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密集住宅市街地の整備について

2019年8月20日

ページ番号:255852

 大阪市には、JR大阪環状線の外周部を中心に、建物の老朽化や建て詰まりに加えて、狭あいな道路が多く、公園・オープンスペースが不足するなど、防災面や住環境面でさまざまな課題を抱えた密集住宅市街地が広く分布しています。

 そこで、面的な災害の可能性の高い市街地を「防災性向上重点地区(約3,800ha)」(アクションエリア)として指定し、老朽住宅の建替えを重点的に促進するとともに、アクションエリアのうち「特に優先的な取り組みが必要な密集住宅市街地(約1,300ha)」(優先地区)において、「安全で安心して暮らせるコミュニティの息づく魅力あるまちの実現」を目標として、地域住民との連携、規制誘導手法の活用、公共投資の重点化を基本に、各種施策を展開しています。

 さらに、優先地区における延焼危険性や避難困難性等に関する目標やその達成に向けた取組などをまとめた「密集住宅市街地重点整備プログラム」を平成26年4月に策定しており、優先地区において重点整備エリア(計10地区、約410ha)を設定し、集中的な取組を実施しています。

  

アクションエリア、優先地区、重点整備エリアの図

アクションエリア・優先地区・重点整備エリア

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密集住宅市街地整備のための補助制度

補助制度について

【令和元年度版】密集住宅市街地整備のための補助事業のご案内(パンフレット)

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(お知らせ)令和元年度『密集住宅市街地整備のための補助制度説明会』を開催しました。

令和元年5月31日(金曜日)に住まい情報センターにて事業者向けの補助制度説明会を開催いたしました。

詳細につきましては、補助制度説明会のホームページをご覧ください。

集合住宅への建替え

◆ 建替建設費補助制度(集合住宅への建替え) 【対象エリア:大阪市全域】

 古いアパートや長屋などを集合住宅(マンション、アパートなど)に建替える場合、一定の要件を満たせば、設計費、解体費、共同施設整備費の一部を補助します。
なお、アクションエリア、優先地区、重点整備エリアでは、補助要件の一部を緩和しています。

 そのほか、従前借家人について、一定の条件を満たせば家賃の差額の一部を補助する制度や、共同建替・協調建替等を支援するため、専門家(ハウジングアドバイザー)を派遣する制度もあります。

建替建設費補助制度による建替え事例の写真

戸建住宅への建替え(平成30年より新設した制度)

◆ 建替建設費補助制度(戸建住宅への建替え) 【対象エリア:優先地区・重点整備エリア

 未接道敷地等を解消するために隣接する土地を取得した敷地において、戸建住宅に建替える場合、一定の要件を満たせば、設計費、解体費等の一部を補助します。

狭あい道路の拡幅

◆ 狭あい道路拡幅促進整備事業 【対象エリア:優先地区・重点整備エリア

 幅員4m未満の道路(狭あい道路)に面した建物の建替えや増改築等の際、建築基準法に基づき後退した部分を道路として整備する場合、拡幅整備費の一部を補助します。 

狭あい道路の拡幅イメージ図

避難路沿道の不燃化

◆ 主要生活道路不燃化促進整備事業(防災コミュニティ道路の整備) 【対象エリア:優先地区内の防災コミュニティ道路沿道】

  『防災コミュニティ道路』に面した建物の建替え等をする場合、解体費、道路後退整備費、建設費等の一部を補助します。

※『防災コミュニティ道路』とは、災害時の延焼遅延や、避難・消防活動の円滑化を図るため、沿道建物の不燃化と概ね6mの道路空間の確保について、地域住民によるまちづくり協定等が締結され、市が認定した路線(現在、6地区13路線を認定)

防災コミュニティ道路の整備イメージ図

◆ 都市防災不燃化促進事業 【対象エリア:「東成・生野・東住吉地区(今里筋沿道:緑橋~百済貨物駅)」】

 地域防災計画に定める避難路のうち、本市の指定する避難路の沿道区域(道路境界から奥行30m)において一定基準に適合した耐火建築物等を建設する場合、建設費の一部を補助します。

