築価格を求めるには、その家屋に使用されている資材、施工量などを確認させていただく必要があります。

このため、家屋を新築・増改築などされた場合には、家屋の内部を含めた調査を実施する場合がありますのでご協力をお願いします。

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家屋の評価額は、評価替えごとに、同じ家を建築した場合に要する再建築価格を算出し、これに年数の経過による減価を考慮して再計算します。

こうして再計算した額が前年度の評価額を上回る場合は、前年度の評価額に据え置かれます。

建築年次の古い家屋については、過去に建築費の上昇が続く中、評価額が据え置かれていたこともあって、年数の経過による減価を加味した評価額であっても、以前から据え置かれている評価額を下回るまでにはいたらず、評価額が下がらないといったことがあります。

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分譲マンションについては、居宅や店舗などのように区分所有権の対象となる「専有部分」と、屋内にある廊下、階段、エレベーターホールなどの「共用部分」とに分けられます。

課税床面積は専有部分の床面積に、各専有部分の床面積で按分した共用部分の床面積を加算しますので、一般的に登記床面積よりも大きくなります。

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固定資産税（土地・家屋）に関するお問合せは、資産のある区を担当する市税事務所（固定資産税（土地・家屋）グループ）へお願いします。