都市防災不燃化促進事業のイメージ図

古い木造住宅の解体

◆ 狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度 【対象エリア:優先地区・重点整備エリア

 幅員4m未満の道路(狭あい道路)に面した昭和25年以前に建てられた木造住宅の解体費の一部を補助します。

 なお、重点整備エリア(密集住宅市街地重点整備事業)では、幅員6m未満の道路に面した昭和56年5月31日以前に建てられた木造住宅に補助要件を緩和しています。

狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度による解体事例の写真

◆ 防災空地活用型除却費補助制度 【対象エリア:重点整備エリア

 木造住宅を解体し、跡地を災害時の避難等に役立つ防災空地として活用する場合、解体費及び空地整備費の一部を補助します。
 本制度を活用すると、土地の固定資産税・都市計画税が非課税になります。

防災空地活用型除却費補助制度による整備事例の写真

住宅の耐震診断・耐震改修

◆ 戸建住宅等の耐震診断・改修補助制度 【対象エリア:大阪市全域】

◆ マンションの耐震診断・改修補助制度 【対象エリア:大阪市全域】

 一定の要件を満たす住宅の耐震診断費・耐震改修設計費・耐震改修工事費の一部を補助します。

地域と連携した防災力向上の取り組み

◆ まちかど広場整備事業 【対象エリア:優先地区

 「まちかど広場」は、地域防災力の向上を図るため、災害時には一時的な避難場所として、日頃は地域防災活動の場やコミュニティをはぐくむ場として、大阪市が地域の皆さまと協働して整備する広場です。

まちかど広場のイメージ図

『まちかど広場』に適した土地を探しています!

 大阪市では、まちかど広場整備事業を実施していくにあたり、地域の土地所有者の方々にもご協力いただきながら、民間用地での整備を検討していきたいと考えています。優先地区内にある利用予定のない遊休地等がありましたら、情報をお寄せください。

  • 土地を無償(概ね20年間の使用貸借)でご提供頂ける場合、 「まちかど広場」用地の固定資産税・都市計画税は借地期間中、非課税となる場合があります。
  • 一定の条件を満たす従前建物の解体費に対する補助制度まちかど広場整備事業従前建築物除却制度)があります。

 詳しくは「「まちかど広場」づくりに適した民間用地の情報を求めています!」のページをご覧ください。

面的整備事業

◆ 生野区南部地区整備事業

 生野区の南西部に位置する老朽住宅などが密集した地域において、民間老朽住宅の建替えや狭あい道路の拡幅整備を促進するとともに、市営住宅の建設や道路・公園等の公共施設整備を一体的に進めるなど、住環境の改善、防災性の向上を図っています。

 

◆ 住宅地区改良事業

 密集住宅市街地の整備にあたっては、民間老朽住宅の自主建替の促進を基本としていますが、特に不良住宅が密集し、狭小な敷地が多いなど、自主建替が見込めない地域においては、限定的に「住宅地区改良事業」を活用することにより、防災性及び住環境の向上を図っています。

区画整理手法を活用した取り組み

 福島区モデルエリア(約24ヘクタール)において、老朽住宅の建替えを促進するため、福島区役所と都市整備局の連携のもと、小規模な土地区画整理事業を実施することにより、公図混乱の解消とともに接道条件を改善しています。

 詳しくは「地籍整備型土地区画整理事業を活用した土地利用更新環境整備モデル事業」のページをご覧ください。

大阪市密集住宅市街地重点整備プログラム

 「密集住宅市街地整備推進プロジェクトチーム」では、「密集住宅市街地整備の戦略的推進に向けての提言(平成20年2月)」を踏まえながら、ソフト及びハード両面から取り組み手法の検討を行い、地域特性に応じたきめ細やかな密集住宅市街地整備を推進するための目標、取り組みの進め方を「大阪市密集住宅市街地重点整備プログラム(平成26年4月)」として、とりまとめました。

 ※地域特性に応じた密集住宅市街地整備の推進を目的として、平成24年11月に副市長をリーダーとして優先地区を含む8行政区の区長、関係所属長により設置されたプロジェクトチーム

大阪市密集住宅市街地重点整備プログラム

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 施策プロセスの見える化(施策カルテ)は、「密集住宅市街地の整備について」のページをご覧ください。

 

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このページの作成者・問合せ先

大阪市 都市整備局市街地整備部住環境整備課密集市街地整備グループ

住所:〒530-8201 大阪市北区中之島1丁目3番20号(大阪市役所7階)

電話:06-6208-9233

ファックス:06-6202-7025

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